Datele pieței off-plan din Dubai: instantaneu T3 2026 (1.601 de proiecte urmărite)

Rezumat executiv — cele cinci cifre care definesc T3 2026

1) 1.601 de proiecte noi active sunt la vânzare în acest moment în întregul EAU — 1.290 dintre ele (81 %) în Dubai — iar 95,6 % din catalog este stoc dinainte de predare (off-plan, în pre-lansare sau în construcție). Doar 71 de proiecte urmărite (4,4 %) sunt finalizate în prezent. Piața primară din Dubai rămâne, covârșitor, o piață off-plan.

2) Proiectul off-plan median din Dubai pornește acum de la 1,30 mil. AED (1,38 mil. AED la nivelul întregului EAU). 37 % dintre proiectele off-plan din Dubai pornesc încă sub 1 mil. AED — dar pragul de intrare sub 500.000 AED aproape a dispărut (1,5 % din proiecte).

3) 31 % dintre proiectele off-plan din Dubai (33 % la nivelul EAU) pornesc de la 2 mil. AED în sus — teritoriul vizei de aur încă de la prima unitate. De când modificarea de regulă a DLD din ianuarie 2024 a eliminat vechea cerință de 50 % capital propriu (o circulară federală din februarie 2026 care ar reitera acest lucru este larg raportată, dar neconfirmată în surse primare), o achiziție off-plan evaluată de DLD la 2 mil. AED poate sta la baza unei cereri de viză pe 10 ani — iar o treime dintre pragurile de intrare pe piață se deschid acum chiar la această linie.

4) Dezvoltatorii au majorat prețurile de intrare publicate la 95 de proiecte în ultimele 50 de zile și le-au redus la doar 16 — un raport de 6:1 între creșteri și reduceri, cu o majorare mediană de +13,9 %. Ajustările de preț sunt concentrate: Majan (22 % dintre proiectele urmărite au fost majorate), Al Marjan Island (20 %) și Dubai Islands (13 %) conduc la nivelul EAU.

5) 2027 este „zidul” predărilor: 34 % din portofoliul off-plan al Dubaiului este programat să se finalizeze în 2027, iar 2027–2028 însumează împreună 60 %. Cumpărătorii care intră pe piață în T3 2026 aleg, practic, între o fereastră scurtă 2026–27 la prețurile de azi sau lansări din 2029 și după, cu planuri de plată mai lungi.

Contextul pieței, verificat: Dubai a încheiat S1 2026 cu 86.005 vânzări în valoare de 286,43 mld. AED — al doilea cel mai bun prim semestru din istorie — din care 58.800 au fost tranzacții off-plan (68 % din totalul vânzărilor), în valoare de 139,8 mld. AED (date DLD, via Khaleej Times / Economy Middle East). Numai în T2, off-plan a reprezentat 76 % din tranzacțiile rezidențiale (analiza Springfield Properties pe baza datelor DLD).

1. Oferta: unde se află, de fapt, cele 1.290 de proiecte active din Dubai

La 18 iulie 2026, catalogul Palmera urmărește 1.601 de proiecte noi active în toate cele șapte emirate: Dubai 1.290 (80,6 %), Abu Dhabi 121 (7,6 %), Ras al-Khaimah 86 (5,4 %), Sharjah 55 (3,4 %), Ajman 26 (1,6 %), Umm al-Quwain 21 (1,3 %) și Fujairah 1. După stadiul vânzării: 1.124 off-plan (70,2 %), 401 în pre-lansare (25,0 %), 71 finalizate (4,4 %), plus un număr redus în construcție/urmează.

JVC rămâne cel mai mare hub de ofertă off-plan din EAU, cu 127 de proiecte active — dar Dubai Islands este acum pe locul 2, cu 114, înaintea zonelor DubaiLand (96), Dubai South (65) și Al Marjan Island (58). Aceasta este povestea discretă a ofertei din 2026: două cartiere de coastă construite pe teren câștigat de la mare (Dubai Islands și Al Marjan Island, în RAK) se află în top cinci alături de cele trei rezerve funciare clasice, accesibile ca preț — o schimbare pe care harta ofertei din planul director Dubai 2040 ajută să o explice.

Top 20 zone după numărul de proiecte active (cu prețul median de intrare)

De reținut: cel mai accesibil preț median de intrare dintre hub-urile cu volum mare din Dubai este la International City (550.812 AED); cel mai scump este la Business Bay (2.862.794 AED) — o diferență de 5,2× în interiorul aceluiași oraș. Pentru compromisurile din centura accesibilă, vezi comparația noastră JVC vs Arjan.

2. Cine construiește: clasamentul dezvoltatorilor

385 de dezvoltatori au cel puțin un proiect activ în catalog — dar primii 8 controlează 373 de proiecte, 23 % din întreaga ofertă a EAU. Emaar conduce cu 85 de proiecte active (preț de la 950.000 AED, median 2,68 mil. AED), urmat de Sobha Realty (55), Binghatti (52), Azizi (52), DAMAC (41), Imtiaz (31), Samana (30) și Ellington (27).

*Prețul de intrare de 172.000 AED al GJ Real Estate corespunde unei unități de tip garaj/parcare dintr-un proiect din emiratele nordice; prețul median (605.000 AED) este cifra reprezentativă.

De reținut: Azizi este cea mai accesibilă poartă de intrare în Dubai dintre primii opt dezvoltatori (preț de la 515.000 AED, median 797.000 AED); Emaar este cel mai scump (median 2,68 mil. AED) — o diferență mediană de 3,4× între cele mai mari două portofolii private.

3. Prețuri: cât costă, de fapt, „de la” în T3 2026

La nivelul a 1.335 de proiecte dinainte de predare, cu preț de pornire publicat, prețul median de intrare la nivelul EAU este de 1.376.984 AED; în Dubai, de 1.303.297 AED. Distribuția prețurilor de intrare pentru off-plan în Dubai:

*rotunjire; EAU 1M–2M = 32,3 %.

Trei fapte de reținut din această distribuție:

• Off-plan-ul din Dubai sub 500.000 AED este aproape dispărut: 16 proiecte din cele 1.062 cu preț publicat (1,5 %). Segmentul cu adevărat accesibil s-a mutat spre Ajman (preț median de intrare 686.000 AED) și International City (551.000 AED).
• O treime din piața off-plan din Dubai (37,1 %) încă pornește sub 1 mil. AED — concentrată în JVC, DubaiLand, Dubai South, JVT, Sports City și Production City, toate cu mediane între 750.000 și 825.000 AED (vezi comparația directă Dubai South vs DubaiLand pentru centura sub 1 mil.).
• După prețul median de intrare pe emirat: Abu Dhabi este acum cea mai scumpă piață primară (2,20 mil. AED), înaintea Ras al-Khaimah (1,80 mil. AED), Sharjah (1,45 mil. AED) și Dubai (1,32 mil. AED). Catalogul din Abu Dhabi este orientat spre stocul de pe malul apei din Saadiyat/Yas; cel din RAK, spre resorturile sub brand din Al Marjan — dar această ierarhie surprinde majoritatea cumpărătorilor (comparație completă pe emirate: Dubai vs Abu Dhabi vs RAK).

Context de preț de piață (tranzacții, nu preț cerut): vânzarea rezidențială medie din T2 2026 s-a realizat la 1.841 AED pe sq ft (Springfield Properties / DLD), cu o creștere a prețurilor la nivelul orașului care a încetinit de la cca 12 % an/an în ianuarie la sub 4 % până în mai (date Property Monitor / REIDIN, via Dubai Chronicle) — o piață care se normalizează, nu una care corectează. Indicele nostru de preț pe sq ft, pe cartiere, actualizat live, urmărește partea de preț cerut a aceleiași imagini.

4. Evoluția prețurilor: o piață cu raport 6:1 între creșteri și reduceri (29 mai → 18 iulie)

Am comparat prețurile de pornire publicate pentru 1.327 de proiecte identice, pe baza a două instantanee ale catalogului la distanță de 50 de zile (29 mai → 18 iulie 2026):

• 95 de proiecte (7,2 %) și-au majorat prețul de intrare; 16 (1,2 %) l-au redus; 91,6 % l-au menținut neschimbat. Acesta este un raport de 5,9:1 între creșteri și reduceri.
• Creșterea mediană în rândul proiectelor care au majorat prețul: +13,9 %. Reducerea mediană în rândul celor care l-au scăzut: −10,1 %.
• Proiectul tipic care și-a schimbat prețul a variat cu +11,5 % — în 7 săptămâni.

Unde au avut loc ajustările de preț (ponderea proiectelor urmărite care și-au majorat prețul de intrare, zone cu 20+ de proiecte comparabile):

De reținut: unul din cinci proiecte din Al Marjan Island și din Majan și-a majorat prețul în interiorul celor 50 de zile; niciun proiect urmărit din niciuna dintre cele două zone nu l-a redus. Samana (12 majorări), Azizi (7) și Binghatti (7) au ajustat prețurile cel mai agresiv dintre dezvoltatori. Cele mai ample variații clare la nivel de proiect individual: Kanyon, de la Beyond, în Maritime City (2,40 mil. AED → 3,84 mil. AED, +59,9 %), Binghatti Etherea în JVC (+56,9 %) și Samana Business Park în Majan (+56,8 %) — determinate, de regulă, de epuizarea fazelor inițiale și a tipurilor de unități mai ieftine. Cei doi lideri ai ajustărilor de preț de pe malul apei se înfruntă direct în comparația Al Marjan Island vs Dubai Islands.

Două rezerve oneste: acestea sunt prețuri „de la” publicate, de lansare/cerute, nu prețuri de tranzacție DLD; iar ponderea de 91,6 % „neschimbate” reflectă parțial cât de des își actualizează dezvoltatorii listele de prețuri — cei 7,2 % cu majorări trebuie tratați ca un minim al ajustării reale de preț, nu ca un maxim. Am exclus 52 de variații aberante peste ±60 % (majoritatea schimbări de fază sau un alt tip de unitate cea mai ieftină, de exemplu Maybach 6 de la Binghatti, +240 %) și un rând cu date corupte.

De asemenea, noutăți în această fereastră: 21 de proiecte noi au intrat în catalog în 50 de zile — aproximativ 3 lansări pe săptămână — la un preț median de intrare de 1,30 mil. AED, conduse de Dubai Islands, JVC și Al Reem Island. Oferta nouă este prețuită la mediana pieței, nu sub aceasta.

5. Matematica vizei de aur: o treime din piață pornește chiar de la prag

472 din cele 1.407 de proiecte active cu preț publicat la nivelul EAU (33,5 %) — și 330 din 1.062 în Dubai (31,1 %) — au un preț de pornire de 2 mil. AED sau mai mult. Pentru aceste proiecte, fiecare unitate depășește pragul de investiție pentru viza de aur pe 10 ani a EAU, chiar din prima zi.

Acest lucru contează mai mult în T3 2026 decât acum un an. Regulile federale (ICP) stabilesc calea de investitor la 2 mil. AED în proprietate imobiliară, iar vechea interpretare cu 50 % capital propriu/1 mil. AED cash a dispărut: DLD a eliminat cerința de plată minimă în ianuarie 2024, iar o circulară federală din februarie 2026 care ar reitera schimbarea este larg raportată — deși neconfirmată în surse primare, motiv pentru care datăm regula la decizia documentată a DLD. Eligibilitatea se bazează acum pe valoarea certificată de DLD la momentul cererii, inclusiv achiziții ipotecate și off-plan (de la dezvoltatori aprobați, se aplică anumite condiții — mecanismul complet în ghidul nostru despre proprietăți și viza de aur). În practică: în Business Bay (preț median de intrare 2,86 mil. AED), Maritime City (2,35 mil. AED) și Dubai Islands (2,08 mil. AED), proiectul median este eligibil pentru viza de aur chiar la cea mai ieftină unitate — în timp ce în JVC sau Dubai South, un cumpărător trebuie să opteze deliberat pentru o unitate mai scumpă pentru a atinge 2 mil. AED.

6. Calendarul predărilor: „zidul” din 2027

Dintre proiectele din Dubai aflate înainte de predare, cu dată de finalizare publicată (982 cu dată în 2026 sau ulterior):

2027 este, de departe, cel mai mare an de predări din portofoliul actual al Dubaiului (34,4 %), iar 60,5 % din tot ce este acum la vânzare este scadent în 2027–2028. La nivelul EAU, tiparul este identic (2027: 410 proiecte din 1.232, 33,3 %). Două implicații demne de reținut: (a) cumpărătorii care au nevoie de cheile locuinței în circa 18 luni mai au încă 230 de proiecte din Dubai din care să aleagă; (b) clusterul de finalizări din 2027–28 este valul de ofertă pe care orice prognoză a randamentului locativ pentru acei ani trebuie să îl integreze. Alte 87 de proiecte din Dubai afișează date de finalizare deja depășite (anterioare lui 2026) — decalaje de execuție și întârzieri de date; vezi metodologia.

7. Contextul cererii: ce arată cifrele DLD (verificate, cu surse)

• S1 2026: 86.005 vânzări imobiliare în valoare de 286,43 mld. AED — al doilea cel mai bun prim semestru din istoria Dubaiului, depășit doar de S1 2025, cu 326,6 mld. AED (date DLD, via Khaleej Times, Economy Middle East, iulie 2026). Luând în calcul toate tipurile de înregistrare, S1 a atins 419,94 mld. AED, în 112.850 de tranzacții.
• Off-plan în S1 2026: 58.800 de tranzacții, în valoare de 139,8 mld. AED — 68 % din totalul vânzărilor, ca număr (cca 49 % ca valoare; vânzările de proprietăți finalizate au fost de 146,7 mld. AED, în 27.200 de tranzacții).
• T2 2026: vânzări rezidențiale de 83,88 mld. AED, în 34.719 de tranzacții, din care off-plan a reprezentat 59,17 mld. AED, în 26.440 de tranzacții — 76 % din tranzacțiile rezidențiale și 71 % din valoare (analiza Springfield Properties pe baza datelor DLD, 6 iulie 2026).
• T1 2026 (oficial, DLD): 252 mld. AED în tranzacții, +31 % an/an; 60.303 vânzări, +6 %; investiții străine de 148,35 mld. AED (+26 %); 29.312 investitori la prima achiziție (+14 %) (dubailand.gov.ae, 9 aprilie 2026).
• T3 până în prezent: vara nu aduce o încetinire. Numai în săptămâna 6–10 iulie, Dubai a înregistrat vânzări de aproximativ 8,7 mld. AED, din care 5,2 mld. AED off-plan, în cca 1.000 de tranzacții (date săptămânale DLD, via Edwards & Towers). Aprilie 2026 a stabilit recordul lunar al anului pentru apartamente off-plan, de 19,7 mld. AED (Arabian Business); ianuarie–mai au adus 66.900 de vânzări rezidențiale, cu off-plan la 74 % din tranzacții (Arabian Business).

Coroborate cu datele din catalogul nostru: cererea de tranzacții (pondere off-plan de 76 %) și comportamentul ofertei (raport 6:1 de creșteri de preț, 3 lansări/săptămână, la o mediană de 1,3 mil. AED) descriu aceeași piață — profundă, susținută de lansări, cu ajustări de preț în sus selective, nu generalizate.

Metodologie

Ce reprezintă catalogul. Palmera menține un catalog actualizat continuu al proiectelor noi comercializate în EAU (palmera.realestate), compilat din materialele de lansare ale dezvoltatorilor și din activitatea noastră de brokeraj. Fiecare rând de proiect conține: prețul de pornire („de la”) în AED, zona/cartierul, dezvoltatorul, stadiul vânzării (pre-lansare / off-plan / în construcție / finalizat) și data de predare declarată. Unitatea de numărare este proiectul, nu unitatea locativă; o fază-mamă cu 2.000 de unități și o clădire boutique cu 40 de unități sunt numărate fiecare o singură dată.

Instantanee. Cifrele privind starea actuală folosesc instantaneul catalogului generat la 18 iulie 2026 (1.601 de proiecte active, 1.407 cu preț de pornire publicat). Cifrele privind evoluția prețurilor îl compară cu instantaneul consolidat din 29 mai 2026 (1.581 de proiecte) — o fereastră de 50 de zile. Am urmărit o fereastră de aproximativ 90 de zile, dar istoricul nostru de instantanee versionate începe la 29 mai 2026; raportăm comparația pe 50 de zile, în loc să extrapolăm.

Filtre și excluderi. Statisticile de evoluție folosesc cele 1.379 de proiecte prezente în ambele instantanee, cu preț valid la ambele capete; am exclus 52 de valori aberante cu o variație absolută > 60 % (de regulă o fază nouă sau un alt tip de unitate cea mai ieftină, nu o ajustare comparabilă de la egal la egal), rămânând n = 1.327. Un rând cu preț corupt (< 100.000 AED) a fost exclus din statisticile de distribuție a prețurilor. Cifrele mediane pe zonă sunt calculate doar acolo unde dimensiunea eșantionului declarat o permite (n este indicat în tabele).

Rezerve. (1) Prețurile sunt prețuri „de la” cerute/de lansare ale dezvoltatorilor, nu prețuri de tranzacție DLD — ele reflectă la cât este listată cea mai ieftină unitate disponibilă și sunt sensibile la epuizarea unităților ieftine. (2) Prețurile „neschimbate” reflectă parțial ritmul de actualizare a listelor de prețuri; ponderile creșterilor reprezintă un minim. (3) Datele de predare sunt declarate de dezvoltatori; 87 de rânduri din Dubai au ani deja depășiți (decalaje de execuție/întârzieri de date) și sunt excluse din tabelul de predări. (4) Catalogul acoperă proiectele comercializate activ; proiectele epuizate integral ies din set. (5) Ponderea eligibilă pentru viza de aur = proiectele al căror preț minim este ≥ 2 mil. AED; multe alte proiecte au unități eligibile peste unitatea de intrare, astfel încât 31 % este un minim strict. Toate agregatele pot fi reproduse la cerere din cele două instantanee datate (team@palmera.realestate).