დუბაის Off-Plan ბაზრის მონაცემები: Q3 2026 სურათი (1,601 პროექტი)
მოკლე მიმოხილვა — ხუთი რიცხვი, რომელიც განსაზღვრავს Q3 2026-ს
1) 1,601 აქტიური ახალაშენებადი პროექტი იყიდება ახლა მთელ ოაე-ში — მათგან 1,290 (81%) დუბაიში — და კატალოგის 95.6% არის ჩაბარებამდელი მარაგი (off-plan, გაშვებამდელი ან მშენებარე). მხოლოდ 71 დაფიქსირებული პროექტი (4.4%) არის დღეს მზა. დუბაის პირველადი ბაზარი უპირატესად რჩება off-plan ბაზრად.
2) დუბაის მედიანური off-plan პროექტი ახლა იწყება AED 1.30 მილიონიდან (AED 1.38M მთელ ოაე-ში). დუბაის off-plan პროექტების 37% ჯერ კიდევ იხსნება AED 1 მილიონზე დაბლა — მაგრამ AED 500k-ზე დაბალი შესვლის ბილეთი თითქმის გაქრა (პროექტების 1.5%).
3) დუბაის off-plan პროექტების 31% (33% მთელ ოაე-ში) იწყება AED 2 მილიონიდან ან მეტიდან — golden-visa-ს ტერიტორია პირველივე ერთეულიდან. მას შემდეგ, რაც DLD-ს 2024 წლის იანვრის წესის ცვლილებამ გააუქმა ძველი 50%-იანი წილის მოთხოვნა (2026 წლის თებერვლის ფედერალური ცირკულარი, რომელიც ამას იმეორებს, ფართოდ ცნობდება, მაგრამ პირველად წყაროებში დაუდასტურებელია), DLD-ს მიერ AED 2M-ად შეფასებულ off-plan შესყიდვას შეუძლია გახდეს 10-წლიანი ვიზის განაცხადის საფუძველი — და ბაზრის შესვლის კარების მესამედი ახლა სწორედ იმ ხაზზე იხსნება.
4) დეველოპერებმა ბოლო 50 დღეში 95 პროექტს გამოქვეყნებული შესვლის ფასი აუწიეს და მხოლოდ 16-ს დაუწიეს — 6:1 ზრდა-კლების თანაფარდობა, მედიანური მატებით +13.9%. გადაფასება კონცენტრირებულია: მაჯანი (დაფიქსირებული პროექტების 22% გადაფასდა ზევით), ალ მარჯან აილენდი (20%) და დუბაი აილენდსი (13%) ლიდერობენ ოაე-ში.
5) 2027 არის ჩაბარებების კედელი: დუბაის off-plan ნაკადის 34% დაგეგმილია 2027-ში დასრულებისთვის, ხოლო 2027–2028 ერთად შეადგენს 60%-ს. Q3 2026-ში შემსვლელი მყიდველები ფაქტობრივად ირჩევენ მოკლე 2026–27 ვადას დღევანდელ ფასებში ან 2029+ გაშვებებს უფრო გრძელი გადახდის გეგმებით.
ბაზრის ფონი, დადასტურებული: დუბაიმ H1 2026 დახურა 86,005 გაყიდვით AED 286.43 მილიარდის ღირებულებით — ისტორიაში მეორე უმაღლესი ნახევარწელი — რომელთაგან 58,800 იყო off-plan გარიგება (ყველა გაყიდვის 68%) AED 139.8 მილიარდის ღირებულებით (DLD-ს მონაცემები Khaleej Times / Economy Middle East-ის მიხედვით). მხოლოდ Q2-ში off-plan-მა აიღო საცხოვრებელი გარიგებების 76% (Springfield Properties-ის ანალიზი DLD-ს მონაცემებზე).
1. მიწოდება: სად არის სინამდვილეში დუბაის 1,290 აქტიური პროექტი
2026 წლის 18 ივლისის მდგომარეობით, Palmera-ს კატალოგი აფიქსირებს 1,601 აქტიურ ახალაშენებად პროექტს შვიდივე ემირატში: დუბაი 1,290 (80.6%), აბუ დაბი 121 (7.6%), რას ალ ხაიმა 86 (5.4%), შარჯა 55 (3.4%), აჯმანი 26 (1.6%), უმ ალ ქუვაინი 21 (1.3%) და ფუჯაირა 1. გაყიდვის სტატუსით: 1,124 off-plan (70.2%), 401 გაშვებამდელი (25.0%), 71 მზა (4.4%), პლუს რამდენიმე მშენებარე/მოსალოდნელი.
JVC ისევ ოაე-ს ყველაზე დიდი off-plan მიწოდების ჰაბია 127 აქტიური პროექტით — მაგრამ დუბაი აილენდსი ახლა #2-ია 114-ით, წინ უსწრებს დუბაილენდს (96), დუბაი საუთს (65) და ალ მარჯან აილენდს (58). ეს არის 2026 წლის მიწოდების მშვიდი ამბავი: ორი სანაპირო ხელოვნური კუნძულის უბანი (დუბაი აილენდსი და რას ალ ხაიმას ალ მარჯან აილენდი) ზის ხუთეულში სამ კლასიკურ ხელმისაწვდომ მიწის ბანკთან ერთად — ცვლილება, რომლის ახსნაშიც დუბაი 2040-ის გენერალური გეგმის მიწოდების რუკა გვეხმარება.
ტოპ 20 უბანი აქტიური პროექტების რაოდენობით (მედიანური შესვლის ფასით)
| # | უბანი | ემირატი | აქტიური პროექტები | მედიანური ფასი-დან (AED) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | JVC | დუბაი | 127 | 786 559 |
| 2 | Dubai Islands | დუბაი | 114 | 2 081 117 |
| 3 | DubaiLand | დუბაი | 96 | 781 832 |
| 4 | Dubai South | დუბაი | 65 | 825 000 |
| 5 | Al Marjan Island | რას ალ ხაიმა | 58 | 1 978 744 |
| 6 | Al Furjan | დუბაი | 54 | 1 081 000 |
| 7 | Business Bay | დუბაი | 50 | 2 862 794 |
| 8 | Meydan | დუბაი | 43 | 1 725 000 |
| 9 | MBR City | დუბაი | 40 | 1 640 000 |
| 10 | Majan | დუბაი | 37 | 988 000 |
| 11 | Al Reem Island | აბუ დაბი | 33 | 1 650 000 |
| 12 | JVT | დუბაი | 29 | 799 900 |
| 13 | Al Jaddaf | დუბაი | 28 | 1 112 500 |
| 14 | International City | დუბაი | 23 | 550 812 |
| 15 | Arjan | დუბაი | 23 | 836 000 |
| 16 | Production City | დუბაი | 22 | 753 333 |
| 17 | Ajman (city) | აჯმანი | 22 | 663 000 |
| 18 | Maritime City | დუბაი | 19 | 2 349 610 |
| 19 | Sports City | დუბაი | 19 | 750 000 |
| 20 | Yas Island | აბუ დაბი | 18 | 1 858 963 |
დასამახსოვრებელი: დუბაის მოცულობით ჰაბებს შორის ყველაზე იაფი მედიანური შესვლაა International City (AED 550,812); ყველაზე ძვირი — Business Bay (AED 2,862,794) — 5.2× სხვაობა ერთი ქალაქის შიგნით. ბიუჯეტური კომპრომისებისთვის იხილეთ ჩვენი JVC vs Arjan შედარება.
2. ვინ აშენებს: დეველოპერების ლიგის ცხრილი
385 დეველოპერს აქვს კატალოგში მინიმუმ ერთი აქტიური პროექტი — მაგრამ ტოპ 8 აკონტროლებს 373 პროექტს, ოაე-ს მთელი მიწოდების 23%-ს. Emaar ლიდერობს 85 აქტიური პროექტით (შესვლა AED 950,000-დან, მედიანა AED 2.68M), მას მოსდევს Sobha Realty (55), Binghatti (52), Azizi (52), DAMAC (41), Imtiaz (31), Samana (30) და Ellington (27).
| # | დეველოპერი | აქტიური პროექტები | შესვლა-დან (AED) | მედიანური შესვლა (AED) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Emaar Properties | 85 | 950 000 | 2 684 888 |
| 2 | Sobha Realty | 55 | 954 000 | 1 510 142 |
| 3 | Binghatti Developers | 52 | 599 999 | 1 167 760 |
| 4 | Azizi Developments | 52 | 515 000 | 796 800 |
| 5 | DAMAC Properties | 41 | 577 000 | 1 990 000 |
| 6 | Imtiaz Developments | 31 | 600 000 | 1 520 500 |
| 7 | Samana Developers | 30 | 599 000 | 1 307 647 |
| 8 | Ellington Properties | 27 | 821 800 | 2 307 828 |
| 9 | Wasl Development | 16 | 550 000 | 4 400 000 |
| 10 | GJ Real Estate | 16 | 172 199* | 605 155 |
| 11 | Object 1 | 14 | 675 000 | 992 000 |
| 12 | Modon Properties | 12 | 1 300 000 | 3 900 000 |
| 13 | Tiger Properties | 12 | 492 884 | 725 248 |
| 14 | Prestige One | 12 | 595 000 | 1 649 000 |
| 15 | Arada | 11 | 970 000 | 2 470 000 |
*GJ Real Estate-ის AED 172k შესვლა არის ავტოსადგომის ტიპის ერთეული ჩრდილოეთ ემირატების პროექტში; მედიანა (AED 605k) არის წარმომადგენლობითი მაჩვენებელი.
დასამახსოვრებელი: Azizi არის ყველაზე იაფი კარი დიდ რვეულში დუბაიში (შესვლა AED 515,000-დან, მედიანა AED 797k); Emaar ყველაზე ძვირია (მედიანა AED 2.68M) — 3.4× მედიანური სხვაობა ორ უდიდეს კერძო ნაკადს შორის.
3. ფასები: რას ნიშნავს "დაწყებული" Q3 2026-ში
1,335 ჩაბარებამდელ პროექტში გამოქვეყნებული საწყისი ფასით, ოაე-ს მედიანური შესვლაა AED 1,376,984; დუბაისი — AED 1,303,297. დუბაის off-plan-ის შესვლის ფასის განაწილება:
| შესვლის ზოლი (AED) | დუბაის წილი | ოაე-ს წილი |
|---|---|---|
| 500k-ზე დაბლა | 1,5% (16 პროექტი) | 1,6% (21) |
| 500k – 1M | 35,6% (378) | 32,9% (439) |
| 1M – 2M | 31,8% (338) | 33,3%* (431) |
| 2M+ | 31,1% (330) | 33,3% (444) |
*დამრგვალება; ოაე 1M–2M = 32.3%.
სამი დასამახსოვრებელი ფაქტი განაწილებიდან:
- AED 500k-ზე დაბალი დუბაის off-plan თითქმის გადაშენდა: 16 პროექტი 1,062 დაფასებულიდან (1.5%). ნამდვილი ბიუჯეტური საფეხური გადავიდა აჯმანში (მედიანური შესვლა AED 686k) და International City-ში (AED 551k).
- დუბაის off-plan ბაზრის მესამედი (37.1%) ჯერ კიდევ იხსნება AED 1 მილიონზე დაბლა — კონცენტრირებულია JVC-ში, დუბაილენდში, დუბაი საუთში, JVT-ში, Sports City-სა და Production City-ში, ყველა AED 750–825k მედიანით (იხ. Dubai South vs DubaiLand 1M-ზე დაბალი სარტყლის შედარებისთვის).
- ემირატების მედიანური შესვლით: აბუ დაბი ახლა ყველაზე ძვირი პირველადი ბაზარია (AED 2.20M), წინ უსწრებს რას ალ ხაიმას (AED 1.80M), შარჯას (AED 1.45M) და დუბაის (AED 1.32M). აბუ დაბის კატალოგი იხრება Saadiyat/Yas-ის სანაპირო მარაგისკენ; რას ალ ხაიმასი — ალ მარჯანის ბრენდირებული კურორტებისკენ — მაგრამ თანმიმდევრობა უმეტეს მყიდველს აოცებს (სრული შედარება: Dubai vs Abu Dhabi vs RAK).
საბაზრო ფასის კონტექსტი (გარიგებები, არა მოთხოვნა): საშუალო საცხოვრებელი გაყიდვა Q2 2026-ში იყო AED 1,841 კვ. ფუტზე (Springfield Properties / DLD), ქალაქის ფასის ზრდით, რომელიც შენელდა იანვრის ~12% წლიურიდან 4%-ზე დაბლა მაისისთვის (Property Monitor / REIDIN-ის მონაცემები Dubai Chronicle-ის მიხედვით) — ნორმალიზებადი ბაზარი, არა კორექტირებადი. ჩვენი ცოცხალი ფასი-კვ.ფუტზე ინდექსი უბნების მიხედვით აფიქსირებს იმავე სურათის მოთხოვნის მხარეს.
4. ფასის მოძრაობა: 6:1 ზრდა-კლების ბაზარი (29 მაისი → 18 ივლისი)
ჩვენ შევადარეთ გამოქვეყნებული საწყისი ფასები 1,327 იდენტური პროექტისთვის კატალოგის ორ სურათს შორის 50 დღის ინტერვალით (29 მაისი → 18 ივლისი 2026):
- 95 პროექტმა (7.2%) აიწია შესვლის ფასი; 16-მა (1.2%) დაწია; 91.6% უცვლელი დარჩა. ეს არის 5.9:1 ზრდა-კლების თანაფარდობა.
- მედიანური მატება ამწევებს შორის: +13.9%. მედიანური კლება დამწევებს შორის: −10.1%.
- ტიპური მოძრავი გადაინაცვლა +11.5%-ით — 7 კვირაში.
სად მოხდა გადაფასება (დაფიქსირებული პროექტების წილი, რომლებმაც აიწიეს შესვლის ფასი, უბნები 20+ პროექტით):
| უბანი | აწია / დაფიქსირებული | აწევის წილი | მედიანური მატება |
|---|---|---|---|
| Majan | 6 / 27 | 22,2% | +24,4% |
| Al Marjan Island | 10 / 50 | 20,0% | +12,9% |
| Dubai Islands | 12 / 92 | 13,0% | +21,2% |
| Arjan | 2 / 20 | 10,0% | +33,6% |
| JVC | 10 / 105 | 9,5% | +16,9% |
| Al Jaddaf | 2 / 21 | 9,5% | +10,8% |
| Meydan | 3 / 38 | 7,9% | +13,8% |
დასამახსოვრებელი: ალ მარჯან აილენდსა და მაჯანში ხუთი პროექტიდან ერთი გადაფასდა ზევით 50 დღეში; არცერთ დაფიქსირებულ პროექტს არცერთ უბანში ფასი არ დაუწევია. Samana (12 მატება), Azizi (7) და Binghatti (7) ყველაზე აგრესიულად გადააფასეს დეველოპერებს შორის. ყველაზე დიდი სუფთა ერთპროექტიანი მოძრაობა: Beyond-ის Kanyon Maritime City-ში (AED 2.40M → 3.84M, +59.9%), Binghatti Etherea JVC-ში (+56.9%) და Samana Business Park მაჯანში (+56.8%) — როგორც წესი, გამოწვეული ადრეული ფაზების გაყიდვითა და იაფი ერთეულების ამოწურვით. ორი სანაპირო გადაფასების ლიდერი პირისპირ ხვდება Al Marjan Island vs Dubai Islands-ში.
ორი გულწრფელი გაფრთხილება: ესენი გამოქვეყნებული გაშვების/მოთხოვნის "დაწყებული" ფასებია, არა DLD-ს გარიგების ფასები; და 91.6% "უცვლელი" წილი ნაწილობრივ ასახავს, რამდენად ხშირად ანახლებენ დეველოპერები ფასების ცხრილს — მიიჩნიეთ 7.2% ამწევი ნამდვილი გადაფასების ქვედა ზღვარად, არა ჭერად. გამოვრიცხეთ 52 ±60%-ზე მეტი გამორჩეული რყევა (ძირითადად ფაზის ცვლილება ან სხვა უიაფესი ერთეულის ტიპი, მაგ. Maybach 6 by Binghatti +240%) და ერთი დაზიანებული მწკრივი.
ასევე ახალი ფანჯარაში: 21 ახალი პროექტი შევიდა კატალოგში 50 დღეში — დაახლოებით 3 გაშვება კვირაში — AED 1.30M მედიანური შესვლით, დუბაი აილენდსის, JVC-სა და Al Reem Island-ის ლიდერობით. ახალი მიწოდება ფასდება ბაზრის შუა წერტილში, არა მის ქვემოთ.
5. Golden-visa-ს არითმეტიკა: ბაზრის მესამედი იწყება ზღვარზე
472 პროექტი 1,407 დაფასებული აქტიური პროექტიდან ოაე-ში (33.5%) — და 330 პროექტი 1,062-დან დუბაიში (31.1%) — იწყება AED 2 მილიონიდან ან მეტიდან. ამ პროექტებისთვის ყოველი ერთეული აღწევს ოაე-ს 10-წლიანი golden visa-ს საინვესტიციო ზღვარს პირველივე დღიდან.
ეს Q3 2026-ში უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე ერთი წლის წინ იყო. ფედერალური წესები (ICP) ინვესტორის მარშრუტს ადგენს AED 2 მილიონად უძრავ ქონებაში, და ძველი 50%-წილის/AED-1M-ნაღდის ინტერპრეტაცია გაქრა: DLD-მ გააუქმა მინიმალური გადახდის მოთხოვნა 2024 წლის იანვარში, ხოლო 2026 წლის თებერვლის ფედერალური ცირკულარი, რომელიც ცვლილებას იმეორებს, ფართოდ ცნობდება — თუმცა პირველად წყაროებში დაუდასტურებელია, რის გამოც წესს DLD-ს დოკუმენტირებული გადაწყვეტილებით ვათარიღებთ. კვალიფიკაცია ახლა ეყრდნობა DLD-ს მიერ სერტიფიცირებულ ღირებულებას განაცხადის მომენტში, იპოთეკური და off-plan შესყიდვების ჩათვლით (დამტკიცებული დეველოპერებისგან, პირობები მოქმედებს — სრული მექანიკა ჩვენს golden-visa უძრავი ქონების გზამკვლევში). პრაქტიკული დასკვნა: Business Bay-ში (მედიანური შესვლა AED 2.86M), Maritime City-ში (AED 2.35M) და Dubai Islands-ში (AED 2.08M) მედიანური პროექტი golden-visa-სთვის შესაფერისია უიაფეს ერთეულზე — ხოლო JVC-ში ან Dubai South-ში მყიდველმა შეგნებულად უნდა აიმაღლოს ბიუჯეტი AED 2M-მდე მისაღწევად.
6. ჩაბარების ნაკადი: 2027 წლის კედელი
დუბაის ჩაბარებამდელი პროექტებიდან გამოქვეყნებული დასრულების თარიღით (982 პროექტი 2026+ თარიღით):
| ჩაბარების წელი | დუბაის პროექტები | წილი |
|---|---|---|
| 2026 | 230 | 23,4% |
| 2027 | 338 | 34,4% |
| 2028 | 256 | 26,1% |
| 2029 | 131 | 13,3% |
| 2030–31 | 27 | 2,7% |
2027 არის ერთადერთი უდიდესი ჩაბარების წელი დუბაის მიმდინარე ნაკადში (34.4%), ხოლო ახლა გასაყიდად არსებულის 60.5% უნდა დასრულდეს 2027–2028-ში. მთელ ოაე-ში ფორმა იდენტურია (2027: 410 პროექტი 1,232-დან, 33.3%). ორი დასკვნა ღირს ციტირებად: (ა) მყიდველებს, ვისაც გასაღები ~18 თვეში სჭირდებათ, ჯერ კიდევ აქვთ 230 დუბაის პროექტი ასარჩევად; (ბ) 2027–28-ის დასრულების კლასტერი არის მიწოდების ტალღა, რომელიც ყოველმა ქირის-სარგებლიანობის პროგნოზმა იმ წლებისთვის უნდა გაითვალისწინოს. კიდევ 87 დუბაის პროექტს აქვს წარსული (2026-მდე) დასრულების ეტიკეტი — მონაცემთა ჩამორჩენა და გადავადება; იხ. მეთოდოლოგია.
7. მოთხოვნის ფონი: რას ამბობს DLD-ს რიცხვები (დადასტურებული, წყაროებით)
- H1 2026: 86,005 უძრავი ქონების გაყიდვა AED 286.43 მილიარდის ღირებულებით — დუბაის ისტორიაში მეორე უმაღლესი ნახევარწელი, მხოლოდ H1 2025-ის AED 326.6B-ის შემდეგ (DLD-ს მონაცემები Khaleej Times, Economy Middle East, ივლისი 2026). ყველა სარეგისტრაციო ტიპის დათვლით, H1-მა მიაღწია AED 419.94B-ს 112,850 გარიგებაზე.
- Off-plan H1 2026: 58,800 გარიგება AED 139.8 მილიარდის ღირებულებით — ყველა გაყიდვის 68% რაოდენობით (~49% ღირებულებით; მზა გაყიდვები იყო AED 146.7B 27,200 გარიგებაზე).
- Q2 2026: საცხოვრებელი გაყიდვები AED 83.88 მილიარდი 34,719 გარიგებაზე, რომელთაგან off-plan-მა აიღო AED 59.17B 26,440 გარიგებაზე — საცხოვრებელი გარიგებების 76% და ღირებულების 71% (Springfield Properties-ის ანალიზი DLD-ს მონაცემებზე, 6 ივლისი 2026).
- Q1 2026 (DLD ოფიციალური): AED 252 მილიარდი გარიგებებში, +31% წლიური; 60,303 გაყიდვა, +6%; უცხოური ინვესტიცია AED 148.35B (+26%); 29,312 პირველად ინვესტორი (+14%) (dubailand.gov.ae, 9 აპრილი 2026).
- Q3 დღემდე: ზაფხული არ ნელდება. მხოლოდ 6–10 ივლისის კვირაში დუბაიმ დააფიქსირა დაახლოებით AED 8.7 მილიარდის გაყიდვა, მათ შორის AED 5.2 მილიარდი off-plan ~1,000 გარიგებაზე (DLD-ს კვირეული მონაცემები Edwards & Towers-ის მიხედვით). 2026 წლის აპრილმა დააფიქსირა წლის თვიური off-plan ბინის რეკორდი AED 19.7B (Arabian Business); იანვარ–მაისში იყო 66,900 საცხოვრებელი გაყიდვა off-plan-ის 74%-ით გარიგებებში (Arabian Business).
წაიკითხეთ ჩვენს კატალოგთან ერთად: გარიგებების მოთხოვნა (76% off-plan წილი) და მიწოდების ქცევა (6:1 ფასის ზრდის თანაფარდობა, 3 გაშვება/კვირაში AED 1.3M მედიანით) აღწერს ერთსა და იმავე ბაზარს — ღრმა, გაშვება-მამოძრავებელი და შერჩევით ზევით გადამფასებელი, არა ყველგან.
მეთოდოლოგია
რა არის კატალოგი. Palmera აწარმოებს ოაე-ში (palmera.realestate) გაყიდვაზე გამოტანილი ახალაშენებადი პროექტების უწყვეტად განახლებად კატალოგს, აღებულს დეველოპერების გაშვების მასალებიდან და ჩვენი საბროკერო ნაკადიდან. თითოეული პროექტის მწკრივი შეიცავს: საწყის ("დაწყებული") ფასს AED-ში, უბანს/თემს, დეველოპერს, გაყიდვის სტატუსს (გაშვებამდელი / off-plan / მშენებარე / მზა) და მითითებულ ჩაბარების თარიღს. დათვლის ერთეული არის პროექტი, არა ერთეული; 2,000-ერთეულიანი მთავარი ფაზა და 40-ერთეულიანი ბუტიკური შენობა თითოეული ერთხელ ითვლება.
სურათები. მიმდინარე მდგომარეობის მაჩვენებლები იყენებს კატალოგის სურათს, გენერირებულს 2026 წლის 18 ივლისს (1,601 აქტიური პროექტი, 1,407 გამოქვეყნებული საწყისი ფასით). ფასის მოძრაობის მაჩვენებლები ადარებს მას 2026 წლის 29 მაისის ჩაბარებულ სურათს (1,581 პროექტი) — 50-დღიანი ფანჯარა. ჩვენ ~90-დღიან ფანჯარას ვისწრაფოდით, მაგრამ ჩვენი ვერსიური სურათების ისტორია იწყება 2026 წლის 29 მაისს; ვაცხადებთ 50-დღიან შედარებას ექსტრაპოლაციის ნაცვლად.
ფილტრები და გამორიცხვები. მოძრაობის სტატისტიკა იყენებს 1,379 პროექტს, რომლებიც ორივე სურათში იმყოფება ორივე ბოლოში ვალიდური ფასით; გამოვრიცხეთ 52 გამორჩეული |ცვლილება| > 60%-ით (როგორც წესი, ახალი ფაზა ან სხვა უიაფესი ერთეულის ტიპი, არა თანაბარი გადაფასება), დარჩა n = 1,327. ერთი დაზიანებული ფასის მწკრივი (< AED 100k) გამოვრიცხეთ ფასის განაწილების სტატისტიკიდან. მედიანა-უბნების მიხედვით გამოითვლება მხოლოდ იქ, სადაც მითითებული ნიმუშის ზომა ამის საშუალებას იძლევა (n ნაჩვენებია ცხრილებში).
გაფრთხილებები. (1) ფასები არის დეველოპერის მოთხოვნის/გაშვების "დაწყებული" ფასები, არა DLD-ს გარიგების ფასები — ისინი ზომავენ, რა ფასად არის ჩამოთვლილი უიაფესი ხელმისაწვდომი ერთეული, და მგრძნობიარეა იაფი ერთეულების ამოწურვის მიმართ. (2) "უცვლელი" ფასები ნაწილობრივ ასახავს განახლების სიხშირეს; ამწევთა წილი ქვედა ზღვარია. (3) ჩაბარების თარიღები დეველოპერის მიერაა მითითებული; 87 დუბაის მწკრივს აქვს წარსული წლები (გადავადება/მონაცემთა ჩამორჩენა) და გამორიცხულია ნაკადის ცხრილიდან. (4) კატალოგი მოიცავს აქტიურად გასაყიდ პროექტებს; სრულად გაყიდული პროექტები ტოვებს ნაკრებს. (5) golden-visa წილი = პროექტები, რომელთა მინიმალური ფასი ≥ AED 2M; ბევრ დამატებით პროექტს აქვს კვალიფიციური ერთეულები შესვლის ერთეულის ზემოთ, ამიტომ 31% მკაცრი ქვედა ზღვარია. ყველა აგრეგატი აღდგენადია ორი დათარიღებული სურათიდან მოთხოვნისამებრ (team@palmera.realestate).
ხშირად დასმული კითხვები
რამდენი off-plan პროექტი იყიდება დუბაიში 2026-ში?
2026 წლის 18 ივლისის მდგომარეობით, Palmera-ს კატალოგი აფიქსირებს 1,290 აქტიურ ახალაშენებად პროექტს დუბაიში (1,601 მთელ ოაე-ში), რომელთა 95.6% ჩაბარებამდელია — off-plan, გაშვებამდელი ან მშენებარე. მხოლოდ 71 დაფიქსირებული ოაე-ს პროექტია დღეს მზა.
რა არის საშუალო საწყისი ფასი დუბაიში off-plan უძრავ ქონებაზე?
მედიანური გამოქვეყნებული საწყისი ფასი დუბაის off-plan პროექტებში არის AED 1.30 მილიონი (ივლისი 2026). დაახლოებით 37% პროექტი ჯერ კიდევ იხსნება AED 1 მილიონზე დაბლა, ხოლო 31% იწყება AED 2 მილიონიდან ან მეტიდან.
დუბაის რომელ უბანს აქვს ყველაზე მეტი off-plan პროექტი?
JVC (Jumeirah Village Circle) ლიდერობს 127 აქტიური პროექტით AED 787k მედიანური შესვლით, მას მოსდევს Dubai Islands (114; მედიანა AED 2.08M), DubaiLand (96), Dubai South (65) და — დუბაის გარეთ — Al Marjan Island რას ალ ხაიმაში (58).
სად არის ყველაზე იაფი off-plan შესვლა დუბაიში ახლა?
International City (მედიანური შესვლა AED 551k), აჯმანი, თუ დუბაის დატოვება შეგიძლიათ (AED 663k), შემდეგ AED 850k-ზე დაბალი სარტყელი: Sports City, Production City, DubaiLand, JVC, JVT და Dubai South (მედიანა AED 750–825k).
დუბაის off-plan ფასები იზრდება თუ იკლებს 2026-ში?
შერჩევით იზრდება. 29 მაისსა და 18 ივლისს, 2026, შორის დეველოპერებმა შესვლის ფასი აიწიეს 1,327 დაფიქსირებული პროექტიდან 95-ს (7.2%) და დაწიეს მხოლოდ 16-ს (1.2%) — 6:1 თანაფარდობა, მედიანური მატება +13.9%. მაჯანმა, ალ მარჯან აილენდმა და დუბაი აილენდსმა ნახეს ყველაზე მეტი ზევით გადაფასება; ფასების ცხრილების 92% უცვლელი დარჩა. გარიგების მხრივ, DLD-ზე დაფუძნებული ფასის ზრდა შენელდა 4%-ზე დაბლა წლიური მაისისთვის — ნორმალიზებადი, არა დამვარდნადი ბაზარი.
დუბაის უძრავი ქონების გაყიდვების რა წილია off-plan 2026-ში?
H1 2026 გაყიდვების 68% რაოდენობით (58,800 გარიგება 86,005-დან, AED 139.8B), და Q2 საცხოვრებელი გარიგებების 76% — DLD-ს მონაცემებით (Khaleej Times-ისა და Springfield Properties-ის ანალიზის მიხედვით).
შეიძლება off-plan შესყიდვა ოაე-ს golden visa-სთვის კვალიფიცირდეს?
დიახ. 10-წლიანი ინვესტორის ვიზა მოითხოვს AED 2M-ს უძრავ ქონებაში (ICP), და კვალიფიკაცია ეყრდნობა DLD-ს მიერ სერტიფიცირებულ ღირებულებას განაცხადის მომენტში — იპოთეკური და off-plan შესყიდვები დამტკიცებული დეველოპერებისგან ჩათვლით — მას შემდეგ, რაც DLD-მ გააუქმა მინიმალური გადახდის წესი 2024 წლის იანვარში (2026 წლის თებერვლის ფედერალური ცირკულარი, რომელიც ამას იმეორებს, ცნობდება, მაგრამ პირველად წყაროებში დაუდასტურებელია). დუბაის off-plan პროექტების 31% იწყება AED 2M+-დან, ამიტომ მათი მთელი მარაგი ზღვარს ზემოთაა.
როდის ჩაბარდება მიმდინარე off-plan პროექტების უმეტესობა?
2027 არის პიკი: დუბაის დათარიღებული ნაკადის 34.4% მაშინ სრულდება, ხოლო 2027–2028 ერთად იღებს 60.5%-ს. თუ გასაღები ~18 თვეში გჭირდებათ, 230 დუბაის პროექტს ჯერ კიდევ აქვს 2026 ჩაბარების თარიღი.
რომელ დეველოპერებს აქვს ყველაზე მეტი პროექტი გასაყიდად?
Emaar (85 აქტიური პროექტი, მედიანური შესვლა AED 2.68M), Sobha (55), Binghatti (52), Azizi (52, ყველაზე იაფი ცნობილი შესვლა AED 515k), DAMAC (41), Imtiaz (31), Samana (30) და Ellington (27). 385 დეველოპერს აქვს მინიმუმ ერთი აქტიური პროექტი.
off-plan ჯერ კიდევ უფრო იაფია, ვიდრე მზა უძრავი ქონება დუბაიში?
off-plan კონკურენციას უწევს გადახდის სტრუქტურით მეტად, ვიდრე ძირითადი ფასით: Q2 2026-ში off-plan-მა აიღო საცხოვრებელი გაყიდვების ღირებულების 71% საშუალო საბაზრო ფასით AED 1,841 კვ. ფუტზე. ახალი გაშვებები ჩვენს კატალოგში შევიდა AED 1.30M მედიანით — იგივე შუა წერტილი, რაც არსებულ off-plan მარაგს — ხოლო ფასდაკლება ჩანს 60/40-ტიპის გადახდის გეგმებში და ჩაბარების შემდგომ განვადებებში, არა უფრო დაბალ ბილეთში.
წყაროები · მონაცემები 2026 წლის 18 ივლისის მდგომარეობით
- Palmera-ს კატალოგი (პირველადი მონაცემები) — დათარიღებული სურათები 2026-05-29 (1,581 პროექტი, ჩაბარებული) და 2026-07-18 (1,601 პროექტი), გენერირებული იმავე CMS ნაკადიდან, რომელიც აშენებს palmera.realestate-ს; 1–6 სექციების ყველა კატალოგის სტატისტიკა ამ ორი სურათიდან მოდის · 2026-07-18
- Khaleej Times — "Dubai property sales hit Dh286b as market momentum stays strong in H1 2026": H1 ღირებულება და დღიური მაჩვენებელი · 2026-07-14
- Economy Middle East — Dubai posts second-highest half-year real estate sales on record ($77.88bn H1 2026): 86,005 გაყიდვა; off-plan 58,800 / AED 139.8B; მზა AED 146.7B / 27,200; ყველა სარეგისტრაციო ტიპი AED 419.94B / 112,850 · 2026-07
- Dubai Land Department (ოფიციალური) — Dubai real estate transactions surge 31% to AED 252 billion in Q1 2026 · 2026-04-09
- Springfield Properties via Zawya — Dubai records AED 108.11bn in Q2: საცხოვრებელი AED 83.88B / 34,719 გარიგება; off-plan AED 59.17B / 26,440 (საცხოვრებელი გარიგებების 76%); საშუალო AED 1,841/კვ.ფუტი · 2026-07-06
- Arabian Business — Dubai property sales hit $29.4bn in Q2 as off-plan drives growth; იან–მაისი 66,900 საცხოვრებელი გაყიდვა off-plan-ის 74%-ით; აპრილის off-plan ბინის რეკორდი AED 19.7B · 2026-06
- Edwards & Towers — Dubai market update July 2026 (DLD კვირეული მონაცემები, 6–10 ივლისის კვირა: ~AED 8.7B გაყიდვა AED 5.2B off-plan-ის ჩათვლით ~1,013 გარიგებაზე) · 2026-07
- Dubai Chronicle — Dubai Real Estate Market H1 2026 (DLD / REIDIN / Property Monitor / Cavendish Maxwell-ის მიხედვით): ფასის ზრდის შენელება ~12% → <4% წლიური; სარგებლიანობა ~7% · 2026-07-05
- ICP (ოფიციალური) — Golden Residency-ს სერვისის გვერდი: AED 2 მილიონი უძრავი ქონების ინვესტორის მარშრუტი · 2026-07
- The National — UAE cancels minimum down payment for property Golden Visa investors (DLD ბრიფინგი, 22 იანვარი 2024): off-plan და იპოთეკური ქონება კვალიფიცირდება DLD-ს სერტიფიცირებული ღირებულებით · 2024-01
- 2026 წლის თებერვლის ფედერალური ცირკულარის ცნობები 50%-წილის წესის გაუქმების შესახებ (მეორადი ახსნები) — პირველად წყაროებში დაუდასტურებელი; შინაარსი ემთხვევა DLD-ს დოკუმენტირებულ 2024 წლის იანვრის ცვლილებას და მთელ ანგარიშში განიხილება როგორც ცნობილი, მაგრამ დაუდასტურებელი · 2026-07
