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발리는 면적 약 5,600 km², 인구 약 450만 명의 인도네시아 섬 주(州)로, 자바섬과는 해협을 사이에 두고 3킬로미터 떨어져 있습니다. 주도는 Denpasar이고, 동쪽의 Mount Agung은 해발 3,031 m에 이르며, 발리 사람 열에 아홉 가까이가 힌두교도여서 마을 생활과 달력, 곶마다 들어선 사원에 그 영향이 배어 있습니다. 아시아에서 손꼽히게 붐비는 휴양 섬이기도 합니다. 2025년에는 외국인 방문객이 700만 명 가까이 찾았고, 그중 거의 4분의 1이 호주에서 왔으며, 대부분 남부의 Ngurah Rai 국제공항으로 들어왔습니다. 외국인 매수자를 위한 개발은 섬의 몇몇 지역에 몰려 있습니다. Seminyak에서 Canggu를 거쳐 Pererenan까지 이어지는 남서부 해안에는 카페, 서핑, 국제학교가 있습니다. 최남단의 Bukit 반도는 Uluwatu, Ungasan, Nusa Dua 일대로 절벽과 바다 전망, 잔잔한 리조트 해변이 있습니다. Ubud는 논과 예술의 내륙 마을이며, Canggu 서쪽 Badung과 Tabanan의 검은 모래 해안에서는 조용한 마을들에 지금 새 건물이 들어서고 있습니다. 외국인에게 적용되는 규칙은 어디서나 같습니다. 장기 임차권이나 Hak Pakai 권리를 가질 수 있을 뿐 완전 소유권은 가질 수 없으며, 그 땅에 무엇을 합법적으로 지을 수 있는지는 토지의 용도 지역이 정합니다.
발리의 유료 도로는 2013년에 개통한 Bali Mandara 하나뿐이며, 공항과 Nusa Dua, Benoa 사이의 Benoa 만 수면 위를 지납니다. 그 밖의 곳에서는 모두 일반 도로를 이용하는데, 남부에서는 혼잡한 시간대에 정체가 심합니다. 교통이 한산하면 공항에서 Seminyak까지 15분이지만, 도로가 꽉 차면 Canggu나 Ubud까지 1시간 이상 걸립니다. 자바행 페리가 닿는 Gilimanuk에서 Mengwi까지 발리 서부를 가로지르는 유료 도로는 수년째 계획만 있고 건설되지 않았습니다. 새 입찰은 2026년 말, 개통은 2031년이 목표입니다. 대부분의 사람은 스쿠터와 차량 호출 서비스로 이동합니다.
외국인 대부분은 그곳의 생활 때문에 발리에서 집을 삽니다. 겨울을 나는 집, 국제학교 가까이에서 아이를 키울 집, 또는 1년 중 일부는 직접 쓰고 나머지 기간에는 임대하는 빌라나 아파트입니다. 수요는 2025년 외국인 입국자가 700만 명에 가까웠던 관광, 그리고 섬에 오래 머물며 사는 외국인이 늘어나는 데 기대고 있습니다. 지역 선택은 하루를 어떻게 보내고 싶은지에 달려 있습니다. Canggu, Berawa, Seminyak 일대의 남서부 해안은 붐비고 사교적이며 편의 시설이 잘 갖춰져 있지만, 그만큼 교통도 혼잡합니다. Uluwatu, Bingin, Ungasan 일대의 Bukit는 더 조용하고 지대가 높아 바다 전망을 염두에 두고 지어졌으며, Nusa Dua는 유료 도로 옆의 차분한 계획형 리조트 지역입니다. Ubud는 논과 느린 내륙 생활을 원하는 사람을 위한 곳이고, Seseh에서 Kedungu까지 Canggu 서쪽 해안은 아직 빈 땅이 남아 있어 새 마을이 생겨나고 있습니다. Palmera는 섬의 17개 지역에서 50개가 넘는 프로젝트를 소개하며, 대부분 장기 임차 방식의 빌라와 서비스드 아파트입니다. 시행사가 임차 기간을 밝힌 경우 첫 기간은 보통 25~30년이고 일부는 더 길며, 연장 옵션은 계약서 문구만큼만 확실합니다. 2026년부터 발리 지방 조례가 생산 농지를 상업 용지로 전환하는 것을 제한하고 명의 대여(nominee) 소유를 금지하므로, 대금을 내기 전에 프로젝트의 용도 지역과 인허가를 확인해야 합니다. 인도네시아에서는 시행사가 미국 달러 가격을 보여 주더라도 법에 따라 가격을 루피아로 표시하고 루피아로 지불해야 합니다.
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네, 하지만 완전 소유권은 불가능합니다. 인도네시아의 완전 소유권 토지(Hak Milik)는 인도네시아 국민만 보유할 수 있습니다. 외국인은 일정 기간 토지를 사용할 수 있는 등기된 권리인 Hak Pakai를 갖거나, 인도네시아인 토지 소유주와 공증 증서로 임차 계약(Hak Sewa)을 맺을 수 있습니다. 사유지의 Hak Pakai는 최대 30년이며 소유주가 동의한 새 증서로만 갱신되고, 국유지에서는 단계마다 신청을 거쳐 30년 + 20년 + 30년까지 가능합니다. Hak Pakai에 대해 법은 발리의 외국인 매수자 최저 가격을 정해 두고 있으며(최신 고시 기준 주택 50억 IDR, 아파트 20억 IDR), 1인당 최대 2,000 m² 부지 한 필지를 허용합니다. 현재 기준액은 공증인이 확인해 줍니다. 외국인에게 판매되는 빌라는 대부분 장기 임차 방식입니다. 인도네시아인이 대신 자기 명의로 토지를 보유해 주는 방식은 무효이며, 2026년 발리 지방 조례는 이를 명시적으로 금지합니다.
평소 하루를 어떻게 보내고 싶은지부터 생각해 보십시오. 남서부 해안의 Canggu, Berawa, Pererenan, Umalas는 서핑, 카페, 체육관, 학교가 가까이 있기를 바라고 교통 혼잡을 감수할 수 있는 사람에게 맞습니다. Seminyak는 가장 오래 자리 잡은 지역으로 공항과 가깝고 상점과 레스토랑이 많습니다. Bukit의 Uluwatu, Bingin, Ungasan에는 절벽, 바다 전망, 서핑 포인트가 있고 저녁이 더 조용합니다. 바로 옆 Nusa Dua는 잔잔한 해변과 공항행 유료 도로를 갖춘 계획형 리조트 지역입니다. Ubud는 논과 스튜디오 사이의 내륙 마을로, 공항에서 약 90분 거리입니다. Canggu 서쪽의 Seseh, Cemagi, Nyanyi, Kedungu, Tabanan은 검은 모래 해안의 조용한 마을들로 새 건물 상당수가 이곳에 들어서고 있으며, Karangasem과 Nusa Penida는 인파에서 멀리 떨어져 지내고 싶은 사람을 위한 곳입니다.
Ngurah Rai 국제공항은 섬 남부 Jimbaran 근처에 있습니다. 교통이 한산하면 Seminyak에서 약 15분, 유료 도로를 타면 Nusa Dua에서 25분, Uluwatu에서 30~45분 걸립니다. Canggu와 Berawa는 45~60분, Canggu 서쪽 마을들은 약 1시간, Ubud는 약 90분, Karangasem은 약 2시간입니다. 남부 도로는 혼잡한 시간대에 막히므로 이보다 오래 걸릴 수 있습니다. 발리에는 철도가 없고 유료 도로도 하나뿐이며, 발리 서부를 가로지르는 유료 도로는 계획만 있고 건설되지 않았습니다.
허가를 받은 사업으로만 가능합니다. 단기 임대를 하려면 국가 OSS 인허가 시스템에서 해당 업종 코드(KBLI)로 사업자 식별번호(NIB)를 발급받아야 하며, 투숙객은 최대 10%의 지방 호텔세를 냅니다. 실제로 외국인은 허가를 받은 인도네시아 운영사나 본인의 외국인 투자 법인(PT PMA)을 통해 임대합니다. 2026년 관광부는 8월 1일부터 허가 없는 매물을 주요 예약 사이트에서 내리게 했으며, 2027년 6월부터는 이들 사이트와 연계한 자동 허가 확인을 도입할 계획입니다. 홈스테이 허가(pondok wisata)는 그 집에 사는 현지 소유주를 위한 것이며 외국인 소유주용이 아닙니다.
아닙니다. 장기 임차 빌라를 산다고 받을 수 있는 비자는 없습니다. Second Home Visa는 인도네시아 국영 은행의 본인 명의 계좌에 최소 130,000 USD를 예치하거나 1,000,000 USD 이상의 아파트를 매입할 것을 요구합니다. 이 비자로 최대 5년의 체류 허가를 받고 총 10년까지 갱신할 수 있습니다. Golden Visa는 채권, 주식, 예금 또는 회사에 투자하는 사람을 위한 것으로, 부동산으로 받는 경로는 없습니다.
등기되는 권리(Hak Pakai 또는 구분소유 아파트)의 경우 매수자는 최대 5%의 취득세(BPHTB)를 내며, 토지 증서 공무원의 수수료는 증서 금액의 1%가 상한입니다. 부가가치세 사업자로 등록된 시행사는 부가가치세를 부과하며, 2026년 실효 세율은 11%입니다. 임차 계약이라면 공증인 수수료는 협의로 정하고, 평가액의 최대 0.5%인 연간 토지·건물세(PBB)를 누가 낼지는 계약서에서 정합니다. 임대 소득에도 세금이 붙으며 세율은 인도네시아 거주자인지에 따라 달라지므로, 서명하기 전에 자문을 받으십시오.
본인이 선임한 변호사나 공증인에게 토지 사무소에서 토지 권리증과 거기에 기재된 소유주를 확인하고, 공동 소유주인 가족이 모두 서명했는지 확인해 달라고 하십시오. 부지의 용도 지역도 확인하십시오. 농지나 녹지대에는 빌라를 합법적으로 지을 수 없으며, 2026년부터는 생산 농지의 상업 용도 전환이 제한됩니다. 착공 전에는 건축 승인(PBG)을, 입주 전에는 사용 승인서(SLF)를 요구하십시오. 대금 지급은 실제 공사 진척과 연동하고, 임차 기간과 연장 조항, 기간이 끝났을 때 건물이 어떻게 되는지를 꼭 읽어 보십시오. 2025년 Bingin의 보호 해안 지역에서 허가 없이 지은 건물이 철거되었으므로 이런 확인이 중요합니다.
루피아로 냅니다. 인도네시아 법은 인도네시아 안에서의 거래를 루피아로 하고 가격도 루피아로 표시하도록 정하고 있습니다. 많은 시행사가 외국인 매수자에게 미국 달러 가격을 보여 주지만, 이는 환산 금액으로 보아야 합니다. 인도네시아에서의 계약과 지불은 루피아로 해야 하며, 각 분할금이 본인 통화로 얼마가 될지는 지불하는 날의 환율이 정합니다.
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