Données du marché immobilier sur plan à Dubaï : instantané T3 2026 (1 601 projets suivis)

Synthèse — les cinq chiffres qui définissent le T3 2026

1) 1 601 projets neufs actifs sont actuellement en vente dans l'ensemble des EAU — dont 1 290 (81 %) à Dubaï — et 95,6 % du catalogue est un stock pré-livraison (sur plan, en pré-lancement ou en construction). Seuls 71 projets suivis (4,4 %) sont prêts aujourd'hui. Le marché primaire de Dubaï reste, très largement, un marché sur plan.

2) Le projet sur plan médian à Dubaï démarre désormais à 1,30 million AED (1,38 M AED à l'échelle des EAU). 37 % des projets sur plan de Dubaï ouvrent encore sous la barre du million AED — mais le ticket d'entrée sous 500 000 AED a quasiment disparu (1,5 % des projets).

3) 31 % des projets sur plan de Dubaï (33 % à l'échelle des EAU) démarrent à 2 millions AED ou plus — le territoire du Golden Visa dès la première unité. Depuis que la réforme du DLD de janvier 2024 a supprimé l'ancienne exigence de 50 % d'apport (une circulaire fédérale de février 2026 qui la réaffirmerait est largement relayée mais non confirmée par des sources primaires), un achat sur plan évalué à 2 M AED par le DLD peut fonder une demande de visa de 10 ans — et un tiers des portes d'entrée du marché s'ouvrent désormais à ce seuil.

4) Les promoteurs ont relevé le prix d'entrée publié de 95 projets au cours des 50 derniers jours et ne l'ont baissé que sur 16 — soit un ratio hausses/baisses de 6:1, avec une progression médiane de +13,9 %. Ce réajustement se concentre sur : Majan (22 % des projets suivis réévalués à la hausse), Al Marjan Island (20 %) et Dubai Islands (13 %), en tête aux EAU.

5) 2027 est le mur des livraisons : 34 % du pipeline sur plan de Dubaï doit être achevé en 2027, et 2027-2028 réunis totalisent 60 %. Les acheteurs qui entrent au T3 2026 doivent en réalité choisir entre une courte fenêtre 2026-2027 aux prix actuels ou des lancements 2029 et au-delà, avec des plans de paiement plus longs.

Contexte de marché, vérifié : Dubaï a clôturé le S1 2026 avec 86 005 ventes pour une valeur de 286,43 milliards AED — le deuxième meilleur semestre jamais enregistré — dont 58 800 transactions sur plan (68 % de l'ensemble des ventes) pour 139,8 milliards AED (données du DLD via Khaleej Times / Economy Middle East). Au seul T2, le sur plan a représenté 76 % des transactions résidentielles (analyse de Springfield Properties sur données du DLD).

1. Offre : où se trouvent réellement les 1 290 projets actifs de Dubaï

Au 18 juillet 2026, le catalogue de Palmera recense 1 601 projets neufs actifs répartis dans les sept émirats : Dubaï 1 290 (80,6 %), Abou Dabi 121 (7,6 %), Ras al-Khaïmah 86 (5,4 %), Charjah 55 (3,4 %), Ajman 26 (1,6 %), Oumm al-Qaïwaïn 21 (1,3 %) et Fujaïrah 1. Par statut de vente : 1 124 sur plan (70,2 %), 401 en pré-lancement (25,0 %), 71 prêts (4,4 %), plus une poignée en construction ou à venir.

JVC reste le premier pôle d'offre sur plan aux EAU avec 127 projets actifs — mais Dubai Islands occupe désormais la 2ᵉ place avec 114 projets, devant DubaiLand (96), Dubai South (65) et Al Marjan Island (58). C'est la tendance discrète de l'offre 2026 : deux quartiers gagnés sur la mer (Dubai Islands et Al Marjan Island à Ras al-Khaïmah) figurent dans le top 5 aux côtés des trois réservoirs fonciers abordables classiques — une évolution qu'aide à expliquer la carte de l'offre du plan directeur Dubai 2040.

Top 20 des zones par nombre de projets actifs (avec prix d'entrée médian)

À retenir : l'entrée médiane la plus abordable parmi les grands pôles de Dubaï est International City (550 812 AED) ; la plus chère est Business Bay (2 862 794 AED) — un écart de 5,2× au sein d'une même ville. Pour arbitrer entre les zones abordables, voir notre comparatif JVC vs Arjan.

2. Qui construit : le classement des promoteurs

385 promoteurs ont au moins un projet actif dans le catalogue — mais les 8 premiers contrôlent 373 projets, soit 23 % de l'offre totale aux EAU. Emaar est en tête avec 85 projets actifs (entrée à partir de 950 000 AED, médiane 2,68 M AED), suivi de Sobha Realty (55), Binghatti (52), Azizi (52), DAMAC (41), Imtiaz (31), Samana (30) et Ellington (27).

*L'entrée à 172 000 AED de GJ Real Estate correspond à une unité de type garage/parking dans un projet des émirats du Nord ; la médiane (605 000 AED) constitue le chiffre représentatif.

À retenir : Azizi est la porte d'entrée la moins chère du top 8 pour Dubaï (entrée à partir de 515 000 AED, médiane 797 000 AED) ; Emaar est le plus cher (médiane 2,68 M AED) — un écart médian de 3,4× entre les deux plus grands pipelines privés.

3. Prix : ce que le prix « à partir de » coûte réellement au T3 2026

Sur 1 335 projets pré-livraison au prix de départ publié, l'entrée médiane aux EAU est de 1 376 984 AED ; celle de Dubaï est de 1 303 297 AED. Répartition des prix d'entrée pour le sur plan à Dubaï :

*arrondi ; EAU 1 M–2 M = 32,3 %.

Trois chiffres marquants de cette répartition :

• Le sur plan à Dubaï sous 500 000 AED a quasiment disparu : 16 projets sur 1 062 tarifés (1,5 %). Le véritable segment abordable s'est déplacé vers Ajman (entrée médiane 686 000 AED) et International City (551 000 AED).
• Un tiers du marché sur plan de Dubaï (37,1 %) ouvre encore sous 1 million AED — concentré sur JVC, DubaiLand, Dubai South, JVT, Sports City et Production City, tous avec des médianes de 750 000 à 825 000 AED (voir notre comparatif Dubai South vs DubaiLand pour la ceinture sous 1 M face à face).
• Par entrée médiane et par émirat : Abou Dabi est désormais le marché primaire le plus cher (2,20 M AED), devant Ras al-Khaïmah (1,80 M AED), Charjah (1,45 M AED) et Dubaï (1,32 M AED). Le catalogue d'Abou Dabi penche vers le stock en bord de mer de Saadiyat/Yas ; celui de Ras al-Khaïmah vers les résidences de marque d'Al Marjan — mais ce classement surprend la plupart des acheteurs (comparatif complet par émirat : Dubaï vs Abou Dabi vs Ras al-Khaïmah).

Contexte de prix de marché (transactions, pas prix affichés) : la vente résidentielle moyenne au T2 2026 s'est établie à 1 841 AED par sq ft (Springfield Properties / DLD), avec une croissance des prix à l'échelle de la ville qui a ralenti d'environ 12 % en glissement annuel en janvier à moins de 4 % en mai (données Property Monitor / REIDIN via Dubai Chronicle) — un marché qui se normalise, pas qui se corrige. Notre indice de prix au sq ft par quartier, mis à jour en continu, suit le volet des prix affichés de ce même tableau.

4. Évolution des prix : un marché au ratio hausses/baisses de 6:1 (29 mai → 18 juillet)

Nous avons comparé les prix de départ publiés de 1 327 projets identiques entre deux instantanés du catalogue espacés de 50 jours (29 mai → 18 juillet 2026) :

• 95 projets (7,2 %) ont relevé leur prix d'entrée ; 16 (1,2 %) l'ont baissé ; 91,6 % sont restés stables. Soit un ratio hausses/baisses de 5,9:1.
• Hausse médiane parmi les projets réévalués à la hausse : +13,9 %. Baisse médiane parmi ceux réévalués à la baisse : −10,1 %.
• Le mouvement type s'est établi à +11,5 % — en 7 semaines.

Où le réajustement a eu lieu (part des projets suivis ayant relevé leur prix d'entrée, zones avec 20 projets appariés ou plus) :

À retenir : un projet sur cinq à Al Marjan Island et à Majan a été réévalué à la hausse en 50 jours ; pas un seul projet suivi n'a baissé dans l'une ou l'autre de ces zones. Samana (12 hausses), Azizi (7) et Binghatti (7) sont les promoteurs qui ont le plus agressivement réévalué leurs prix. Les plus fortes variations nettes sur un seul projet : le Kanyon de Beyond à Maritime City (2,40 M AED → 3,84 M AED, +59,9 %), Binghatti Etherea à JVC (+56,9 %) et Samana Business Park à Majan (+56,8 %) — généralement portées par l'écoulement des premières phases et l'épuisement des types d'unités les moins chers. Les deux leaders du réajustement en bord de mer s'affrontent dans notre comparatif Al Marjan Island vs Dubai Islands.

Deux réserves honnêtes : il s'agit de prix de lancement/prix affichés « à partir de » publiés, et non de prix de transaction du DLD ; et la part de 91,6 % de prix « stables » reflète en partie la fréquence à laquelle les promoteurs actualisent leurs grilles tarifaires — considérez les 7,2 % de hausses comme un plancher du réajustement réel, pas comme un plafond. Nous avons exclu 52 variations atypiques supérieures à ±60 % (le plus souvent des changements de phase ou un type d'unité la moins chère différent, par exemple Maybach 6 de Binghatti +240 %) ainsi qu'une ligne corrompue.

Autre nouveauté sur la période : 21 nouveaux projets sont entrés au catalogue en 50 jours — soit environ 3 lancements par semaine — avec une entrée médiane de 1,30 M AED, menés par Dubai Islands, JVC et Al Reem Island. La nouvelle offre se positionne au niveau médian du marché, pas en dessous.

5. La mathématique du Golden Visa : un tiers du marché démarre au seuil

472 des 1 407 projets actifs tarifés à l'échelle des EAU (33,5 %) — et 330 des 1 062 à Dubaï (31,1 %) — affichent un prix de départ de 2 millions AED ou plus. Pour ces projets, chaque unité franchit dès le premier jour le seuil d'investissement du Golden Visa de 10 ans des EAU.

Cet enjeu pèse plus lourd au T3 2026 qu'il y a un an. Les règles fédérales (ICP) fixent la voie investisseur à 2 millions AED de bien immobilier, et l'ancienne lecture « 50 % d'apport / 1 M AED en cash » a disparu : le DLD a supprimé l'exigence de paiement minimum en janvier 2024, et une circulaire fédérale de février 2026 qui réaffirmerait ce changement est largement relayée — bien que non confirmée par des sources primaires, ce pour quoi nous datons la règle à la décision documentée du DLD. L'éligibilité repose désormais sur la valeur certifiée par le DLD au moment de la demande, achats hypothéqués et sur plan inclus (auprès de promoteurs agréés, sous conditions — mécanique complète dans notre guide du Golden Visa par l'immobilier). En pratique : à Business Bay (entrée médiane 2,86 M AED), Maritime City (2,35 M AED) et Dubai Islands (2,08 M AED), le projet médian est éligible au Golden Visa dès son unité la moins chère — alors qu'à JVC ou à Dubai South, l'acheteur doit délibérément monter en gamme pour atteindre 2 M AED.

6. Pipeline de livraisons : le mur de 2027

Parmi les projets pré-livraison de Dubaï avec une date d'achèvement publiée (982 avec une date à partir de 2026) :

2027 est, à elle seule, la plus grande année de livraisons du pipeline actuel de Dubaï (34,4 %), et 60,5 % de tout ce qui est en vente aujourd'hui est attendu en 2027-2028. À l'échelle des EAU, la configuration est identique (2027 : 410 projets sur 1 232, soit 33,3 %). Deux implications à retenir : (a) les acheteurs qui ont besoin des clés sous environ 18 mois disposent encore de 230 projets à Dubaï ; (b) le pic de livraisons 2027-2028 est la vague d'offre que toute prévision de rendement locatif pour ces années-là doit intégrer. 87 autres projets à Dubaï affichent des dates d'achèvement dépassées (antérieures à 2026) — retard et glissement de données ; voir la méthodologie.

7. La toile de fond de la demande : ce que disent les chiffres du DLD (vérifiés, sourcés)

• S1 2026 : 86 005 ventes immobilières pour une valeur de 286,43 milliards AED — le deuxième meilleur semestre jamais enregistré à Dubaï, derrière seulement les 326,6 milliards AED du S1 2025 (données du DLD via Khaleej Times, Economy Middle East, juillet 2026). En comptant tous les types d'enregistrement, le S1 a atteint 419,94 milliards AED sur 112 850 transactions.
• Sur plan S1 2026 : 58 800 transactions pour 139,8 milliards AED — 68 % de l'ensemble des ventes en nombre (environ 49 % en valeur ; les ventes de biens prêts ont atteint 146,7 milliards AED sur 27 200 transactions).
• T2 2026 : ventes résidentielles de 83,88 milliards AED sur 34 719 transactions, dont 59,17 milliards AED sur 26 440 transactions pour le sur plan — 76 % des transactions résidentielles et 71 % de la valeur (analyse de Springfield Properties sur données du DLD, 6 juillet 2026).
• T1 2026 (chiffres officiels du DLD) : 252 milliards AED de transactions, +31 % en glissement annuel ; 60 303 ventes, +6 % ; investissement étranger de 148,35 milliards AED (+26 %) ; 29 312 primo-investisseurs (+14 %) (dubailand.gov.ae, 9 avril 2026).
• T3 en cours : l'été ne ralentit pas. Sur la seule semaine du 6 au 10 juillet, Dubaï a enregistré environ 8,7 milliards AED de ventes, dont 5,2 milliards AED de sur plan sur environ 1 000 transactions (données hebdomadaires du DLD via Edwards & Towers). Avril 2026 a établi le record mensuel de l'année pour les appartements sur plan, à 19,7 milliards AED (Arabian Business) ; de janvier à mai, 66 900 ventes résidentielles ont été enregistrées, le sur plan représentant 74 % des transactions (Arabian Business).

Mis en regard de notre catalogue : la demande transactionnelle (76 % de part sur plan) et le comportement de l'offre (ratio hausses/baisses de 6:1, 3 lancements par semaine à une médiane de 1,3 M AED) décrivent le même marché — profond, porté par les lancements, et réévalué à la hausse de façon sélective plutôt que générale.

Méthodologie

Ce qu'est le catalogue. Palmera tient à jour en continu un catalogue des projets neufs commercialisés aux EAU (palmera.realestate), alimenté par les documents de lancement des promoteurs et notre pipeline de courtage. Chaque ligne de projet comporte : le prix de départ (« à partir de ») en AED, la zone/le quartier, le promoteur, le statut de vente (pré-lancement / sur plan / en construction / prêt) et la date de livraison annoncée. L'unité de comptage est le projet, pas l'unité ; une phase principale de 2 000 unités et un immeuble boutique de 40 unités comptent chacun pour un.

Instantanés. Les chiffres de l'état actuel utilisent l'instantané du catalogue généré le 18 juillet 2026 (1 601 projets actifs, 1 407 avec un prix de départ publié). Les chiffres d'évolution des prix le comparent à l'instantané figé du 29 mai 2026 (1 581 projets) — une fenêtre de 50 jours. Nous visions une fenêtre d'environ 90 jours, mais notre historique d'instantanés versionnés commence le 29 mai 2026 ; nous rapportons donc la comparaison à 50 jours plutôt que d'extrapoler.

Filtres et exclusions. Les statistiques d'évolution portent sur les 1 379 projets présents dans les deux instantanés avec un prix valide aux deux dates ; nous avons exclu 52 valeurs atypiques avec |variation| > 60 % (généralement une nouvelle phase ou un type d'unité la moins chère différent, plutôt qu'un réajustement à périmètre constant), soit n = 1 327. Une ligne de prix corrompue (< 100 000 AED) a été écartée des statistiques de répartition des prix. Les médianes par zone ne sont calculées que lorsque la taille d'échantillon indiquée le permet (n affiché dans les tableaux).

Réserves. (1) Les prix sont des prix affichés/de lancement « à partir de » des promoteurs, et non des prix de transaction du DLD — ils mesurent le tarif de l'unité disponible la moins chère, et sont sensibles à l'épuisement des unités bon marché. (2) Les prix « inchangés » reflètent en partie la cadence d'actualisation ; les parts de hausse constituent un plancher. (3) Les dates de livraison sont déclarées par les promoteurs ; 87 lignes de Dubaï affichent des années dépassées (glissement/retard de données) et sont exclues du tableau du pipeline. (4) Le catalogue couvre les projets activement commercialisés ; les projets entièrement épuisés sortent de l'ensemble. (5) La part Golden Visa = projets dont le prix minimum est ≥ 2 M AED ; de nombreux autres projets comptent des unités éligibles au-dessus de l'unité d'entrée, donc 31 % constitue un plancher strict. Tous les agrégats sont reproductibles à partir des deux instantanés datés, sur demande (team@palmera.realestate).