Dati sul mercato off-plan di Dubai: istantanea Q3 2026 (1.601 progetti monitorati)

Sintesi esecutiva — i cinque numeri che definiscono il Q3 2026

1) In vendita negli EAU in questo momento ci sono 1.601 progetti di nuova costruzione attivi — 1.290 dei quali (81%) a Dubai — e il 95,6% del catalogo è costituito da stock pre-consegna (off-plan, pre-lancio o in costruzione). Solo 71 progetti monitorati (4,4%) sono pronti oggi. Il mercato primario di Dubai resta, in modo schiacciante, un mercato off-plan.

2) Il progetto off-plan mediano a Dubai parte oggi da AED 1,30 milioni (AED 1,38 mln a livello EAU). Il 37% dei progetti off-plan di Dubai apre ancora sotto AED 1 milione — ma il biglietto d'ingresso sotto gli AED 500 mila è ormai quasi scomparso (1,5% dei progetti).

3) Il 31% dei progetti off-plan di Dubai (33% a livello EAU) parte da AED 2 milioni o oltre — territorio golden visa già dalla prima unità. Da quando la modifica normativa del DLD di gennaio 2024 ha eliminato il vecchio requisito del 50% di equity (una circolare federale del febbraio 2026 che lo ribadisce è ampiamente riportata ma non confermata da fonti primarie), un acquisto off-plan valutato AED 2 mln dal DLD può fondare una domanda di visto decennale — e un terzo delle porte d'ingresso del mercato si apre ormai proprio a quella soglia.

4) Negli ultimi 50 giorni gli sviluppatori hanno aumentato il prezzo di ingresso pubblicato su 95 progetti e lo hanno ridotto solo su 16 — un rapporto rialzi/ribassi di 6:1, con un incremento mediano del +13,9%. La revisione dei prezzi è concentrata: Majan (22% dei progetti monitorati rivisti al rialzo), Al Marjan Island (20%) e Dubai Islands (13%) guidano la classifica negli EAU.

5) Il 2027 è il muro delle consegne: il 34% della pipeline off-plan di Dubai è previsto completarsi in quell'anno, e il 2027–2028 insieme rappresentano il 60%. Chi entra nel mercato nel Q3 2026 sceglie di fatto tra una breve finestra 2026–27 ai prezzi attuali oppure lanci dal 2029 in poi con piani di pagamento più lunghi.

Contesto di mercato, verificato: Dubai ha chiuso il H1 2026 con 86.005 vendite per un valore di AED 286,43 miliardi — il secondo miglior semestre di sempre — di cui 58.800 operazioni off-plan (68% di tutte le vendite) per un valore di AED 139,8 miliardi (dati DLD tramite Khaleej Times / Economy Middle East). Nel solo Q2, l'off-plan ha rappresentato il 76% delle transazioni residenziali (analisi di Springfield Properties su dati DLD).

1. Offerta: dove si trovano davvero i 1.290 progetti attivi di Dubai

Al 18 luglio 2026, il catalogo di Palmera monitora 1.601 progetti di nuova costruzione attivi in tutti e sette gli emirati: Dubai 1.290 (80,6%), Abu Dhabi 121 (7,6%), Ras al-Khaimah 86 (5,4%), Sharjah 55 (3,4%), Ajman 26 (1,6%), Umm al-Qaywayn 21 (1,3%) e Fujaira 1. Per stato di vendita: 1.124 off-plan (70,2%), 401 pre-lancio (25,0%), 71 pronti (4,4%), più una manciata in costruzione o in arrivo.

JVC resta il singolo hub di offerta off-plan più grande degli EAU, con 127 progetti attivi — ma Dubai Islands è ora al secondo posto con 114, davanti a DubaiLand (96), Dubai South (65) e Al Marjan Island (58). È questa la storia silenziosa dell'offerta 2026: due distretti costieri su terreno bonificato (Dubai Islands e Al Marjan Island a RAK) figurano nella top five insieme alle tre classiche riserve di terreno accessibili — uno spostamento che la mappa dell'offerta del masterplan Dubai 2040 aiuta a spiegare.

Le 20 aree principali per numero di progetti attivi (con prezzo mediano di ingresso)

Da citare: l'ingresso mediano più economico tra gli hub ad alto volume di Dubai è International City (AED 550.812); il più costoso è Business Bay (AED 2.862.794) — una differenza di 5,2× all'interno di un'unica città. Per i compromessi della fascia economica, si veda il nostro confronto JVC vs Arjan.

2. Chi sta costruendo: la classifica degli sviluppatori

385 sviluppatori hanno almeno un progetto attivo nel catalogo — ma i primi 8 controllano 373 progetti, il 23% dell'intera offerta EAU. Emaar guida la classifica con 85 progetti attivi (ingresso da AED 950.000, mediana AED 2,68 mln), seguita da Sobha Realty (55), Binghatti (52), Azizi (52), DAMAC (41), Imtiaz (31), Samana (30) ed Ellington (27).

*L'ingresso da AED 172 mila di GJ Real Estate corrisponde a un'unità tipo garage/parcheggio in un progetto negli emirati settentrionali; la mediana (AED 605 mila) è il dato rappresentativo.

Da citare: Azizi è la porta d'ingresso più economica a Dubai tra i primi otto (ingresso da AED 515.000, mediana AED 797 mila); Emaar è la più costosa (mediana AED 2,68 mln) — un divario mediano di 3,4× tra le due maggiori pipeline private.

3. Prezzi: quanto costa davvero il "da" nel Q3 2026

Su 1.335 progetti pre-consegna con prezzo di partenza pubblicato, l'ingresso mediano a livello EAU è di AED 1.376.984; quello di Dubai è di AED 1.303.297. Ecco la distribuzione dei prezzi di ingresso per l'off-plan di Dubai:

*arrotondamento; fascia 1 mln – 2 mln EAU = 32,3%.

Tre dati citabili dalla distribuzione:

• L'off-plan di Dubai sotto AED 500 mila è ormai quasi estinto: 16 progetti su 1.062 con prezzo pubblicato (1,5%). La vera fascia economica si è spostata verso Ajman (ingresso mediano AED 686 mila) e International City (AED 551 mila).
• Un terzo del mercato off-plan di Dubai (37,1%) apre ancora sotto AED 1 milione — concentrato in JVC, DubaiLand, Dubai South, JVT, Sports City e Production City, tutte con mediane comprese tra AED 750 e 825 mila (per il confronto diretto della fascia sotto 1 mln, si veda Dubai South vs DubaiLand).
• Per ingresso mediano per emirato: Abu Dhabi è ora il mercato primario più costoso (AED 2,20 mln), davanti a Ras al-Khaimah (AED 1,80 mln), Sharjah (AED 1,45 mln) e Dubai (AED 1,32 mln). Il catalogo di Abu Dhabi è orientato verso lo stock fronte mare di Saadiyat/Yas; quello di RAK verso i resort branded di Al Marjan — ma questa classifica sorprende la maggior parte degli acquirenti (confronto completo tra emirati: Dubai vs Abu Dhabi vs RAK).

Contesto di prezzo di mercato (transazioni, non richieste): la vendita residenziale media nel Q2 2026 si è attestata a AED 1.841 per sq ft (Springfield Properties / DLD), con una crescita dei prezzi a livello cittadino in decelerazione da circa il 12% su base annua a gennaio fino a sotto il 4% a maggio (dati Property Monitor / REIDIN tramite Dubai Chronicle) — un mercato che si sta normalizzando, non correggendo. Il nostro indice del prezzo al sq ft per community, aggiornato in tempo reale, monitora il lato dei prezzi richiesti dello stesso quadro.

4. Variazione dei prezzi: un mercato di rialzi/ribassi 6:1 (29 maggio → 18 luglio)

Abbiamo confrontato i prezzi di partenza pubblicati per 1.327 progetti identici tra due snapshot del catalogo a 50 giorni di distanza (29 maggio → 18 luglio 2026):

• 95 progetti (7,2%) hanno aumentato il prezzo di ingresso; 16 (1,2%) lo hanno ridotto; il 91,6% è rimasto invariato. Questo corrisponde a un rapporto rialzi/ribassi di 5,9:1.
• Incremento mediano tra i progetti in rialzo: +13,9%. Riduzione mediana tra quelli in calo: −10,1%.
• Il tipico progetto che ha rivisto il prezzo lo ha fatto di +11,5% — in 7 settimane.

Dove è avvenuta la revisione dei prezzi (quota di progetti monitorati che hanno aumentato il prezzo di ingresso, aree con almeno 20 progetti comparabili):

Da citare: uno su cinque progetti ad Al Marjan Island e a Majan ha rivisto il prezzo al rialzo in appena 50 giorni; in nessuna delle due aree un solo progetto monitorato ha subito un taglio. Samana (12 rialzi), Azizi (7) e Binghatti (7) sono gli sviluppatori che hanno rivisto i prezzi più aggressivamente. I maggiori movimenti su singolo progetto: Kanyon di Beyond a Maritime City (da AED 2,40 mln a 3,84 mln, +59,9%), Binghatti Etherea a JVC (+56,9%) e Samana Business Park a Majan (+56,8%) — di norma trainati dall'esaurimento delle prime fasi di vendita e dall'uscita di scena delle tipologie di unità più economiche. I due leader della revisione prezzi fronte mare si sfidano nel confronto Al Marjan Island vs Dubai Islands.

Due avvertenze oneste: si tratta di prezzi "da" pubblicati al lancio o richiesti, non di prezzi di transazione DLD; e la quota del 91,6% di listini "invariati" riflette in parte la frequenza con cui gli sviluppatori aggiornano i listini — la quota del 7,2% di rialzi va considerata come un limite minimo della vera revisione dei prezzi, non come il suo tetto. Abbiamo escluso 52 variazioni anomale superiori a ±60% (per lo più cambi di fase o una diversa unità più economica di riferimento, ad esempio Maybach 6 di Binghatti +240%) e una riga di dati corrotta.

Novità anche su questo fronte: 21 nuovi progetti sono entrati nel catalogo in 50 giorni — circa 3 lanci a settimana — con un ingresso mediano di AED 1,30 mln, guidati da Dubai Islands, JVC e Al Reem Island. La nuova offerta viene prezzata al punto medio del mercato, non al di sotto.

5. La matematica del golden visa: un terzo del mercato parte già dalla soglia

472 dei 1.407 progetti attivi con prezzo pubblicato a livello EAU (33,5%) — e 330 dei 1.062 a Dubai (31,1%) — hanno un prezzo di partenza pari o superiore ad AED 2 milioni. Per questi progetti, ogni unità supera fin dal primo giorno la soglia di investimento del golden visa decennale degli EAU.

Un aspetto più rilevante nel Q3 2026 rispetto a un anno fa. Le regole federali (ICP) fissano il percorso per investitori ad AED 2 milioni in immobili, e la vecchia interpretazione del 50% di equity/AED 1 mln in contanti non esiste più: il DLD ha eliminato il requisito del pagamento minimo a gennaio 2024, e una circolare federale di febbraio 2026 che ribadisce la modifica è ampiamente riportata — sebbene non confermata da fonti primarie, motivo per cui facciamo risalire la regola alla decisione documentata dal DLD. L'idoneità si basa ora sul valore certificato dal DLD al momento della domanda, inclusi gli acquisti con mutuo e off-plan (presso sviluppatori approvati, si applicano condizioni — meccanismo completo nella nostra guida al golden visa tramite immobile). Lettura pratica: a Business Bay (ingresso mediano AED 2,86 mln), Maritime City (AED 2,35 mln) e Dubai Islands (AED 2,08 mln), il progetto mediano è già idoneo al golden visa con l'unità più economica — mentre a JVC o Dubai South l'acquirente deve scegliere deliberatamente un'unità più grande per raggiungere AED 2 mln.

6. Pipeline di consegne: il muro del 2027

Tra i progetti pre-consegna di Dubai con data di completamento pubblicata (982 con data dal 2026 in poi):

Il 2027 è l'anno di consegna più importante nell'attuale pipeline di Dubai (34,4%), e il 2027–2028 insieme rappresentano il 60,5% di tutto ciò che è oggi in vendita. A livello EAU la struttura è identica (2027: 410 progetti su 1.232, 33,3%). Due implicazioni degne di nota: (a) chi ha bisogno delle chiavi entro circa 18 mesi ha ancora 230 progetti a Dubai tra cui scegliere; (b) il cluster di consegne 2027–28 è l'ondata di offerta che ogni previsione di rendimento da locazione per quegli anni deve necessariamente considerare. Altri 87 progetti a Dubai riportano date di completamento retrodatate (precedenti al 2026) — un ritardo o disallineamento nei dati; si veda la metodologia.

7. Il contesto della domanda: cosa dicono i numeri del DLD (verificati, con fonti)

• H1 2026: 86.005 vendite immobiliari per un valore di AED 286,43 miliardi — il secondo miglior semestre di sempre per Dubai, superato solo dagli AED 326,6 mld del H1 2025 (dati DLD tramite Khaleej Times, Economy Middle East, luglio 2026). Considerando tutte le tipologie di registrazione, il H1 ha raggiunto AED 419,94 miliardi su 112.850 transazioni.
• Off-plan H1 2026: 58.800 transazioni per un valore di AED 139,8 miliardi — il 68% di tutte le vendite per numero (~49% per valore; le vendite di immobili pronti sono state pari a AED 146,7 mld su 27.200 operazioni).
• Q2 2026: vendite residenziali per AED 83,88 miliardi su 34.719 transazioni, di cui l'off-plan ha rappresentato AED 59,17 mld su 26.440 operazioni — il 76% delle transazioni residenziali e il 71% del valore (analisi di Springfield Properties su dati DLD, 6 luglio 2026).
• Q1 2026 (dato ufficiale DLD): AED 252 miliardi in transazioni, +31% su base annua; 60.303 vendite, +6%; investimenti esteri per AED 148,35 mld (+26%); 29.312 investitori al primo acquisto (+14%) (dubailand.gov.ae, 9 aprile 2026).
• Q3 ad oggi: l'estate non rallenta. Nella sola settimana del 6–10 luglio, Dubai ha registrato circa AED 8,7 miliardi di vendite, di cui AED 5,2 miliardi di off-plan su circa 1.000 operazioni (dati settimanali DLD tramite Edwards & Towers). Aprile 2026 ha stabilito il record mensile dell'anno per gli appartamenti off-plan, con AED 19,7 mld (Arabian Business); tra gennaio e maggio si sono registrate 66.900 vendite residenziali, con l'off-plan al 74% delle transazioni (Arabian Business).

Letti insieme al nostro catalogo: la domanda delle transazioni (quota off-plan del 76%) e il comportamento dell'offerta (rapporto rialzi/ribassi di 6:1, 3 lanci a settimana con una mediana di AED 1,3 mln) descrivono lo stesso mercato — profondo, trainato dai lanci, e in revisione al rialzo in modo selettivo piuttosto che generalizzato.

Metodologia

Cos'è il catalogo. Palmera mantiene un catalogo costantemente aggiornato dei progetti di nuova costruzione commercializzati negli EAU (palmera.realestate), alimentato dai materiali di lancio degli sviluppatori e dalla nostra pipeline di intermediazione. Ogni riga di progetto riporta: prezzo di partenza ("da") in AED, area/community, sviluppatore, stato di vendita (pre-lancio / off-plan / in costruzione / pronto) e data di consegna dichiarata. L'unità di conteggio è il progetto, non l'unità abitativa; una fase master da 2.000 unità e un edificio boutique da 40 unità contano ciascuno una sola volta.

Snapshot. I dati sullo stato attuale utilizzano lo snapshot del catalogo generato il 18 luglio 2026 (1.601 progetti attivi, 1.407 con prezzo di partenza pubblicato). I dati sulla variazione dei prezzi lo confrontano con lo snapshot consolidato del 29 maggio 2026 (1.581 progetti) — una finestra di 50 giorni. L'obiettivo era una finestra di circa 90 giorni, ma la nostra cronologia di snapshot con versioning inizia il 29 maggio 2026; riportiamo quindi il confronto a 50 giorni invece di estrapolare.

Filtri ed esclusioni. Le statistiche di variazione utilizzano i 1.379 progetti presenti in entrambi gli snapshot con un prezzo valido a entrambe le estremità; abbiamo escluso 52 valori anomali con |variazione| > 60% (in genere una nuova fase o una diversa unità più economica di riferimento, piuttosto che una revisione di prezzo omogenea), ottenendo n = 1.327. Una riga di prezzo corrotta (< AED 100 mila) è stata esclusa dalle statistiche di distribuzione dei prezzi. Le mediane per area sono calcolate solo dove la dimensione del campione dichiarata lo consente (n indicato nelle tabelle).

Avvertenze. (1) I prezzi sono prezzi "da" richiesti/di lancio dichiarati dallo sviluppatore, non prezzi di transazione DLD — misurano il prezzo di listino dell'unità disponibile più economica e sono sensibili all'esaurimento delle unità economiche. (2) I prezzi "invariati" riflettono in parte la frequenza di aggiornamento dei listini; le quote di rialzo vanno considerate un limite minimo. (3) Le date di consegna sono dichiarate dagli sviluppatori; 87 righe relative a Dubai riportano anni retrodatati (slittamento o ritardo nei dati) e sono escluse dalla tabella della pipeline. (4) Il catalogo copre i progetti attivamente commercializzati; i progetti completamente esauriti escono dall'insieme. (5) La quota golden-visa = progetti il cui prezzo minimo è ≥ AED 2 mln; molti altri progetti hanno unità idonee al di sopra dell'unità di ingresso, quindi il 31% è un limite minimo rigoroso. Tutti gli aggregati sono riproducibili su richiesta a partire dai due snapshot datati (team@palmera.realestate).