Bali

Ja, maar niet als freehold. Grond in volledige eigendom (Hak Milik) is in Indonesië alleen voor Indonesische staatsburgers. Een buitenlander kan een Hak Pakai hebben, een geregistreerd gebruiksrecht op grond voor een vaste termijn, of een lease (Hak Sewa) van de Indonesische grondeigenaar, vastgelegd in een notariële akte. Een Hak Pakai op particuliere grond loopt maximaal 30 jaar en wordt alleen verlengd met een nieuwe akte waarmee de eigenaar instemt; op staatsgrond kan hij 30 + 20 + 30 jaar lopen, waarbij elke stap moet worden aangevraagd. Voor een Hak Pakai legt de wet minimumprijzen vast voor buitenlandse kopers op Bali, volgens het meest recente besluit IDR 5 miljard voor een huis en IDR 2 miljard voor een appartement, en staat ze per persoon één perceel van maximaal 2,000 m² toe; de notaris bevestigt de actuele bedragen. De meeste villa's die aan buitenlanders worden verkocht, zijn leaseholds. Constructies waarbij een Indonesiër de grond voor u op zijn naam houdt, zijn nietig, en een Balinese regeling uit 2026 verbiedt ze uitdrukkelijk.

Begin bij hoe u een gewone dag wilt doorbrengen. Canggu, Berawa, Pererenan en Umalas aan de zuidwestkust passen bij mensen die surf, cafés, sportscholen en scholen dichtbij willen en het verkeer op de koop toe nemen. Seminyak is de meest gevestigde strook, dicht bij de luchthaven, met winkels en restaurants. Uluwatu, Bingin en Ungasan op de Bukit zijn er voor kliffen, uitzicht op de oceaan en surfspots, met rustigere avonden; Nusa Dua ernaast is een gepland resortgebied met kalme stranden en de tolweg naar de luchthaven. Ubud ligt in het binnenland tussen rijstvelden en ateliers, ongeveer 90 minuten van de luchthaven. Seseh, Cemagi, Nyanyi, Kedungu en Tabanan ten westen van Canggu zijn rustigere dorpen aan een zwarte-zandkust waar veel van de nieuwbouw verrijst, en Karangasem en Nusa Penida zijn voor wie ver van de drukte wil zitten.

Ngurah Rai International Airport ligt in het zuiden van het eiland, bij Jimbaran. Bij rustig verkeer is het ongeveer 15 minuten vanaf Seminyak, 25 minuten vanaf Nusa Dua via de tolweg en 30 tot 45 minuten vanaf Uluwatu. Vanuit Canggu en Berawa duurt het 45 tot 60 minuten, vanuit de dorpen ten westen van Canggu ongeveer een uur, vanuit Ubud ongeveer 90 minuten en vanuit Karangasem ongeveer twee uur. De wegen in het zuiden staan op drukke uren vast, dus deze tijden kunnen oplopen. Bali heeft geen spoor en maar één tolweg, en de geplande tolweg dwars door West-Bali is niet gebouwd.

Alleen als bedrijf met vergunning. Kortetermijnverhuur vereist een bedrijfsidentificatienummer (NIB) met de juiste bedrijfscode (KBLI) uit het nationale vergunningssysteem OSS, en gasten betalen regionale hotelbelasting van maximaal 10%. In de praktijk verhuren buitenlanders via een Indonesische exploitant met vergunning of via hun eigen bedrijf in buitenlandse handen (PT PMA). In 2026 liet het ministerie van Toerisme advertenties zonder vergunning vanaf 1 augustus van de grote boekingssites verwijderen, en het plant vanaf juni 2027 een automatische vergunningscontrole met die sites. Een homestayvergunning (pondok wisata) is bedoeld voor lokale eigenaren die zelf in het huis wonen, niet voor buitenlandse eigenaren.

Nee. Er is geen visum voor de aankoop van een leaseholdvilla. Het Second Home Visa vraagt minimaal US$130,000 op uw eigen naam bij een Indonesische staatsbank, of de aankoop van een appartement van US$1 miljoen of meer. Het geeft een verblijfsvergunning van maximaal vijf jaar, verlengbaar tot tien jaar in totaal. Het Golden Visa is bedoeld voor beleggingen in obligaties, aandelen, deposito's of een bedrijf, en kent geen route via vastgoed.

Voor een geregistreerde titel (Hak Pakai of een strata-appartement) betaalt de koper overdrachtsbelasting (BPHTB) van maximaal 5%, en het honorarium van de ambtenaar die de grondakte opmaakt, is begrensd op 1% van de aktewaarde. Een ontwikkelaar die voor btw is geregistreerd, rekent btw, in 2026 effectief 11%. Bij een lease wordt het honorarium van de notaris onderhandeld, en het contract bepaalt wie de jaarlijkse grond- en gebouwenbelasting (PBB) betaalt, die maximaal 0.5% van de getaxeerde waarde bedraagt. Ook huurinkomsten worden belast, tegen tarieven die ervan afhangen of u in Indonesië ingezetene bent, dus win advies in voordat u tekent.

Laat uw eigen advocaat of notaris bij het kadaster het grondcertificaat en de daarop vermelde eigenaar controleren, en nagaan of alle familie-eigenaren hebben getekend. Controleer de bestemming van het perceel: villa's mogen niet legaal op landbouwgrond of in een groene zone staan, en sinds 2026 is het omzetten van productieve landbouwgrond naar commercieel gebruik beperkt. Vraag om de bouwvergunning (PBG) voordat de bouw begint en om het gebruikscertificaat (SLF) voordat er iemand intrekt. Koppel de betalingen aan de werkelijke voortgang van de bouw, en lees de leasetermijn, de verlengingsclausule en wat er aan het einde met het gebouw gebeurt. Gebouwen die zonder vergunning op beschermde kustgrond in Bingin waren neergezet, zijn in 2025 gesloopt, dus deze controles doen ertoe.

In rupiah. De Indonesische wet schrijft voor dat transacties binnen Indonesië in rupiah plaatsvinden en dat prijzen in rupiah worden vermeld. Veel ontwikkelaars tonen buitenlandse kopers prijzen in Amerikaanse dollars, maar zie die als een omrekening: het contract en de betalingen in Indonesië horen in rupiah te zijn, en de wisselkoers op de dag van betaling bepaalt wat elke termijn u in uw eigen valuta kost.