迪拜期房市场数据：2026年第三季度快照（追踪1,601个项目）

执行摘要——定义2026年第三季度的五大数字

1）目前阿联酋全国共有1,601个在售新建项目，其中1,290个（占81%）位于迪拜——房源库中95.6%尚未交房（期房、预售前或在建）。只有71个追踪项目（4.4%）为现房。迪拜一手市场绝大多数仍是期房市场。

2）迪拜期房项目的入门价中位数现为AED 1.30 million（阿联酋全国为AED 1.38M）。迪拜37%的期房项目起价仍低于AED 1 million——但AED 500k以下的入门价已几乎绝迹（仅占项目的1.5%）。

3）迪拜31%的期房项目（阿联酋全国33%）起价即达AED 2 million及以上——从第一套单位起就已进入Golden Visa（黄金签证）门槛区间。自DLD于2024年1月修改规则、取消原有的50%首付要求以来（据广泛报道2026年2月一项联邦通函重申了这一点，但尚未获一手资料证实），经DLD认定价值达AED 2M的期房交易即可支持10年签证申请——如今市场上三分之一的入门项目均已跨过这一门槛。

4）过去50天内，开发商上调了95个项目的公开入门价，仅下调16个——涨跌比达6:1，涨幅中位数为+13.9%。调价高度集中：Majan（22%的追踪项目上调价格）、Al Marjan Island（20%）和Dubai Islands（13%）领跑全国。

5）2027年是交房高峰之墙：迪拜期房管道中34%计划于2027年竣工，2027至2028两年合计占比达60%。2026年第三季度入市的买家，实际上是在以现价搭上2026至27年短窗口，与选择2029年及以后、付款计划更长的新盘之间做出选择。

市场背景，已核实：迪拜2026年上半年录得86,005宗成交，总值AED 286.43 billion——为有记录以来第二高的半年度成交额——其中58,800宗为期房交易（占全部成交的68%），总值AED 139.8 billion（DLD数据，经Khaleej Times / Economy Middle East转引）。仅第二季度，期房就占住宅交易的76%（Springfield Properties对DLD数据的分析）。

1. 供应：迪拜1,290个在售项目究竟分布在哪里

截至2026年7月18日，Palmera房源库共追踪七大酋长国范围内1,601个在售新建项目：迪拜1,290个（80.6%）、阿布扎比121个（7.6%）、哈伊马角86个（5.4%）、沙迦55个（3.4%）、阿治曼26个（1.6%）、乌姆盖万21个（1.3%）及富查伊拉1个。按销售状态划分：期房1,124个（70.2%）、预售前401个（25.0%）、现房71个（4.4%），另有少量在建/即将推出项目。

JVC依然是阿联酋全国最大的单一期房供应枢纽，共有127个在售项目——但Dubai Islands现已跃居第二，共114个，领先于DubaiLand（96个）、Dubai South（65个）和Al Marjan Island（58个）。这正是2026年供应格局中不为人注意的一条线索：两个填海海滨新区（Dubai Islands与RAK的Al Marjan Island）跻身前五，与三个传统的平价地块并列——Dubai 2040 master plan的供应地图有助于解释这一转变。

按在售项目数排名的前20个区域（附入门价中位数）

要点：迪拜各大供应枢纽中，入门价中位数最低的是International City（AED 550,812）；最高的是Business Bay（AED 2,862,794）——同一座城市内价差达5.2倍。关于平价地块之间的取舍，请参阅我们的JVC vs Arjan对比。

2. 谁在建：开发商排行榜

房源库中共有385家开发商拥有至少一个在售项目——但排名前8的开发商合计控制373个项目，占阿联酋全国供应的23%。Emaar以85个在售项目位居榜首（入门价AED 950,000起，中位数AED 2.68M），其后依次为Sobha Realty（55个）、Binghatti（52个）、Azizi（52个）、DAMAC（41个）、Imtiaz（31个）、Samana（30个）和Ellington（27个）。

*GJ Real Estate的AED 172k入门价对应的是北部酋长国某项目中的车位/车库类单位；中位数（AED 605k）才是具代表性的数字。

要点：Azizi是"八强"开发商中入门迪拜市场最便宜的选择（入门价AED 515,000起，中位数AED 797k）；Emaar则最贵（中位数AED 2.68M）——两大私营开发管道的中位数差距达3.4倍。

3. 价格：2026年第三季度"起价"到底是多少

在1,335个已公布起价的未交房项目中，阿联酋全国入门价中位数为AED 1,376,984，迪拜为AED 1,303,297。以下是迪拜期房的入门价分布：

*四舍五入所致；阿联酋全国1M–2M区间实际为32.3%。

分布数据中的三个要点：

• 迪拜低于AED 500k的期房项目已近乎绝迹：在1,062个已定价项目中仅有16个（1.5%）。真正的平价梯队已转移至阿治曼（入门价中位数AED 686k）和International City（AED 551k）。
• 迪拜期房市场中仍有三分之一（37.1%）起价低于AED 1 million——主要集中在JVC、DubaiLand、Dubai South、JVT、Sports City和Production City，中位数均在AED 750–825k区间（关于百万以下地带的正面对比，见Dubai South vs DubaiLand）。
• 按酋长国入门价中位数排序：阿布扎比现已成为最昂贵的一手市场（AED 2.20M），领先于哈伊马角（AED 1.80M）、沙迦（AED 1.45M）和迪拜（AED 1.32M）。阿布扎比的房源结构偏向Saadiyat/Yas海滨项目；哈伊马角则偏向Al Marjan的品牌度假式项目——但这一排序常令多数买家感到意外（完整的酋长国对比见Dubai vs Abu Dhabi vs RAK）。

市场成交价背景（成交价而非挂牌价）：2026年第二季度住宅平均成交价为每sq ft AED 1,841（Springfield Properties / DLD），全市价格同比涨幅已从1月的约12%放缓至5月的不到4%（Property Monitor / REIDIN数据，经Dubai Chronicle转引）——这是市场正常化，而非回调。我们的实时分社区每sq ft挂牌价指数则追踪同一图景中挂牌价的一面。

4. 价格变动：涨跌比6:1的市场（5月29日 → 7月18日）

我们对比了相隔50天的两份房源库快照（2026年5月29日 → 7月18日）中1,327个相同项目的公开起价：

• 95个项目（7.2%）上调了入门价；16个（1.2%）下调；91.6%保持不变。涨跌比达5.9:1。
• 上调项目的涨幅中位数为+13.9%；下调项目的跌幅中位数为−10.1%。
• 典型的调价项目在7周内变动了+11.5%。

调价发生在何处（已追踪项目中上调入门价的占比，仅列匹配项目数≥20的区域）：

要点：Al Marjan Island和Majan五分之一的项目在50天内上调了价格；两个区域均没有一个追踪项目下调价格。各开发商中，Samana（12次上调）、Azizi（7次）和Binghatti（7次）调价最为积极。单项目最大涨幅：Beyond旗下位于Maritime City的Kanyon（AED 2.40M → 3.84M，+59.9%）、JVC的Binghatti Etherea（+56.9%）以及Majan的Samana Business Park（+56.8%）——通常由早期阶段售罄或低价户型售罄所致。两大海滨调价领跑区域的正面对比见Al Marjan Island vs Dubai Islands。

两点如实的说明：这些均为开发商公开的开盘/挂牌"起价"，而非DLD成交价；91.6%的"持平"占比在一定程度上取决于开发商更新价格表的频率——7.2%的涨价占比应视为真实调价规模的下限，而非上限。我们剔除了52个涨跌幅超过±60%的异常值（多数为项目分期变化或最低价户型类型改变所致，例如Binghatti的Maybach 6 +240%）以及1条数据错误的记录。

同一窗口期内的新增情况：50天内共有21个新项目进入房源库——约合每周3个新盘——入门价中位数为AED 1.30M，以Dubai Islands、JVC和Al Reem Island领跑。新增供应的定价落在市场中位水平，而非低于中位水平。

5. Golden Visa门槛的数字逻辑：三分之一的市场起价即达标准

阿联酋全国1,407个已定价在售项目中，有472个（33.5%）起价达AED 2 million及以上；迪拜1,062个项目中则有330个（31.1%）。对这些项目而言，从第一天起每一套单位都已跨过阿联酋10年期Golden Visa的投资门槛。

这一点在2026年第三季度比一年前更为重要。联邦规则（ICP）将投资者签证路径设定为房产价值达AED 2 million，此前"50%首付/AED 1M现金"的旧解读已不复存在：DLD已于2024年1月取消了最低付款要求，据广泛报道2026年2月的一项联邦通函重申了这一变化——但该说法尚未获一手资料证实，因此本报告将该规则的生效日期定为DLD正式公布决定之时。资格认定现以申请时DLD认证的价值为准，按揭购房和期房购房均包含在内（须为经批准的开发商项目，另有附加条件——完整机制见我们的Golden Visa购房指南）。实操解读：在Business Bay（入门价中位数AED 2.86M）、Maritime City（AED 2.35M）和Dubai Islands（AED 2.08M），中位数项目仅凭最便宜的单位即已符合Golden Visa资格——而在JVC或Dubai South，买家则需刻意选择更大户型才能达到AED 2M。

6. 交房管道：2027年高墙

在迪拜已公布竣工日期的未交房项目中（982个项目的竣工日期为2026年及以后）：

2027年是迪拜当前管道中交房量最大的单一年份（34.4%），2027至2028两年合计占目前在售项目的60.5%。阿联酋全国呈现相同格局（2027年：1,232个项目中的410个，占33.3%）。两点值得强调的推论：(a) 需要在约18个月内拿到钥匙的买家，仍有230个迪拜项目可供选择；(b) 2027–28年的竣工集群是任何一份租金收益预测在测算这些年份时都必须计入的供应浪潮。另有87个迪拜项目标注的竣工日期已过期（早于2026年）——属数据滞后与进度延迟；详见研究方法。

7. 需求背景：DLD数据揭示了什么（已核实，附来源）

• 2026年上半年：86,005宗房产成交，总值AED 286.43 billion——为迪拜有记录以来第二高的半年度成交额，仅次于2025年上半年的AED 326.6B（DLD数据，经Khaleej Times、Economy Middle East转引，2026年7月）。若计入所有登记类型，上半年总额达AED 419.94B，共112,850宗交易。
• 2026年上半年期房：58,800宗交易，总值AED 139.8 billion——按数量计占全部成交的68%（按金额计约49%；现房成交额为AED 146.7B，共27,200宗）。
• 2026年第二季度：住宅成交额AED 83.88 billion，共34,719宗交易，其中期房占AED 59.17B、26,440宗——占住宅交易数量的76%、金额的71%（Springfield Properties对DLD数据的分析，2026年7月6日）。
• 2026年第一季度（DLD官方数据）：成交总额AED 252 billion，同比+31%；成交60,303宗，+6%；外资投资AED 148.35B（+26%）；首次投资者29,312人（+14%）（dubailand.gov.ae，2026年4月9日）。
• 第三季度至今：夏季市场并未放缓。仅7月6日至10日一周，迪拜就录得约AED 8.7 billion的成交额，其中包括约1,000宗、总值AED 5.2 billion的期房交易（DLD周度数据，经Edwards & Towers转引）。2026年4月创下年内期房公寓月度成交额新高，达AED 19.7B（Arabian Business）；1月至5月共录得66,900宗住宅成交，期房占比74%（Arabian Business）。

结合我们的房源库数据看：成交端的需求表现（期房占比76%）与供应端的行为特征（涨跌比6:1、每周约3个新盘、入门价中位数AED 1.3M）描绘的是同一个市场——体量深厚、由新盘驱动，且调价是选择性上调，而非全面普涨。

研究方法

房源库简介。Palmera持续维护一份阿联酋在售新建项目的房源库（palmera.realestate），数据来源于开发商开盘资料及我们自身的经纪业务管道。每个项目条目包含：AED起价（"from"价）、区域/社区、开发商、销售状态（预售前/期房/在建/现房）及公布的交房日期。统计单位是项目，而非单套单位；无论是一个2,000套单位的大型分期项目，还是一栋40套单位的精品楼盘，均各计为一个项目。

快照说明。当前状态的数据取自2026年7月18日生成的房源库快照（1,601个在售项目，其中1,407个已公布起价）。价格变动数据将其与2026年5月29日的存档快照（1,581个项目）对比——间隔50天。我们原计划采用约90天的对比窗口，但我们的版本化快照历史记录始于2026年5月29日；因此我们如实报告这50天的对比结果，而非做外推估算。

筛选与剔除。价格变动统计采用两份快照中均存在、且两端价格均有效的1,379个项目；我们剔除了52个|变动幅度| > 60%的异常值（通常源于新分期上线或最低价户型类型变化，而非真正的同类调价），最终样本量为n = 1,327。价格分布统计中另筛除了1条价格数据错误的记录（< AED 100k）。各区域中位数仅在样本量足够时计算（具体n值见表格）。

局限说明。(1) 价格均为开发商公布的开盘/挂牌"起"价，而非DLD成交价——反映的是当前可售最低价单位的标价，容易受低价单位售罄影响而波动。(2)"持平"价格在一定程度上反映了价格表的更新频率；涨价占比应视为下限。(3) 交房日期均为开发商自行公布；87条迪拜记录的年份已过期（属进度延迟/数据滞后），已从管道表中剔除。(4) 房源库仅覆盖正在积极营销的项目；已完全售罄的项目会被移出统计范围。(5) Golden Visa占比 = 起价（最低价）≥ AED 2M的项目；另有许多项目虽起价未达标，但其部分户型价格已达标，因此31%这一数字是严格意义上的下限。如有需要，全部汇总数据均可依据这两份带日期的快照复核重现（team@palmera.realestate）。