Datos del Mercado Sobre Plano de Dubái: Instantánea del T3 2026 (1.601 Proyectos Monitorizados)

Resumen ejecutivo: las cinco cifras que definen el T3 2026

1) Ahora mismo hay 1.601 proyectos activos de obra nueva a la venta en todo EAU — 1.290 de ellos (81 %) en Dubái — y el 95,6 % del catálogo es stock previo a la entrega (sobre plano, en prelanzamiento o en construcción). Solo 71 proyectos monitorizados (4,4 %) están listos hoy. El mercado primario de Dubái sigue siendo, de forma abrumadora, un mercado sobre plano.

2) El proyecto sobre plano mediano en Dubái arranca ahora en 1,30 M AED (1,38 M AED en todo EAU). El 37 % de los proyectos sobre plano de Dubái todavía abre por debajo de 1 M AED, pero la entrada por debajo de 500.000 AED prácticamente ha desaparecido (1,5 % de los proyectos).

3) El 31 % de los proyectos sobre plano de Dubái (33 % en todo EAU) arranca en 2 M AED o más — territorio de Golden Visa desde la primera unidad. Desde que el cambio normativo del DLD de enero de 2024 eliminó el antiguo requisito del 50 % de capital (una circular federal de febrero de 2026 que lo reitera es ampliamente reportada pero no confirmada en fuentes primarias), una compra sobre plano valorada por el DLD en 2 M AED puede sustentar una solicitud de visado de 10 años — y un tercio de las puertas de entrada del mercado se abre ahora justo en esa línea.

4) Los desarrolladores subieron los precios de entrada publicados en 95 proyectos durante los últimos 50 días y los recortaron en solo 16 — una proporción de subidas a recortes de 6:1, con un aumento medio de +13,9 %. La revisión de precios se concentra en: Majan (22 % de los proyectos monitorizados subió el precio), Al Marjan Island (20 %) y Dubai Islands (13 %) lideran en todo EAU.

5) 2027 es el muro de las entregas: el 34 % del calendario sobre plano de Dubái está previsto que finalice en 2027, y 2027-2028 juntos suman el 60 %. Los compradores que entran en el T3 2026 están, en la práctica, eligiendo entre un breve margen 2026-27 a los precios de hoy o lanzamientos de 2029 en adelante con planes de pago más largos.

Contexto de mercado, verificado: Dubái cerró el S1 2026 con 86.005 ventas por valor de 286,43 mil millones AED — el segundo mejor semestre de la serie histórica — de las cuales 58.800 fueron operaciones sobre plano (68 % de todas las ventas) por valor de 139,8 mil millones AED (datos del DLD vía Khaleej Times / Economy Middle East). Solo en el T2, el sobre plano se llevó el 76 % de las transacciones residenciales (análisis de Springfield Properties sobre datos del DLD).

1. Oferta: dónde están realmente los 1.290 proyectos activos de Dubái

A 18 de julio de 2026, el catálogo de Palmera monitoriza 1.601 proyectos activos de obra nueva en los siete emiratos: Dubái 1.290 (80,6 %), Abu Dabi 121 (7,6 %), Ras al-Jaima 86 (5,4 %), Sharjah 55 (3,4 %), Ayman 26 (1,6 %), Umm al-Qaywayn 21 (1,3 %) y Fuyaira 1. Por estado de venta: 1.124 sobre plano (70,2 %), 401 en prelanzamiento (25,0 %), 71 listos (4,4 %), más un puñado en construcción/próximamente.

JVC sigue siendo el mayor polo de oferta sobre plano de EAU, con 127 proyectos activos — pero Dubai Islands ya es el número 2, con 114, por delante de DubaiLand (96), Dubai South (65) y Al Marjan Island (58). Esa es la historia silenciosa de la oferta de 2026: dos distritos de tierra ganada al mar (Dubai Islands y Al Marjan Island, en RAK) se sitúan entre los cinco primeros junto a los tres clásicos bancos de suelo asequible — un cambio que el mapa de oferta del plan maestro Dubai 2040 ayuda a explicar.

Las 20 zonas principales por número de proyectos activos (con precio medio de entrada)

Cita destacada: la entrada media más barata entre los polos de mayor volumen de Dubái es International City (550.812 AED); la más cara es Business Bay (2.862.794 AED) — una diferencia de 5,2× dentro de una misma ciudad. Para ver el equilibrio entre zonas económicas, consulta nuestra comparativa JVC vs Arjan.

2. Quién construye: la clasificación de desarrolladores

385 desarrolladores tienen al menos un proyecto activo en el catálogo — pero los 8 primeros controlan 373 proyectos, el 23 % de toda la oferta de EAU. Emaar lidera con 85 proyectos activos (entrada desde 950.000 AED, mediana 2,68 M AED), seguido de Sobha Realty (55), Binghatti (52), Azizi (52), DAMAC (41), Imtiaz (31), Samana (30) y Ellington (27).

*La entrada de 172.000 AED de GJ Real Estate corresponde a una unidad tipo garaje/aparcamiento en un proyecto de los emiratos del norte; la mediana (605.000 AED) es la cifra representativa.

Cita destacada: Azizi es la puerta de entrada más barata a Dubái entre los ocho grandes (entrada desde 515.000 AED, mediana 797.000 AED); Emaar es la más cara (mediana 2,68 M AED) — una brecha de 3,4× en la mediana entre los dos mayores calendarios privados.

3. Precios: lo que "desde" cuesta realmente en el T3 2026

Entre los 1.335 proyectos previos a la entrega con precio de salida publicado, la entrada mediana en EAU es de 1.376.984 AED; la de Dubái, de 1.303.297 AED. La distribución de precios de entrada para el sobre plano de Dubái:

*redondeo; EAU 1 M–2 M = 32,3 %.

Tres datos destacables de la distribución:

• El sobre plano de Dubái por debajo de 500.000 AED está prácticamente extinguido: 16 proyectos de 1.062 con precio (1,5 %). El auténtico segmento económico ha migrado a Ayman (entrada media de 686.000 AED) e International City (551.000 AED).
• Un tercio del mercado sobre plano de Dubái (37,1 %) todavía abre por debajo de 1 M AED — concentrado en JVC, DubaiLand, Dubai South, JVT, Sports City y Production City, todos con medianas de entre 750.000 y 825.000 AED (ver Dubai South vs DubaiLand para el cara a cara del cinturón sub-1 M).
• Por entrada mediana según el emirato: Abu Dabi es ahora el mercado primario más caro (2,20 M AED), por delante de Ras al-Jaima (1,80 M AED), Sharjah (1,45 M AED) y Dubái (1,32 M AED). El catálogo de Abu Dabi se inclina hacia el stock frente al mar de Saadiyat/Yas; el de RAK, hacia los resorts de marca de Al Marjan — pero el orden sorprende a la mayoría de los compradores (comparativa completa por emirato: Dubai vs Abu Dhabi vs RAK).

Contexto de precios de mercado (transacciones, no de salida): el precio medio de venta residencial en el T2 2026 fue de 1.841 AED por sq ft (Springfield Properties / DLD), con un crecimiento de precios a nivel de ciudad que se desaceleró de ~12 % interanual en enero a menos del 4 % en mayo (datos de Property Monitor / REIDIN vía Dubai Chronicle) — un mercado que se normaliza, no que se corrige. Nuestro índice en vivo de precio por sq ft por comunidad hace seguimiento del lado de los precios de salida de la misma fotografía.

4. Variación de precios: un mercado de subidas y recortes en proporción 6:1 (29 de mayo → 18 de julio)

Comparamos los precios de salida publicados de 1.327 proyectos idénticos entre dos instantáneas del catálogo separadas por 50 días (29 de mayo → 18 de julio de 2026):

• 95 proyectos (7,2 %) subieron su precio de entrada; 16 (1,2 %) lo recortaron; el 91,6 % se mantuvo sin cambios. Es una proporción de subidas a recortes de 5,9:1.
• Aumento medio entre los que subieron: +13,9 %. Recorte medio entre los que bajaron: −10,1 %.
• El movimiento típico fue de +11,5 % — en 7 semanas.

Dónde ocurrió la revisión de precios (proporción de proyectos monitorizados que subieron el precio de entrada, zonas con 20 o más proyectos comparables):

Cita destacada: uno de cada cinco proyectos en Al Marjan Island y en Majan subió el precio en menos de 50 días; ni un solo proyecto monitorizado recortó precio en ninguna de las dos zonas. Samana (12 subidas), Azizi (7) y Binghatti (7) fueron los desarrolladores que más agresivamente revisaron precios. Los mayores movimientos limpios de un solo proyecto: Kanyon, de Beyond, en Maritime City (2,40 M AED → 3,84 M AED, +59,9 %), Binghatti Etherea en JVC (+56,9 %) y Samana Business Park en Majan (+56,8 %) — normalmente impulsados por la venta de las primeras fases y el agotamiento de las tipologías más baratas. Los dos líderes de revisión de precios frente al mar se enfrentan cara a cara en Al Marjan Island vs Dubai Islands.

Dos matices honestos: se trata de precios "desde" de lanzamiento/salida publicados, no de precios de transacción del DLD; y el 91,6 % de "sin cambios" refleja en parte la frecuencia con la que los desarrolladores actualizan sus listas de precios — hay que tratar el 7,2 % de subidas como un suelo de la revisión real de precios, no como el techo. Excluimos 52 variaciones atípicas por encima de ±60 % (en su mayoría cambios de fase o un tipo de unidad más barata distinto, p. ej. Maybach 6, de Binghatti, +240 %) y una fila con datos corruptos.

También es nuevo en esta ventana: 21 proyectos nuevos entraron en el catálogo en 50 días — aproximadamente 3 lanzamientos por semana — con una entrada mediana de 1,30 M AED, liderados por Dubai Islands, JVC y Al Reem Island. La nueva oferta se está fijando en el punto medio del mercado, no por debajo de él.

5. La aritmética de la Golden Visa: un tercio del mercado arranca justo en el umbral

472 de los 1.407 proyectos activos con precio en todo EAU (33,5 %) — y 330 de los 1.062 en Dubái (31,1 %) — tienen un precio de salida de 2 M AED o más. En esos proyectos, todas las unidades superan desde el primer día el umbral de inversión de la Golden Visa de 10 años de EAU.

Esto importa más en el T3 2026 que hace un año. Las normas federales (ICP) fijan la vía de inversión en 2 millones de AED en propiedad, y la antigua interpretación del 50 % de capital / 1 M AED en efectivo ha desaparecido: el DLD eliminó el requisito de pago mínimo en enero de 2024, y una circular federal de febrero de 2026 que reitera el cambio es ampliamente reportada — aunque no confirmada en fuentes primarias, razón por la que fechamos la norma en la decisión documentada del DLD. La calificación depende ahora del valor certificado por el DLD en el momento de la solicitud, incluidas las compras hipotecadas y sobre plano (de desarrolladores aprobados, sujeto a condiciones — mecánica completa en nuestra guía de propiedad y Golden Visa). Lectura práctica: en Business Bay (entrada mediana de 2,86 M AED), Maritime City (2,35 M AED) y Dubai Islands (2,08 M AED), el proyecto mediano ya es apto para Golden Visa con la unidad más barata — mientras que en JVC o Dubai South el comprador debe subir deliberadamente de tamaño para alcanzar los 2 M AED.

6. Calendario de entregas: el muro de 2027

De los proyectos de Dubái previos a la entrega con fecha de finalización publicada (982 con fecha de 2026 en adelante):

2027 es, con diferencia, el año de mayores entregas en el calendario actual de Dubái (34,4 %), y el 60,5 % de todo lo que está a la venta ahora vence en 2027-2028. En todo EAU la forma es idéntica (2027: 410 de 1.232 proyectos, 33,3 %). Dos implicaciones dignas de mención: (a) los compradores que necesitan las llaves en ~18 meses todavía tienen 230 proyectos de Dubái entre los que elegir; (b) el clúster de finalización 2027-28 es la ola de oferta que toda previsión de rentabilidad por alquiler para esos años debe incorporar. Otros 87 proyectos de Dubái llevan etiquetas de finalización con fecha pasada (anterior a 2026) — retraso y desfase de datos; ver metodología.

7. El contexto de la demanda: lo que dicen las cifras del DLD (verificado, con fuentes)

• S1 2026: 86.005 ventas de propiedades por valor de 286,43 mil millones AED — el segundo mejor semestre de la serie histórica de Dubái, solo por detrás de los 326,6 mil millones AED del S1 2025 (datos del DLD vía Khaleej Times, Economy Middle East, julio de 2026). Contando todos los tipos de registro, el S1 alcanzó 419,94 mil millones AED en 112.850 transacciones.
• Sobre plano S1 2026: 58.800 transacciones por valor de 139,8 mil millones AED — el 68 % de todas las ventas por número de operaciones (~49 % por valor; las ventas de propiedad lista sumaron 146,7 mil millones AED en 27.200 operaciones).
• T2 2026: ventas residenciales de 83,88 mil millones AED en 34.719 transacciones, de las cuales el sobre plano se llevó 59,17 mil millones AED en 26.440 operaciones — el 76 % de las transacciones residenciales y el 71 % del valor (análisis de Springfield Properties sobre datos del DLD, 6 de julio de 2026).
• T1 2026 (cifras oficiales del DLD): 252 mil millones AED en transacciones, +31 % interanual; 60.303 ventas, +6 %; inversión extranjera de 148,35 mil millones AED (+26 %); 29.312 inversores primerizos (+14 %) (dubailand.gov.ae, 9 de abril de 2026).
• Lo que llevamos del T3: el verano no frena el ritmo. Solo en la semana del 6 al 10 de julio, Dubái registró unas ventas de aproximadamente 8,7 mil millones AED, incluidos 5,2 mil millones AED en sobre plano en ~1.000 operaciones (datos semanales del DLD vía Edwards & Towers). Abril de 2026 marcó el récord mensual del año en apartamentos sobre plano, con 19,7 mil millones AED (Arabian Business); entre enero y mayo se registraron 66.900 ventas residenciales, con el sobre plano en el 74 % de las transacciones (Arabian Business).

Leído junto a nuestro catálogo: la demanda transaccional (76 % de cuota sobre plano) y el comportamiento de la oferta (proporción de subidas de precio de 6:1, 3 lanzamientos por semana con una mediana de 1,3 M AED) describen el mismo mercado — profundo, impulsado por los lanzamientos, y con subidas de precio selectivas más que generalizadas.

Metodología

Qué es el catálogo. Palmera mantiene un catálogo actualizado de forma continua de proyectos de obra nueva comercializados en EAU (palmera.realestate), obtenido a partir de los materiales de lanzamiento de los desarrolladores y de nuestro propio pipeline de intermediación. Cada fila de proyecto incluye: precio de salida ("desde") en AED, zona/comunidad, desarrollador, estado de venta (prelanzamiento / sobre plano / en construcción / listo) y fecha de entrega declarada. La unidad de recuento es el proyecto, no la unidad; una fase máster de 2.000 unidades y un edificio boutique de 40 unidades cuentan cada uno una sola vez.

Instantáneas. Las cifras del estado actual usan la instantánea del catálogo generada el 18 de julio de 2026 (1.601 proyectos activos, 1.407 con precio de salida publicado). Las cifras de variación de precios la comparan con la instantánea consolidada del 29 de mayo de 2026 (1.581 proyectos) — una ventana de 50 días. Nuestro objetivo era una ventana de ~90 días, pero nuestro historial de instantáneas versionadas empieza el 29 de mayo de 2026; preferimos reportar la comparación de 50 días antes que extrapolar.

Filtros y exclusiones. Las estadísticas de variación usan los 1.379 proyectos presentes en ambas instantáneas con un precio válido en los dos extremos; excluimos 52 valores atípicos con |variación| > 60 % (normalmente una fase nueva o una tipología más barata distinta, en lugar de una revisión de precio comparable), quedando n = 1.327. Una fila de precio corrupta (< 100.000 AED) se filtró de las estadísticas de distribución de precios. Las cifras de mediana por zona solo se calculan donde el tamaño de muestra indicado lo permite (n mostrado en las tablas).

Matices. (1) Los precios son precios de salida/lanzamiento "desde" del desarrollador, no precios de transacción del DLD — miden a qué precio figura listada la unidad disponible más barata, y son sensibles al agotamiento de las unidades económicas. (2) Los precios "sin cambios" reflejan en parte la frecuencia de actualización; las cuotas de subida son un suelo. (3) Las fechas de entrega las declara el desarrollador; 87 filas de Dubái llevan años con fecha pasada (desfase/retraso de datos) y quedan excluidas de la tabla de calendario. (4) El catálogo cubre proyectos comercializados activamente; los proyectos totalmente agotados salen del conjunto. (5) Cuota de Golden Visa = proyectos cuyo precio mínimo es ≥ 2 M AED; muchos proyectos adicionales tienen unidades aptas por encima de la unidad de entrada, por lo que el 31 % es un límite inferior estricto. Todos los agregados son reproducibles a partir de las dos instantáneas fechadas, bajo petición (team@palmera.realestate).