Дані ринку нерухомості Дубая off-plan: зріз III кварталу 2026 (1 601 проєкт у базі)

Короткий підсумок — п'ять цифр, що визначають III квартал 2026

1) Наразі в ОАЕ продається 1 601 активний проєкт нової забудови — 1 290 із них (81 %) у Дубаї, — і 95,6 % каталогу становлять об'єкти до передачі (off-plan, передпродаж або на етапі будівництва). Готові вже сьогодні лише 71 проєкт із бази (4,4 %). Первинний ринок Дубая й надалі залишається переважно ринком off-plan.

2) Медіанна стартова ціна проєкту off-plan у Дубаї нині становить 1,30 млн AED (1,38 млн AED в середньому по ОАЕ). 37 % проєктів off-plan у Дубаї досі стартують нижче за 1 млн AED — але поріг входу нижче 500 тис. AED практично зник (1,5 % проєктів).

3) 31 % проєктів off-plan у Дубаї (33 % по ОАЕ) стартують від 2 млн AED — це територія Golden Visa вже з першого юніта. Після того як у січні 2024 року DLD скасував стару вимогу про 50 % власного капіталу (федеральний циркуляр лютого 2026 року, що нібито підтверджує це, широко згадується в ЗМІ, але не підтверджений першоджерелами), покупка off-plan вартістю 2 млн AED за оцінкою DLD може стати підставою для заявки на 10-річну візу — і третина вхідних дверей ринку тепер відкривається саме на цій межі.

4) За останні 50 днів забудовники підвищили опубліковані стартові ціни на 95 проєктах і знизили лише на 16 — співвідношення зростання до зниження 6:1, з медіанним підвищенням +13,9 %. Перегляд цін сконцентрований: лідирують Majan (22 % відстежуваних проєктів підвищили ціну), Al Marjan Island (20 %) та Dubai Islands (13 %).

5) 2027 рік — «стіна» передач: 34 % портфеля off-plan Дубая заплановано до завершення саме у 2027 році, а разом 2027–2028 роки становлять 60 %. Покупці, які заходять на ринок у III кварталі 2026 року, фактично обирають між коротким горизонтом 2026–27 за сьогоднішніми цінами або проєктами 2029+ із довшими планами платежів.

Загальна картина ринку, підтверджена даними: перше півріччя 2026 року Дубай завершив із 86 005 угодами на суму 286,43 млрд AED — це друге найкраще півріччя за всю історію спостережень, — з яких 58 800 угод були off-plan (68 % усіх продажів) на суму 139,8 млрд AED (дані DLD за Khaleej Times / Economy Middle East). Лише за II квартал частка off-plan сягнула 76 % житлових транзакцій (аналіз Springfield Properties на основі даних DLD).

1. Пропозиція: де насправді розташовані 1 290 активних проєктів Дубая

Станом на 18 липня 2026 року каталог Palmera відстежує 1 601 активний проєкт нової забудови в усіх семи еміратах: Дубай — 1 290 (80,6 %), Абу-Дабі — 121 (7,6 %), Рас-ель-Хайма — 86 (5,4 %), Шарджа — 55 (3,4 %), Аджман — 26 (1,6 %), Умм-ель-Кувейн — 21 (1,3 %) і Фуджейра — 1. За статусом продажу: 1 124 off-plan (70,2 %), 401 передпродаж (25,0 %), 71 готовий (4,4 %), а також невелика кількість проєктів у статусах «на етапі будівництва» та «очікується».

JVC залишається найбільшим осередком пропозиції off-plan в ОАЕ зі 127 активними проєктами — але тепер на другому місці Dubai Islands зі 114, випереджаючи DubaiLand (96), Dubai South (65) та Al Marjan Island (58). Це і є непомітна історія пропозиції 2026 року: два намивні прибережні райони (Dubai Islands та Al Marjan Island у RAK) увійшли до топ-5 поруч із трьома класичними «бюджетними» земельними банками — цей зсув пояснює карта пропозиції генерального плану Dubai 2040.

Топ-20 районів за кількістю активних проєктів (з медіанною стартовою ціною)

Варто процитувати: найдешевша медіанна стартова ціна серед головних осередків пропозиції Дубая — в International City (550 812 AED); найдорожча — в Business Bay (2 862 794 AED), різниця у 5,2 раза в межах одного міста. Компроміси бюджетного поясу розглянуто в нашому порівнянні JVC проти Arjan.

2. Хто будує: рейтинг забудовників

385 забудовників мають щонайменше один активний проєкт у каталозі — але топ-8 контролюють 373 проєкти, тобто 23 % усієї пропозиції ОАЕ. Лідирує Emaar із 85 активними проєктами (вхід від 950 000 AED, медіана 2,68 млн AED), далі йдуть Sobha Realty (55), Binghatti (52), Azizi (52), DAMAC (41), Imtiaz (31), Samana (30) та Ellington (27).

*Стартова ціна 172 тис. AED у GJ Real Estate — це юніт типу «гараж/паркомісце» в проєкті в північних еміратах; репрезентативним показником є медіана (605 тис. AED).

Варто процитувати: Azizi — найдешевші «вхідні двері» в Дубай серед великої вісімки (вхід від 515 000 AED, медіана 797 тис. AED); Emaar — найдорожчий (медіана 2,68 млн AED) — розрив у медіані між двома найбільшими приватними портфелями сягає 3,4 раза.

3. Ціни: скільки насправді коштує «від» у III кварталі 2026

Серед 1 335 проєктів до передачі з опублікованою стартовою ціною медіанна вхідна ціна по ОАЕ становить 1 376 984 AED; у Дубаї — 1 303 297 AED. Розподіл стартових цін для off-plan у Дубаї:

*з округленням; по ОАЕ 1–2 млн AED = 32,3 %.

Три факти з цього розподілу, які варто взяти на замітку:

• Сегмент off-plan у Дубаї нижче 500 тис. AED практично зник: лише 16 проєктів із 1 062, де вказано ціну (1,5 %). Справжній бюджетний сегмент перемістився до Аджмана (медіанна ціна входу 686 тис. AED) та International City (551 тис. AED).
• Третина ринку off-plan Дубая (37,1 %) досі стартує нижче 1 млн AED — переважно в JVC, DubaiLand, Dubai South, JVT, Sports City та Production City, де медіана становить 750–825 тис. AED (пряме порівняння поясу нижче 1 млн AED — у нашому матеріалі Dubai South проти DubaiLand).
• За медіанною стартовою ціною серед еміратів: Абу-Дабі тепер найдорожчий первинний ринок (2,20 млн AED), випереджаючи Рас-ель-Хайму (1,80 млн AED), Шарджу (1,45 млн AED) та Дубай (1,32 млн AED). Каталог Абу-Дабі зміщений у бік прибережних об'єктів Saadiyat/Yas; каталог RAK — у бік брендованих курортів Al Marjan, і саме такий порядок здивує більшість покупців (повне порівняння еміратів: Дубай проти Абу-Дабі проти RAK).

Контекст ринкових цін (за угодами, а не за пропозицією): середня ціна житлової угоди в II кварталі 2026 року становила 1 841 AED за sq ft (Springfield Properties / DLD), а темпи зростання цін по місту сповільнилися приблизно з 12 % р/р у січні до менш ніж 4 % у травні (дані Property Monitor / REIDIN за Dubai Chronicle) — ринок радше нормалізується, ніж коригується. Наш актуальний індекс ціни за sq ft за районами відстежує ту саму картину з боку пропозиції.

4. Динаміка цін: ринок із співвідношенням зростання до зниження 6:1 (29 травня → 18 липня)

Ми порівняли опубліковані стартові ціни для 1 327 однакових проєктів за двома зрізами каталогу з інтервалом у 50 днів (29 травня → 18 липня 2026 року):

• 95 проєктів (7,2 %) підвищили стартову ціну; 16 (1,2 %) знизили її; 91,6 % залишилися без змін. Це співвідношення зростання до зниження 5,9:1.
• Медіанне підвищення серед тих, хто зростав: +13,9 %. Медіанне зниження серед тих, хто знижував: −10,1 %.
• Типова зміна ціни становила +11,5 % — і це лише за 7 тижнів.

Де саме відбувся перегляд цін (частка відстежуваних проєктів, що підвищили стартову ціну; райони з 20+ зіставними проєктами):

Варто процитувати: кожен п'ятий проєкт на Al Marjan Island і в Majan підвищив ціну протягом 50 днів; жоден відстежуваний проєкт у цих двох районах ціну не знизив. Найагресивніше ціни переглядали Samana (12 підвищень), Azizi (7) та Binghatti (7). Найбільші «чисті» зміни в межах одного проєкту: Kanyon від Beyond у Maritime City (2,40 млн AED → 3,84 млн AED, +59,9 %), Binghatti Etherea в JVC (+56,9 %) та Samana Business Park у Majan (+56,8 %) — зазвичай це наслідок розпродажу ранніх фаз і вичерпання дешевших типів юнітів. Обидва лідери перегляду цін серед прибережних районів зіставлені в матеріалі Al Marjan Island проти Dubai Islands.

Дві чесні застереження: це опубліковані стартові ціни «від» на етапі виходу на ринок / пропозиції, а не ціни угод DLD; а частка 91,6 % «без змін» частково відображає те, як часто забудовники оновлюють прайс-листи — тому 7,2 % проєктів із підвищенням варто сприймати як нижню межу реального перегляду цін, а не як стелю. Ми виключили 52 аномальні коливання понад ±60 % (здебільшого через зміну фази або іншого найдешевшого типу юніта, наприклад Maybach 6 від Binghatti +240 %) і один пошкоджений рядок даних.

Також за цей період: 21 новий проєкт з'явився в каталозі за 50 днів — приблизно 3 виходи на ринок щотижня — з медіанною стартовою ціною 1,30 млн AED, лідирують Dubai Islands, JVC та Al Reem Island. Нова пропозиція оцінюється на рівні медіани ринку, а не нижче неї.

5. Математика Golden Visa: третина ринку стартує вже на порозі відповідності

472 з 1 407 активних проєктів з указаною ціною по ОАЕ (33,5 %) — і 330 з 1 062 у Дубаї (31,1 %) — мають стартову ціну від 2 млн AED. У цих проєктах кожен юніт відповідає інвестиційному порогу для 10-річної Golden Visa ОАЕ з першого дня.

У III кварталі 2026 року це має більше значення, ніж рік тому. Федеральні правила (ICP) встановлюють поріг інвесторського маршруту на рівні 2 млн AED у нерухомості, а стара вимога про 50 % власного капіталу / 1 млн AED готівкою вже не діє: DLD скасував вимогу мінімального платежу у січні 2024 року, а федеральний циркуляр лютого 2026 року, що нібито підтверджує цю зміну, широко згадується в ЗМІ — але не підтверджений першоджерелами, тому ми датуємо це правило саме документально підтвердженим рішенням DLD. Відповідність тепер визначається вартістю, засвідченою DLD на момент подання заявки, включно з іпотечними та off-plan покупками (від затверджених забудовників, з урахуванням умов — повний механізм у нашому гіді з Golden Visa через нерухомість). Практичний висновок: у Business Bay (медіана 2,86 млн AED), Maritime City (2,35 млн AED) та Dubai Islands (2,08 млн AED) медіанний проєкт відповідає порогу Golden Visa вже на найдешевшому юніті — тоді як у JVC чи Dubai South покупцю доведеться свідомо обирати більший юніт, щоб вийти на 2 млн AED.

6. Графік передачі об'єктів: «стіна» 2027 року

Серед проєктів Дубая до передачі з опублікованою датою завершення (982 проєкти з датою від 2026 року і пізніше):

2027 рік — найбільший рік передачі об'єктів у поточному портфелі Дубая (34,4 %), а на 2027–2028 роки разом припадає 60,5 % усього, що зараз продається. По ОАЕ картина ідентична (2027: 410 із 1 232 проєктів, 33,3 %). Варто зазначити два наслідки: (a) покупцям, яким потрібні ключі протягом приблизно 18 місяців, усе ще доступні 230 проєктів у Дубаї; (b) кластер завершення 2027–28 років — це хвиля пропозиції, яку зобов'язаний врахувати будь-який прогноз дохідності оренди на ці роки. Ще 87 проєктів у Дубаї мають дати завершення в минулому (до 2026 року) — це наслідок затримки та зсуву даних; див. методологію.

7. Попит на ринку: що показують цифри DLD (перевірено, з джерелами)

• Перше півріччя 2026 року: 86 005 угод з нерухомістю на суму 286,43 млрд AED — друге найкраще півріччя в історії Дубая, поступається лише першому півріччю 2025 року з результатом 326,6 млрд AED (дані DLD за Khaleej Times, Economy Middle East, липень 2026 року). З урахуванням усіх типів реєстрації обсяг за півріччя сягнув 419,94 млрд AED за 112 850 транзакціями.
• Off-plan за перше півріччя 2026 року: 58 800 транзакцій на суму 139,8 млрд AED — 68 % усіх продажів за кількістю (~49 % за вартістю; продажі готового житла становили 146,7 млрд AED за 27 200 угодами).
• II квартал 2026 року: продажі житлової нерухомості на 83,88 млрд AED за 34 719 транзакціями, з яких off-plan становив 59,17 млрд AED за 26 440 угодами — 76 % житлових транзакцій та 71 % вартості (аналіз Springfield Properties на основі даних DLD, 6 липня 2026 року).
• I квартал 2026 року (офіційні дані DLD): 252 млрд AED транзакцій, +31 % р/р; 60 303 угоди, +6 %; іноземні інвестиції 148,35 млрд AED (+26 %); 29 312 інвесторів-новачків (+14 %) (dubailand.gov.ae, 9 квітня 2026 року).
• III квартал з початку періоду: літо не сповільнює ринок. Лише за тиждень 6–10 липня Дубай зафіксував продажі приблизно на 8,7 млрд AED, з яких 5,2 млрд AED — off-plan, за ~1 000 угодами (щотижневі дані DLD за Edwards & Towers). У квітні 2026 року встановлено річний місячний рекорд продажів апартаментів off-plan — 19,7 млрд AED (Arabian Business); за січень–травень зафіксовано 66 900 житлових продажів, із яких off-plan становив 74 % транзакцій (Arabian Business).

У поєднанні з даними нашого каталогу: попит за транзакціями (частка off-plan 76 %) і поведінка пропозиції (співвідношення зростання цін 6:1, 3 виходи на ринок щотижня з медіаною 1,3 млн AED) описують один і той самий ринок — глибокий, орієнтований на нові виходи, де ціни підвищуються вибірково, а не суцільно.

Методологія

Що таке цей каталог. Palmera веде постійно оновлюваний каталог проєктів нової забудови, що продаються в ОАЕ (palmera.realestate), на основі матеріалів запуску від забудовників і власного брокерського потоку угод. Кожен рядок проєкту містить: стартову ціну («від») в AED, район/community, забудовника, статус продажу (передпродаж / off-plan / на етапі будівництва / готовий) та заявлену дату передачі. Одиницею підрахунку є проєкт, а не юніт; майстер-фаза на 2 000 юнітів і бутиковий будинок на 40 юнітів рахуються однаково — як один проєкт кожен.

Зрізи даних. Показники поточного стану базуються на зрізі каталогу, сформованому 18 липня 2026 року (1 601 активний проєкт, 1 407 із опублікованою стартовою ціною). Показники динаміки цін порівнюють цей зріз із зафіксованим зрізом від 29 травня 2026 року (1 581 проєкт) — тобто вікном у 50 днів. Ми прагнули отримати вікно приблизно у 90 днів, але історія версійних зрізів починається саме 29 травня 2026 року; тому ми наводимо порівняння за 50 днів, а не екстраполюємо дані.

Фільтри та винятки. Статистика динаміки цін базується на 1 379 проєктах, присутніх в обох зрізах із коректною ціною на обидва моменти часу; ми виключили 52 аномальні значення зі зміною понад ±60 % (зазвичай через нову фазу або інший найдешевший тип юніта, а не через порівнянний перегляд ціни), унаслідок чого n = 1 327. Один пошкоджений рядок ціни (менш ніж 100 тис. AED) було виключено зі статистики розподілу цін. Медіани за районами обчислюються лише там, де це дозволяє зазначений розмір вибірки (n вказано в таблицях).

Застереження. (1) Ціни — це ціни забудовника «від» на етапі пропозиції/виходу на ринок, а не ціни угод DLD — вони показують, за якою ціною виставлено найдешевший доступний юніт, і чутливі до вичерпання дешевих юнітів. (2) «Незмінні» ціни частково відображають частоту оновлення прайс-листів; частка зростання є нижньою межею. (3) Дати передачі заявлені забудовником; 87 рядків по Дубаю мають дати в минулому (зсув/затримка даних) і виключені з таблиці графіка передачі. (4) Каталог охоплює проєкти, що активно продаються; повністю розпродані проєкти виходять із вибірки. (5) Частка Golden Visa = проєкти, у яких мінімальна ціна ≥ 2 млн AED; у багатьох додаткових проєктах є юніти, що відповідають порогу і коштують дорожче за стартовий, тож 31 % — це суворо нижня межа. Усі агреговані показники можна відтворити за двома датованими зрізами на запит (team@palmera.realestate).