Bali

Oui, mais pas en pleine propriété. En Indonésie, la pleine propriété du sol (Hak Milik) est réservée aux citoyens indonésiens. Un étranger peut détenir un Hak Pakai, droit d'usage enregistré sur un terrain pour une durée fixe, ou un bail (Hak Sewa) consenti par le propriétaire indonésien du terrain et signé par acte notarié. Un Hak Pakai sur un terrain privé court jusqu'à 30 ans et ne se renouvelle que par un nouvel acte auquel le propriétaire consent ; sur un terrain de l'État, il peut courir 30 + 20 + 30 ans, chaque étape faisant l'objet d'une demande. Pour un Hak Pakai, la loi fixe des prix minimaux pour les acheteurs étrangers à Bali, 5 milliards IDR pour une maison et 2 milliards IDR pour un appartement selon le dernier décret, et autorise une parcelle de 2 000 m² au plus par personne ; le notaire confirme les montants en vigueur. La plupart des villas vendues aux étrangers le sont en leasehold. Les montages où un Indonésien détient le terrain à son nom pour vous sont nuls, et une réglementation balinaise de 2026 les interdit purement et simplement.

Partez de la façon dont vous voulez passer une journée ordinaire. Canggu, Berawa, Pererenan et Umalas, sur la côte sud-ouest, conviennent à ceux qui veulent le surf, les cafés, les salles de sport et les écoles à proximité, et qui acceptent la circulation. Seminyak est la bande la plus établie, proche de l'aéroport, avec boutiques et restaurants. Uluwatu, Bingin et Ungasan, sur le Bukit, sont faits pour les falaises, les vues sur l'océan et les spots de surf, avec des soirées plus calmes ; Nusa Dua, juste à côté, est une zone touristique planifiée, avec des plages abritées et l'autoroute à péage vers l'aéroport. Ubud est à l'intérieur des terres, entre rizières et ateliers, à environ 90 minutes de l'aéroport. Seseh, Cemagi, Nyanyi, Kedungu et Tabanan, à l'ouest de Canggu, sont des villages plus tranquilles sur une côte de sable noir où se construit une grande partie du neuf, et Karangasem et Nusa Penida s'adressent à ceux qui veulent être loin de la foule.

L'aéroport international Ngurah Rai se trouve dans le sud de l'île, près de Jimbaran. Quand la circulation est fluide, il est à environ 15 minutes de Seminyak, 25 minutes de Nusa Dua par l'autoroute à péage et 30 à 45 minutes d'Uluwatu. Comptez 45 à 60 minutes depuis Canggu et Berawa, environ une heure depuis les villages à l'ouest de Canggu, environ 90 minutes depuis Ubud et environ deux heures depuis Karangasem. Les routes du sud sont saturées aux heures de pointe, et ces temps peuvent alors s'allonger. Bali n'a pas de train et une seule autoroute à péage, et celle prévue à travers l'ouest de l'île n'est pas construite.

Uniquement dans le cadre d'une activité sous licence. La location de courte durée exige un numéro d'identification d'entreprise (NIB) avec le bon code d'activité (KBLI), obtenu via le système national de licences OSS, et les clients paient une taxe hôtelière régionale pouvant atteindre 10 %. En pratique, les étrangers louent via un exploitant indonésien agréé ou via leur propre société à capitaux étrangers (PT PMA). En 2026, le ministère du Tourisme a fait retirer les annonces sans licence des principaux sites de réservation à partir du 1er août, et il prévoit une vérification automatique des licences avec ces sites à partir de juin 2027. La licence d'hébergement chez l'habitant (pondok wisata) est prévue pour des propriétaires locaux qui vivent dans la maison, pas pour des propriétaires étrangers.

Non. L'achat d'une villa en leasehold ne donne droit à aucun visa. Le Second Home Visa exige au moins 130 000 USD à votre nom dans une banque publique indonésienne, ou l'achat d'un appartement d'une valeur d'au moins 1 million USD. Il donne un permis de séjour de cinq ans maximum, renouvelable jusqu'à dix ans au total. Le Golden Visa concerne les investissements en obligations, actions, dépôts ou dans une société, et ne prévoit aucune voie immobilière.

Pour un titre enregistré (Hak Pakai ou appartement en strata title), l'acheteur paie des droits de mutation (BPHTB) pouvant atteindre 5 %, et les honoraires de l'officier foncier chargé de l'acte sont plafonnés à 1 % de la valeur de l'acte. Un promoteur assujetti facture la TVA, à un taux effectif de 11 % en 2026. Pour un bail, les honoraires du notaire se négocient, et le contrat précise qui paie la taxe foncière annuelle sur le terrain et le bâtiment (PBB), qui peut atteindre 0,5 % de la valeur cadastrale. Les revenus locatifs sont eux aussi imposés, à des taux qui dépendent de votre résidence ou non en Indonésie : faites-vous conseiller avant de signer.

Demandez à votre propre avocat ou notaire de vérifier au bureau foncier le certificat foncier et le propriétaire qui y figure, et de s'assurer que tous les copropriétaires de la famille ont signé. Vérifiez le zonage de la parcelle : une villa ne peut pas légalement être construite sur des terres agricoles ou en ceinture verte, et depuis 2026 la conversion des terres agricoles productives en usage commercial est restreinte. Exigez le permis de construire (PBG) avant le début des travaux et le certificat de conformité d'usage (SLF) avant toute occupation. Liez les paiements à l'avancement réel du chantier, et lisez la durée du bail, la clause de prolongation et ce que devient le bâtiment à son terme. Des bâtiments construits sans permis sur des terrains côtiers protégés à Bingin ont été démolis en 2025 : ces vérifications comptent.

En roupies. La loi indonésienne impose que les transactions réalisées en Indonésie se fassent en roupies et que les prix y soient affichés en roupies. Beaucoup de promoteurs présentent des prix en dollars américains aux acheteurs étrangers, mais il faut les voir comme une simple conversion : le contrat et les paiements en Indonésie doivent être en roupies, et le taux de change du jour de paiement détermine ce que chaque échéance vous coûte dans votre propre devise.