შეუძლია თუ არა უცხოელს ბალიზე ქონების ყიდვა?+
დიახ, მაგრამ არა სრული საკუთრებით. ინდონეზიაში მიწის სრული საკუთრება (Hak Milik) მხოლოდ ინდონეზიის მოქალაქეებისთვისაა. უცხოელს შეუძლია ფლობდეს Hak Pakai-ს, მიწით სარგებლობის რეგისტრირებულ უფლებას განსაზღვრული ვადით, ან იჯარას (Hak Sewa) ინდონეზიელი მიწის მესაკუთრისგან, რომელიც ნოტარიულ აქტად ფორმდება. კერძო მიწაზე Hak Pakai 30 წლამდე მოქმედებს და მხოლოდ ახალი აქტით განახლდება, რაზეც მესაკუთრე უნდა დათანხმდეს; სახელმწიფო მიწაზე ის შეიძლება 30 + 20 + 30 წელი გაგრძელდეს, თითოეულ ეტაპზე ცალკე განაცხადით. Hak Pakai-სთვის კანონი ბალიზე უცხოელი მყიდველებისთვის მინიმალურ ფასებს ადგენს: უახლესი დადგენილებით სახლისთვის 5 მილიარდ IDR-ს და აპარტამენტისთვის 2 მილიარდ IDR-ს, და ერთ პირზე 2,000 m²-მდე ფართობის ერთ ნაკვეთს უშვებს; მოქმედ მაჩვენებლებს ნოტარიუსი ადასტურებს. უცხოელებზე გაყიდული ვილების უმეტესობა იჯარაა. შეთანხმებები, რომლებითაც ინდონეზიელი მიწას თავის სახელზე თქვენთვის ფლობს, ბათილია, ბალის 2026 წლის რეგულაცია კი მათ პირდაპირ კრძალავს.
ბალის რომელი ნაწილი განვიხილო?+
დაიწყეთ იქიდან, როგორ გინდათ ჩვეულებრივი დღის გატარება. Canggu, Berawa, Pererenan და Umalas სამხრეთ-დასავლეთ სანაპიროზე მათთვისაა, ვისაც სერფინგი, კაფეები, სპორტული დარბაზები და სკოლები ახლოს სურს და საცობებს ეგუება. Seminyak ყველაზე დამკვიდრებული ზოლია, აეროპორტთან ახლოს, მაღაზიებითა და რესტორნებით. Uluwatu, Bingin და Ungasan Bukit-ზე კლდეების, ოკეანის ხედებისა და სერფინგის ტალღებისთვისაა, უფრო მშვიდი საღამოებით; მათ გვერდით Nusa Dua დაგეგმილი საკურორტო ზონაა მშვიდი პლაჟებით და აეროპორტამდე ფასიანი გზატკეცილით. Ubud შიდა მხარეშია, ბრინჯის ყანებსა და სტუდიებს შორის, აეროპორტიდან დაახლოებით 90 წუთში. Seseh, Cemagi, Nyanyi, Kedungu და Tabanan Canggu-ს დასავლეთით უფრო მშვიდი სოფლებია შავქვიშიან სანაპიროზე, სადაც ახალი მშენებლობის დიდი ნაწილი მიმდინარეობს, Karangasem და Nusa Penida კი მათთვისაა, ვისაც ხალხმრავლობისგან შორს ყოფნა სურს.
რა მანძილზეა აეროპორტი და როგორია მოძრაობა?+
Ngurah Rai-ს საერთაშორისო აეროპორტი კუნძულის სამხრეთშია, Jimbaran-თან ახლოს. მსუბუქი მოძრაობისას ის Seminyak-იდან დაახლოებით 15 წუთშია, Nusa Dua-დან ფასიანი გზატკეცილით 25 წუთში, Uluwatu-დან კი 30-45 წუთში. Canggu-დან და Berawa-დან 45-60 წუთი სჭირდება, Canggu-ს დასავლეთით მდებარე სოფლებიდან დაახლოებით საათი, Ubud-იდან დაახლოებით 90 წუთი, Karangasem-იდან კი დაახლოებით ორი საათი. სამხრეთის გზები პიკის საათებში იჭედება, ამიტომ ეს დრო შეიძლება გაიზარდოს. ბალიზე რკინიგზა არ არის და მხოლოდ ერთი ფასიანი გზატკეცილია, დასავლეთ ბალიზე დაგეგმილი გზატკეცილი კი აშენებული არ არის.
შემიძლია ჩემი ქონება დამსვენებლებზე გავაქირაო?+
მხოლოდ ლიცენზირებული ბიზნესის სახით. მოკლევადიან გაქირავებას სჭირდება ბიზნესის საიდენტიფიკაციო ნომერი (NIB) საქმიანობის სათანადო კოდით (KBLI), რომელსაც OSS-ის ეროვნული სალიცენზიო სისტემა გასცემს, სტუმრები კი რეგიონულ სასტუმროს გადასახადს იხდიან 10%-მდე. პრაქტიკაში უცხოელები ლიცენზირებული ინდონეზიური ოპერატორის ან საკუთარი უცხოური კაპიტალის კომპანიის (PT PMA) მეშვეობით აქირავებენ. 2026 წელს ტურიზმის სამინისტრომ 1 აგვისტოდან ულიცენზიო განცხადებები დაჯავშნის მთავარი საიტებიდან მოახსნევინა, 2027 წლის ივნისიდან კი ამ საიტებთან ლიცენზიის ავტომატური შემოწმება იგეგმება. საოჯახო სასტუმროს ლიცენზია (pondok wisata) განკუთვნილია ადგილობრივი მესაკუთრეებისთვის, რომლებიც თავად ცხოვრობენ სახლში, და არა უცხოელი მესაკუთრეებისთვის.
მაძლევს თუ არა ბალიზე ქონების ყიდვა ვიზას?+
არა. იჯარით ვილის ყიდვა ვიზას არ იძლევა. Second Home Visa მოითხოვს მინიმუმ 130,000 USD-ს თქვენს სახელზე ინდონეზიის სახელმწიფო ბანკში, ან 1 მილიონი USD-ის ან მეტი ღირებულების აპარტამენტის შეძენას. ის იძლევა ყოფნის ნებართვას ხუთ წლამდე, რომელიც ჯამში ათ წლამდე გრძელდება. Golden Visa განკუთვნილია ობლიგაციებში, აქციებში, დეპოზიტებში ან კომპანიაში ინვესტიციისთვის და უძრავი ქონების გზას არ ითვალისწინებს.
რა ხარჯები ემატება ფასს?+
რეგისტრირებული უფლებისთვის (Hak Pakai ან strata-აპარტამენტი) მყიდველი იხდის შეძენის გადასახადს (BPHTB) 5%-მდე, მიწის აქტების ოფიციალური პირის საფასური კი აქტის ღირებულების 1%-ით არის შეზღუდული. დღგ-ს გადამხდელად რეგისტრირებული დეველოპერი დღგ-ს არიცხავს, 2026 წელს ეფექტური განაკვეთით 11%. იჯარის შემთხვევაში ნოტარიუსის საფასური შეთანხმებით დგინდება, ხელშეკრულება კი განსაზღვრავს, ვინ იხდის მიწისა და შენობის ყოველწლიურ გადასახადს (PBB), რომელიც შეფასებული ღირებულების 0.5%-მდეა. გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალიც იბეგრება, განაკვეთით, რომელიც იმაზეა დამოკიდებული, ხართ თუ არა ინდონეზიის რეზიდენტი, ამიტომ ხელმოწერამდე კონსულტაცია გაიარეთ.
რა უნდა შევამოწმო ბალიზე ოფ-პლანზე ყიდვამდე?+
სთხოვეთ საკუთარ იურისტს ან ნოტარიუსს, მიწის ოფისში შეამოწმოს მიწის სერტიფიკატი და მასში მითითებული მესაკუთრე, ასევე ის, რომ ოჯახის ყველა თანამესაკუთრეს აქვს ხელი მოწერილი. შეამოწმეთ ნაკვეთის ზონირება: ვილები კანონიერად ვერ იდგება სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე ან მწვანე ზონაში, 2026 წლიდან კი პროდუქტიული სასოფლო-სამეურნეო მიწის კომერციულ მიზნებად გადაქცევა შეზღუდულია. მოითხოვეთ მშენებლობის ნებართვა (PBG) სამუშაოების დაწყებამდე და ექსპლუატაციის სერტიფიკატი (SLF) ვინმეს შესახლებამდე. გადახდები მშენებლობის რეალურ პროგრესს მიაბით და ყურადღებით წაიკითხეთ იჯარის ვადა, გაგრძელების პუნქტი და ის, რა ბედი ეწევა შენობას ვადის ბოლოს. 2025 წელს Bingin-ში დაცულ სანაპირო მიწაზე ნებართვის გარეშე აშენებული შენობები დაანგრიეს, ამიტომ ეს შემოწმებები მნიშვნელოვანია.
აშშ დოლარში ვიხდი თუ რუპიაში?+
რუპიაში. ინდონეზიის კანონი მოითხოვს, რომ ინდონეზიის შიგნით გარიგებები რუპიაში განხორციელდეს და ფასებიც რუპიაში იყოს მითითებული. ბევრი დეველოპერი უცხოელ მყიდველებს ფასებს აშშ დოლარში აჩვენებს, მაგრამ ისინი მხოლოდ გადაანგარიშებად მიიჩნიეთ: ხელშეკრულება და გადახდები ინდონეზიაში რუპიაში უნდა იყოს, გადახდის დღის გაცვლითი კურსი კი განსაზღვრავს, რა დაგიჯდებათ თითოეული შენატანი თქვენს ვალუტაში.
