Dane rynku off-plan w Dubaju: migawka Q3 2026 (1 601 śledzonych projektów)

Podsumowanie wykonawcze — pięć liczb definiujących Q3 2026

1) W całych Zjednoczonych Emiratach Arabskich (ZEA) w sprzedaży jest obecnie 1 601 aktywnych projektów nowego budownictwa — 1 290 z nich (81 %) w Dubaju — a 95,6 % katalogu to zasób sprzed przekazania (off-plan, przedsprzedaż lub w budowie). Tylko 71 śledzonych projektów (4,4 %) jest już dziś gotowych do odbioru. Rynek pierwotny Dubaju pozostaje więc w zdecydowanej większości rynkiem off-plan.

2) Mediana ceny wejścia w projektach off-plan w Dubaju wynosi obecnie 1,30 mln AED (1,38 mln AED w całych ZEA). 37 % dubajskich projektów off-plan wciąż otwiera się poniżej 1 mln AED — ale bilet wejścia poniżej 500 tys. AED niemal całkowicie zniknął (1,5 % projektów).

3) 31 % dubajskich projektów off-plan (33 % w całych ZEA) startuje od 2 mln AED lub więcej — to terytorium Golden Visa już od pierwszego lokalu. Od czasu, gdy zmiana przepisów DLD ze stycznia 2024 r. zniosła dawny wymóg 50 % wkładu własnego (okólnik federalny z lutego 2026 r., który miał to potwierdzić, jest szeroko cytowany, lecz niepotwierdzony w źródłach pierwotnych), zakup off-plan wyceniony przez DLD na 2 mln AED może stanowić podstawę wniosku o 10-letnią wizę — a jedna trzecia drzwi wejściowych rynku otwiera się dziś dokładnie na tej granicy.

4) W ciągu ostatnich 50 dni deweloperzy podnieśli publikowane ceny wejścia w 95 projektach, a obniżyli zaledwie w 16 — to proporcja podwyżek do obniżek 6:1, przy medianie wzrostu +13,9 %. Zmiany cen koncentrują się w kilku miejscach: prowadzą Majan (22 % śledzonych projektów z podwyżką), Al Marjan Island (20 %) i Dubai Islands (13 %).

5) Rok 2027 to ściana przekazań: 34 % dubajskiego portfela off-plan ma zostać ukończone właśnie w 2027 r., a lata 2027–2028 łącznie odpowiadają za 60 %. Kupujący wchodzący na rynek w Q3 2026 wybierają w praktyce między krótkim oknem 2026–27 przy dzisiejszych cenach a projektami z 2029 r. i później, oferującymi dłuższe plany płatności.

Tło rynkowe, zweryfikowane: Dubaj zamknął H1 2026 z wynikiem 86 005 transakcji sprzedaży o wartości 286,43 mld AED — to drugie najlepsze półrocze w historii — z czego 58 800 stanowiły transakcje off-plan (68 % wszystkich sprzedaży) o wartości 139,8 mld AED (dane DLD za pośrednictwem Khaleej Times / Economy Middle East). W samym Q2 off-plan odpowiadał za 76 % transakcji mieszkaniowych (analiza danych DLD przez Springfield Properties).

1. Podaż: gdzie naprawdę znajduje się 1 290 aktywnych projektów w Dubaju

Na dzień 18 lipca 2026 r. katalog Palmera śledzi 1 601 aktywnych projektów nowego budownictwa we wszystkich siedmiu emiratach: Dubaj 1 290 (80,6 %), Abu Zabi 121 (7,6 %), Ras al-Chajma 86 (5,4 %), Szardża 55 (3,4 %), Adżman 26 (1,6 %), Umm al-Kajwajn 21 (1,3 %) i Fudżajra 1. Według statusu sprzedaży: 1 124 off-plan (70,2 %), 401 w przedsprzedaży (25,0 %), 71 gotowych (4,4 %), a resztę stanowi garstka projektów w budowie lub tuż przed startem.

JVC wciąż pozostaje największym pojedynczym centrum podaży off-plan w ZEA, ze 127 aktywnymi projektami — ale Dubai Islands to już #2 ze 114 projektami, przed DubaiLand (96), Dubai South (65) i Al Marjan Island (58). To cicha historia podaży 2026 r.: dwie nadwodne dzielnice powstałe na terenach namywanych (Dubai Islands oraz Al Marjan Island w Ras al-Chajmie) trafiły do pierwszej piątki obok trzech klasycznych, przystępnych cenowo rezerw gruntowych — przesunięcie, które częściowo tłumaczy mapa podaży z masterplanu Dubai 2040.

Top 20 obszarów według liczby aktywnych projektów (z medianą ceny wejścia)

Do zacytowania: najniższą medianę ceny wejścia wśród dubajskich centrów wolumenowych ma International City (550 812 AED); najwyższą — Business Bay (2 862 794 AED), co daje rozpiętość 5,2× w obrębie jednego miasta. Kompromisy w pasie budżetowym omawiamy w porównaniu JVC vs Arjan.

2. Kto buduje: ranking deweloperów

385 deweloperów ma w katalogu co najmniej jeden aktywny projekt — ale ośmiu największych kontroluje 373 projekty, czyli 23 % całej podaży w ZEA. Na czele znajduje się Emaar z 85 aktywnymi projektami (wejście od 950 000 AED, mediana 2,68 mln AED), a za nim Sobha Realty (55), Binghatti (52), Azizi (52), DAMAC (41), Imtiaz (31), Samana (30) i Ellington (27).

*Cena wejścia GJ Real Estate na poziomie 172 tys. AED dotyczy lokalu typu garaż/miejsce postojowe w projekcie w północnych emiratach; reprezentatywną wartością jest mediana (605 tys. AED).

Do zacytowania: Azizi to najtańsze wejście do Dubaju wśród ósemki największych deweloperów (od 515 000 AED, mediana 797 tys. AED); Emaar jest najdroższy (mediana 2,68 mln AED) — różnica median między dwoma największymi prywatnymi portfelami sięga 3,4×.

3. Ceny: ile naprawdę kosztuje „od” w Q3 2026

Wśród 1 335 projektów sprzed przekazania z opublikowaną ceną startową mediana dla całych ZEA wynosi 1 376 984 AED, a dla Dubaju — 1 303 297 AED. Rozkład cen wejścia dla dubajskiego off-plan:

*zaokrąglenie; ZEA 1–2 mln AED = 32,3 %.

Trzy fakty z rozkładu warte zacytowania:

• Dubajski off-plan poniżej 500 tys. AED niemal zniknął: 16 projektów na 1 062 wycenionych (1,5 %). Prawdziwy segment budżetowy przeniósł się do Adżmanu (mediana wejścia 686 tys. AED) i do International City (551 tys. AED).
• Jedna trzecia dubajskiego rynku off-plan (37,1 %) wciąż otwiera się poniżej 1 mln AED — głównie w JVC, DubaiLand, Dubai South, JVT, Sports City i Production City, wszędzie z medianami rzędu 750–825 tys. AED (bezpośrednie starcie w pasie poniżej 1 mln AED opisuje nasze porównanie Dubai South vs DubaiLand).
• Według mediany ceny wejścia w poszczególnych emiratach: Abu Zabi jest dziś najdroższym rynkiem pierwotnym (2,20 mln AED), przed Ras al-Chajmą (1,80 mln AED), Szardżą (1,45 mln AED) i Dubajem (1,32 mln AED). Katalog Abu Zabi jest mocno przechylony w stronę nadwodnego zasobu Saadiyat/Yas; katalog Ras al-Chajmy — w stronę markowych resortów Al Marjan — ale ta kolejność zaskakuje większość kupujących (pełne porównanie emiratów: Dubaj vs Abu Zabi vs Ras al-Chajma).

Kontekst cen rynkowych (transakcje, nie ceny ofertowe): średnia transakcja mieszkaniowa w Q2 2026 zamykała się na poziomie 1 841 AED za sq ft (Springfield Properties / DLD), przy czym tempo wzrostu cen w całym mieście spowolniło z ok. 12 % r/r w styczniu do poniżej 4 % w maju (dane Property Monitor / REIDIN za pośrednictwem Dubai Chronicle) — to rynek normalizujący się, a nie korygujący. Nasz bieżąco aktualizowany indeks ceny za sqft według osiedla śledzi stronę ofertową tego samego obrazu.

4. Zmiany cen: rynek podwyżek do obniżek w proporcji 6:1 (29 maja → 18 lipca)

Porównaliśmy opublikowane ceny wejścia dla 1 327 identycznych projektów na podstawie dwóch migawek katalogu w odstępie 50 dni (29 maja → 18 lipca 2026 r.):

• 95 projektów (7,2 %) podniosło cenę wejścia; 16 (1,2 %) ją obniżyło; 91,6 % pozostało bez zmian. Daje to proporcję podwyżek do obniżek 5,9:1.
• Mediana wzrostu wśród podwyżek: +13,9 %. Mediana spadku wśród obniżek: −10,1 %.
• Typowa zmiana ceny wyniosła +11,5 % — w ciągu 7 tygodni.

Gdzie doszło do zmian cen (udział śledzonych projektów, które podniosły cenę wejścia, obszary z co najmniej 20 dopasowanymi projektami):

Do zacytowania: co piąty projekt na Al Marjan Island i w Majan podniósł cenę w ciągu 50 dni; w żadnym z tych dwóch obszarów żaden śledzony projekt nie obniżył ceny. Wśród deweloperów najagresywniej zmieniali ceny Samana (12 podwyżek), Azizi (7) i Binghatti (7). Największe czyste zmiany pojedynczych projektów: Kanyon dewelopera Beyond w Maritime City (2,40 mln AED → 3,84 mln AED, +59,9 %), Binghatti Etherea w JVC (+56,9 %) oraz Samana Business Park w Majan (+56,8 %) — zwykle w wyniku wyprzedania wczesnych faz i wyczerpania tańszych typów lokali. Dwaj liderzy zmian cen wśród dzielnic nadwodnych mierzą się bezpośrednio w porównaniu Al Marjan Island vs Dubai Islands.

Dwa uczciwe zastrzeżenia: to publikowane ceny startowe/ofertowe „od”, a nie ceny transakcyjne DLD; a 91,6 % udział „bez zmian” częściowo odzwierciedla to, jak często deweloperzy odświeżają cenniki — 7,2 % podwyżek należy traktować jako dolną granicę rzeczywistej skali zmian cen, a nie jako sufit. Wykluczyliśmy 52 odstające wahania powyżej ±60 % (zwykle zmianę fazy lub inny, najtańszy typ lokalu, np. Maybach 6 od Binghatti +240 %) oraz jeden błędny wiersz danych.

Nowość w tym okresie: w ciągu 50 dni do katalogu trafiło 21 nowych projektów — mniej więcej 3 wprowadzenia tygodniowo — przy medianie ceny wejścia 1,30 mln AED, na czele z Dubai Islands, JVC i Al Reem Island. Nowa podaż jest wyceniana na poziomie środka rynku, a nie poniżej niego.

5. Matematyka Golden Visa: jedna trzecia rynku startuje już na progu kwalifikacji

472 z 1 407 wycenionych aktywnych projektów w całych ZEA (33,5 %) — oraz 330 z 1 062 w Dubaju (31,1 %) — ma cenę wejścia na poziomie 2 mln AED lub wyższym. W tych projektach każdy lokal spełnia próg inwestycyjny 10-letniej wizy Golden Visa ZEA już od pierwszego dnia.

To ma dziś, w Q3 2026, większe znaczenie niż rok temu. Przepisy federalne (ICP) ustalają ścieżkę inwestorską na poziomie 2 mln AED w nieruchomości, a stara interpretacja z wymogiem 50 % wkładu własnego / 1 mln AED gotówki odeszła do przeszłości: DLD zniosło wymóg minimalnej wpłaty w styczniu 2024 r., a okólnik federalny z lutego 2026 r., który miał to potwierdzić, jest szeroko cytowany — choć niepotwierdzony w źródłach pierwotnych, dlatego datujemy tę zasadę na udokumentowaną decyzję DLD. Kwalifikacja opiera się dziś na wartości certyfikowanej przez DLD w momencie składania wniosku, z uwzględnieniem zakupów finansowanych kredytem i off-plan (od zatwierdzonych deweloperów, obowiązują warunki — pełny mechanizm w naszym przewodniku po Golden Visa przez nieruchomość). W praktyce: w Business Bay (mediana wejścia 2,86 mln AED), Maritime City (2,35 mln AED) i Dubai Islands (2,08 mln AED) już mediana projektu kwalifikuje się do Golden Visa przy najtańszym lokalu — podczas gdy w JVC czy Dubai South kupujący musi świadomie wybrać większy metraż, aby osiągnąć 2 mln AED.

6. Plan przekazań: ściana roku 2027

Wśród dubajskich projektów sprzed przekazania z opublikowaną datą ukończenia (982 projekty z datą 2026 r. lub późniejszą):

2027 rok jest zdecydowanie największym rokiem przekazań w obecnym portfelu Dubaju (34,4 %), a 60,5 % wszystkiego, co jest dziś w sprzedaży, przypada na lata 2027–2028. W skali całych ZEA obraz jest identyczny (2027 r.: 410 projektów z 1 232, 33,3 %). Dwie implikacje warte zacytowania: (a) kupujący potrzebujący kluczy w ciągu ok. 18 miesięcy wciąż mają do wyboru 230 projektów w Dubaju; (b) klaster ukończeń 2027–28 to fala podaży, którą musi uwzględnić każda prognoza rentowności najmu dla tych lat. Kolejne 87 projektów w Dubaju ma daty ukończenia z przeszłości (sprzed 2026 r.) — to efekt opóźnień danych i przesunięć terminów; patrz metodologia.

7. Tło popytowe: co mówią liczby DLD (zweryfikowane, ze źródłami)

• H1 2026: 86 005 transakcji sprzedaży nieruchomości o wartości 286,43 mld AED — drugie najlepsze półrocze w historii Dubaju, ustępujące jedynie H1 2025 z wynikiem 326,6 mld AED (dane DLD za pośrednictwem Khaleej Times, Economy Middle East, lipiec 2026). Licząc wszystkie rodzaje rejestracji, pierwsze półrocze osiągnęło 419,94 mld AED przy 112 850 transakcjach.
• Off-plan w H1 2026: 58 800 transakcji o wartości 139,8 mld AED — 68 % wszystkich sprzedaży pod względem liczby (~49 % pod względem wartości; sprzedaż gotowych nieruchomości wyniosła 146,7 mld AED przy 27 200 transakcjach).
• Q2 2026: sprzedaż mieszkaniowa o wartości 83,88 mld AED przy 34 719 transakcjach, z czego off-plan odpowiadał za 59,17 mld AED przy 26 440 transakcjach — 76 % transakcji mieszkaniowych i 71 % wartości (analiza danych DLD przez Springfield Properties, 6 lipca 2026 r.).
• Q1 2026 (oficjalne dane DLD): 252 mld AED wartości transakcji, +31 % r/r; 60 303 transakcje, +6 %; inwestycje zagraniczne 148,35 mld AED (+26 %); 29 312 inwestorów pierwszy raz na rynku (+14 %) (dubailand.gov.ae, 9 kwietnia 2026 r.).
• Q3 dotychczas: lato nie zwalnia tempa. Tylko w tygodniu 6–10 lipca Dubaj odnotował sprzedaż na poziomie ok. 8,7 mld AED, w tym 5,2 mld AED off-plan przy ok. 1 000 transakcjach (cotygodniowe dane DLD za pośrednictwem Edwards & Towers). Kwiecień 2026 r. ustanowił roczny rekord miesięczny sprzedaży apartamentów off-plan na poziomie 19,7 mld AED (Arabian Business); okres styczeń–maj przyniósł 66 900 transakcji mieszkaniowych, z udziałem off-plan na poziomie 74 % (Arabian Business).

Czytane razem z naszym katalogiem: popyt transakcyjny (udział off-plan 76 %) i zachowanie podaży (proporcja podwyżek do obniżek 6:1, 3 wprowadzenia tygodniowo przy medianie 1,3 mln AED) opisują ten sam rynek — głęboki, napędzany wprowadzeniami nowych projektów, na którym ceny rosną selektywnie, a nie na całej linii.

Metodologia

Czym jest katalog. Palmera prowadzi na bieżąco aktualizowany katalog projektów nowego budownictwa oferowanych na rynku ZEA (palmera.realestate), oparty na materiałach startowych deweloperów oraz naszym portfelu maklerskim. Każdy wiersz projektu zawiera: cenę startową („od”) w AED, obszar/osiedle, dewelopera, status sprzedaży (przedsprzedaż / off-plan / w budowie / gotowe) oraz podaną datę przekazania. Jednostką liczenia jest projekt, a nie lokal; faza główna licząca 2 000 lokali i butikowy budynek liczący 40 lokali liczą się jednakowo — po jednym.

Migawki danych. Liczby dotyczące stanu bieżącego opierają się na migawce katalogu wygenerowanej 18 lipca 2026 r. (1 601 aktywnych projektów, 1 407 z opublikowaną ceną startową). Liczby dotyczące zmian cen porównują ją z zatwierdzoną migawką z 29 maja 2026 r. (1 581 projektów) — czyli oknem 50 dni. Celowaliśmy w okno ok. 90 dni, ale nasza wersjonowana historia migawek zaczyna się 29 maja 2026 r.; raportujemy więc porównanie 50-dniowe zamiast ekstrapolować.

Filtry i wyłączenia. Statystyki zmian cen opierają się na 1 379 projektach obecnych w obu migawkach z ważną ceną na obu końcach; wykluczyliśmy 52 wartości odstające ze zmianą |Δ| > 60 % (zwykle nowa faza lub inny, najtańszy typ lokalu, a nie porównywalna zmiana ceny), co dało n = 1 327. Jeden błędny wiersz cenowy (< 100 tys. AED) został odfiltrowany ze statystyk rozkładu cen. Mediany według obszaru są liczone wyłącznie tam, gdzie pozwala na to podana wielkość próby (n podane w tabelach).

Zastrzeżenia. (1) Ceny to deweloperskie ceny ofertowe/startowe „od”, a nie ceny transakcyjne DLD — pokazują, po ile wystawiony jest najtańszy dostępny lokal, i są wrażliwe na wyprzedanie tanich lokali. (2) Ceny „bez zmian” częściowo odzwierciedlają rytm odświeżania cenników; udziały podwyżek stanowią dolną granicę. (3) Daty przekazania podają deweloperzy; 87 wierszy dla Dubaju ma daty z przeszłości (przesunięcia terminów / opóźnienia danych) i zostały wyłączone z tabeli portfela. (4) Katalog obejmuje aktywnie sprzedawane projekty; projekty całkowicie wyprzedane opuszczają zbiór. (5) Udział Golden Visa = projekty, których cena minimalna ≥ 2 mln AED; wiele dodatkowych projektów ma kwalifikujące się lokale powyżej lokalu wejściowego, więc 31 % to ścisła dolna granica. Wszystkie zbiorcze dane można odtworzyć na podstawie dwóch datowanych migawek na życzenie (team@palmera.realestate).