Чи може іноземець купити нерухомість на Балі?+
Так, але не у повну власність. Земля у повній власності (Hak Milik) в Індонезії доступна лише громадянам Індонезії. Іноземець може отримати Hak Pakai, зареєстроване право користування землею на визначений строк, або оренду (Hak Sewa) від індонезійського власника землі, оформлену як нотаріальний акт. Hak Pakai на приватній землі діє до 30 років і поновлюється лише новим актом за згодою власника; на державній землі він може тривати 30 + 20 + 30 років, і на кожен етап треба подавати окрему заяву. Для Hak Pakai закон установлює мінімальні ціни для іноземних покупців на Балі, 5 млрд IDR за будинок і 2 млрд IDR за апартаменти згідно з останнім указом, і дозволяє одну ділянку площею до 2,000 м² на особу; актуальні суми підтверджує нотаріус. Більшість вілл, які купують іноземці, оформлено як leasehold. Схеми, за якими індонезієць оформлює землю на своє ім'я замість вас, є недійсними, а регламент Балі 2026 року прямо їх забороняє.
Яку частину Балі варто розглянути?+
Почніть із того, як ви хочете проводити звичайний день. Canggu, Berawa, Pererenan і Umalas на південно-західному узбережжі підходять тим, хто хоче мати поруч серфінг, кафе, спортзали і школи та готовий миритися із заторами. Seminyak є найбільш усталеною смугою, близько до аеропорту, з магазинами й ресторанами. Uluwatu, Bingin і Ungasan на Bukit обирають заради скель, видів на океан і серф-спотів, і вечори тут тихіші; сусідній Nusa Dua є спланованою курортною зоною зі спокійними пляжами і платною трасою до аеропорту. Ubud лежить у глибині острова серед рисових полів і студій, приблизно за 90 хвилин від аеропорту. Seseh, Cemagi, Nyanyi, Kedungu і Tabanan на захід від Canggu є тихішими селами на узбережжі з чорним піском, де зараз зводять багато нового, а Karangasem і Nusa Penida підходять тим, хто хоче бути подалі від натовпу.
Як далеко аеропорт і які затори?+
Міжнародний аеропорт Ngurah Rai розташований на півдні острова, біля Jimbaran. Коли машин мало, до нього приблизно 15 хвилин від Seminyak, 25 хвилин від Nusa Dua платною трасою і 30-45 хвилин від Uluwatu. З Canggu і Berawa дорога триває 45-60 хвилин, із сіл на захід від Canggu близько години, з Ubud близько 90 хвилин, а з Karangasem близько двох годин. Дороги на півдні в години пік стоять у заторах, тож цей час може розтягуватися. На Балі немає залізниці і лише одна платна траса, а запланованої траси через західний Балі не збудовано.
Чи можна здавати нерухомість туристам?+
Лише як ліцензований бізнес. Для короткострокової оренди потрібен ідентифікаційний номер підприємства (NIB) з відповідним кодом діяльності (KBLI) у національній системі ліцензування OSS, а гості сплачують регіональний готельний податок до 10%. На практиці іноземці здають житло через ліцензованого індонезійського оператора або через власну компанію з іноземним капіталом (PT PMA). У 2026 році Міністерство туризму домоглося, щоб з 1 серпня неліцензовані оголошення зникли з основних сайтів бронювання, а з червня 2027 року планує разом із цими сайтами автоматично перевіряти ліцензії. Ліцензія гостьового будинку (pondok wisata) призначена для місцевих власників, які самі живуть у будинку, а не для іноземних власників.
Чи дає купівля нерухомості на Балі візу?+
Ні. Купівля вілли на правах leasehold не дає жодної візи. Для Second Home Visa потрібно щонайменше US$130,000 на ваше ім'я в державному банку Індонезії або купівля апартаментів вартістю від US$1 млн. Вона дає дозвіл на перебування до п'яти років із продовженням загалом до десяти. Golden Visa призначена для інвестицій в облігації, акції, депозити або компанію, і варіанта через нерухомість у неї немає.
Які витрати додаються до ціни?+
За зареєстрований титул (Hak Pakai або апартаменти strata) покупець сплачує збір за набуття права (BPHTB) до 5%, а винагорода посадовця, який оформлює земельний акт, обмежена 1% від вартості в акті. Забудовник, зареєстрований як платник ПДВ, нараховує ПДВ, ефективна ставка якого у 2026 році становить 11%. У разі оренди винагороду нотаріуса обговорюють окремо, а договір визначає, хто сплачує щорічний податок на землю і будівлі (PBB), що становить до 0.5% від оціночної вартості. Дохід від оренди теж оподатковується, і ставки залежать від того, чи є ви резидентом Індонезії, тож проконсультуйтеся до підписання.
Що перевірити перед купівлею off-plan на Балі?+
Попросіть власного юриста або нотаріуса перевірити в земельному відомстві сертифікат на землю і вказаного в ньому власника, а також те, що підписали всі власники з родини. Перевірте зонування ділянки: вілли не можуть законно стояти на сільськогосподарській землі чи в зеленій зоні, а з 2026 року переведення продуктивних сільгоспземель під комерційне використання обмежене. Вимагайте дозвіл на будівництво (PBG) до початку робіт і сертифікат придатності будівлі (SLF) до того, як хтось заселиться. Прив'язуйте платежі до реального ходу будівництва і уважно читайте строк оренди, пункт про продовження і те, що станеться з будівлею наприкінці строку. Будівлі, зведені без дозволів на захищеній прибережній землі в Bingin, знесли у 2025 році, тож ці перевірки мають значення.
Платити в доларах США чи в рупіях?+
У рупіях. Закон Індонезії вимагає, щоб розрахунки в межах країни проводилися в рупіях і ціни вказувалися в рупіях. Багато забудовників показують іноземним покупцям ціни в доларах США, але сприймайте їх як перерахунок: договір і платежі в Індонезії мають бути в рупіях, а курс у день оплати визначає, скільки кожен транш коштуватиме вам у вашій валюті.
