Dados do Mercado na Planta em Dubai: Panorama do Q3 2026 (1.601 Projetos Monitorados)

Resumo executivo — os cinco números que definem o Q3 2026

1) 1.601 projetos novos ativos estão à venda nos EAU neste momento — 1.290 deles (81%) em Dubai — e 95,6% do catálogo é estoque pré-entrega (na planta, pré-lançamento ou em construção). Apenas 71 projetos monitorados (4,4%) estão prontos hoje. O mercado primário de Dubai continua sendo, em sua esmagadora maioria, um mercado na planta.

2) O projeto na planta mediano em Dubai agora parte de AED 1,30 milhão (AED 1,38 milhão em todos os EAU). 37% dos projetos na planta de Dubai ainda abrem abaixo de AED 1 milhão — mas o ticket de entrada abaixo de AED 500 mil praticamente desapareceu (1,5% dos projetos).

3) 31% dos projetos na planta de Dubai (33% em todos os EAU) partem de AED 2 milhões ou mais — território de golden visa já na primeira unidade. Desde que a mudança de regra do DLD em janeiro de 2024 eliminou a antiga exigência de 50% de entrada (uma circular federal de fevereiro de 2026 que reitera essa mudança é amplamente noticiada, mas não confirmada em fontes primárias), uma compra na planta avaliada pelo DLD em AED 2 milhões já pode sustentar um pedido de visto de 10 anos — e um terço das portas de entrada do mercado agora abre exatamente nessa linha.

4) As incorporadoras subiram o preço de entrada publicado em 95 projetos nos últimos 50 dias e cortaram em apenas 16 — uma proporção de 6:1 entre altas e cortes, com aumento mediano de +13,9%. O reajuste está concentrado: Majan (22% dos projetos monitorados reajustaram para cima), Al Marjan Island (20%) e Dubai Islands (13%) lideram nos EAU.

5) 2027 é o muro das entregas: 34% do pipeline na planta de Dubai está programado para ser concluído em 2027, e 2027–2028 juntos respondem por 60%. Quem compra no Q3 2026 está, na prática, escolhendo entre uma janela curta de 2026–27 nos preços de hoje ou lançamentos de 2029 em diante com planos de pagamento mais longos.

Panorama de mercado, verificado: Dubai encerrou o 1º semestre de 2026 com 86.005 vendas no valor de AED 286,43 bilhões — o segundo melhor semestre já registrado — das quais 58.800 foram negócios na planta (68% de todas as vendas), somando AED 139,8 bilhões (dados do DLD via Khaleej Times / Economy Middle East). Só no 2º trimestre, o segmento na planta respondeu por 76% das transações residenciais (análise da Springfield Properties sobre dados do DLD).

1. Oferta: onde estão, de fato, os 1.290 projetos ativos de Dubai

Em 18 de julho de 2026, o catálogo da Palmera monitora 1.601 projetos novos ativos nos sete emirados: Dubai 1.290 (80,6%), Abu Dhabi 121 (7,6%), Ras al-Khaimah 86 (5,4%), Sharjah 55 (3,4%), Ajman 26 (1,6%), Umm al-Quwain 21 (1,3%) e Fujairah 1. Por status de venda: 1.124 na planta (70,2%), 401 pré-lançamento (25,0%), 71 prontos (4,4%), além de um pequeno número em construção/a lançar.

JVC continua sendo o maior polo de oferta na planta dos EAU, com 127 projetos ativos — mas Dubai Islands já é o #2, com 114, à frente de DubaiLand (96), Dubai South (65) e Al Marjan Island (58). Essa é a história discreta da oferta em 2026: dois distritos litorâneos de aterro (Dubai Islands e a Al Marjan Island, em RAK) ocupam posições no top 5 ao lado dos três bancos de terras acessíveis clássicos — uma mudança que o mapa de oferta do plano diretor Dubai 2040 ajuda a explicar.

Top 20 áreas por número de projetos ativos (com preço mediano de entrada)

Para citar: a entrada mediana mais barata entre os polos de maior volume de Dubai é International City (AED 550.812); a mais cara é Business Bay (AED 2.862.794) — uma amplitude de 5,2× dentro de uma única cidade. Para entender os trade-offs no cinturão econômico, veja nossa comparação JVC vs Arjan.

2. Quem está construindo: o ranking das incorporadoras

385 incorporadoras têm ao menos um projeto ativo no catálogo — mas as 8 maiores controlam 373 projetos, 23% de toda a oferta dos EAU. A Emaar lidera com 85 projetos ativos (entrada a partir de AED 950.000, mediana de AED 2,68 milhões), seguida por Sobha Realty (55), Binghatti (52), Azizi (52), DAMAC (41), Imtiaz (31), Samana (30) e Ellington (27).

*A entrada de AED 172 mil da GJ Real Estate refere-se a uma unidade tipo garagem/estacionamento em um projeto nos emirados do norte; a mediana (AED 605 mil) é o número representativo.

Para citar: a Azizi é a porta de entrada mais barata entre as oito maiores em Dubai (entrada a partir de AED 515.000, mediana de AED 797 mil); a Emaar é a mais cara (mediana de AED 2,68 milhões) — uma diferença de mediana de 3,4× entre os dois maiores pipelines privados.

3. Preços: quanto custa, de fato, o "a partir de" no Q3 2026

Considerando 1.335 projetos pré-entrega com preço inicial publicado, a entrada mediana nos EAU é de AED 1.376.984; em Dubai, de AED 1.303.297. A distribuição de preços de entrada para o mercado na planta de Dubai:

*arredondamento; EAU 1M–2M = 32,3%.

Três fatos citáveis dessa distribuição:

• O segmento na planta abaixo de AED 500 mil em Dubai está praticamente extinto: 16 projetos entre os 1.062 com preço (1,5%). A verdadeira faixa econômica migrou para Ajman (entrada mediana de AED 686 mil) e International City (AED 551 mil).
• Um terço do mercado na planta de Dubai (37,1%) ainda abre abaixo de AED 1 milhão — concentrado em JVC, DubaiLand, Dubai South, JVT, Sports City e Production City, todos com medianas entre AED 750 mil e 825 mil (veja Dubai South vs DubaiLand para o confronto direto do cinturão abaixo de 1M).
• Por entrada mediana em cada emirado: Abu Dhabi já é o mercado primário mais caro (AED 2,20 milhões), à frente de Ras al-Khaimah (AED 1,80 milhão), Sharjah (AED 1,45 milhão) e Dubai (AED 1,32 milhão). O catálogo de Abu Dhabi pende para o estoque litorâneo de Saadiyat/Yas; o de RAK, para os resorts de marca em Al Marjan — mas essa ordem surpreende a maioria dos compradores (comparação completa entre emirados: Dubai vs Abu Dhabi vs RAK).

Contexto de preço de mercado (transações, não pedido): a venda residencial média no 2º trimestre de 2026 ficou em AED 1.841 por sq ft (Springfield Properties / DLD), com o crescimento de preços na cidade desacelerando de cerca de 12% a/a em janeiro para menos de 4% em maio (dados da Property Monitor / REIDIN via Dubai Chronicle) — um mercado em normalização, não em correção. Nosso índice de preço por sq ft por comunidade, atualizado ao vivo, acompanha o lado do preço pedido do mesmo quadro.

4. Variação de preços: um mercado de 6:1 entre altas e cortes (29 de maio → 18 de julho)

Comparamos os preços iniciais publicados de 1.327 projetos idênticos em dois recortes do catálogo com 50 dias de intervalo (29 de maio → 18 de julho de 2026):

• 95 projetos (7,2%) subiram o preço de entrada; 16 (1,2%) cortaram; 91,6% ficaram estáveis. Isso equivale a uma proporção de 5.9:1 entre altas e cortes.
• Aumento mediano entre as altas: +13,9%. Corte mediano entre as quedas: −10,1%.
• O movimento típico foi de +11,5% — em 7 semanas.

Onde ocorreu o reajuste (percentual de projetos monitorados que subiram o preço de entrada, áreas com 20 ou mais projetos comparáveis):

Para citar: um em cada cinco projetos em Al Marjan Island e em Majan subiu de preço em 50 dias; nenhum projeto monitorado em nenhuma das duas áreas cortou preço. Samana (12 altas), Azizi (7) e Binghatti (7) foram as incorporadoras que mais reajustaram. Os maiores movimentos isolados: o Kanyon, da Beyond, em Maritime City (AED 2,40 milhões → 3,84 milhões, +59,9%), o Binghatti Etherea em JVC (+56,9%) e o Samana Business Park em Majan (+56,8%) — normalmente impulsionados pela venda das fases iniciais e pelo esgotamento das tipologias mais baratas. As duas líderes litorâneas em reajuste se enfrentam em Al Marjan Island vs Dubai Islands.

Duas ressalvas honestas: trata-se de preços de lançamento/pedido "a partir de" publicados, não de preços de transação do DLD; e a fatia de 91,6% "estável" reflete, em parte, a frequência com que as incorporadoras atualizam as tabelas de preço — trate os 7,2% de altas como um piso do reajuste real, não como o teto. Excluímos 52 variações atípicas acima de ±60% (em geral mudanças de fase ou uma tipologia mais barata diferente, como o Maybach 6 da Binghatti, +240%) e uma linha de dados corrompida.

Também novidade na janela: 21 novos projetos entraram no catálogo em 50 dias — cerca de 3 lançamentos por semana — com entrada mediana de AED 1,30 milhão, liderados por Dubai Islands, JVC e Al Reem Island. A nova oferta está sendo precificada no ponto médio do mercado, não abaixo dele.

5. A matemática do golden visa: um terço do mercado já nasce no patamar mínimo

472 dos 1.407 projetos ativos com preço nos EAU (33,5%) — e 330 dos 1.062 em Dubai (31,1%) — têm preço inicial de AED 2 milhões ou mais. Nesses projetos, todas as unidades já ultrapassam o patamar de investimento do golden visa de 10 anos dos EAU desde o primeiro dia.

Isso pesa mais no Q3 2026 do que há um ano. As regras federais (ICP) fixam a via do investidor em AED 2 milhões em imóvel, e a antiga interpretação de 50% de entrada/AED 1M em dinheiro não existe mais: o DLD eliminou a exigência de pagamento mínimo em janeiro de 2024, e uma circular federal de fevereiro de 2026 que reitera essa mudança é amplamente noticiada — embora não confirmada em fontes primárias, motivo pelo qual datamos a regra pela decisão documentada do DLD. A qualificação agora depende do valor certificado pelo DLD no momento do pedido, incluindo compras financiadas e na planta (de incorporadoras aprovadas, sujeito a condições — mecânica completa em nosso guia de golden visa por imóvel). Leitura prática: em Business Bay (entrada mediana de AED 2,86 milhões), Maritime City (AED 2,35 milhões) e Dubai Islands (AED 2,08 milhões), o projeto mediano já é elegível ao golden visa na unidade mais barata — enquanto em JVC ou Dubai South o comprador precisa subir deliberadamente de categoria para chegar a AED 2M.

6. Pipeline de entregas: o muro de 2027

Entre os projetos pré-entrega de Dubai com data de conclusão publicada (982 com data a partir de 2026):

2027 é, isoladamente, o maior ano de entregas no pipeline atual de Dubai (34,4%), e 60,5% de tudo o que está à venda hoje está previsto para 2027–2028. Em todos os EAU o padrão é idêntico (2027: 410 dos 1.232 projetos, 33,3%). Duas implicações que merecem destaque: (a) quem precisa das chaves em cerca de 18 meses ainda tem 230 projetos em Dubai para escolher; (b) o agrupamento de entregas de 2027–28 é a onda de oferta que toda previsão de rentabilidade de aluguel para esses anos precisa incorporar. Outros 87 projetos em Dubai trazem datas de conclusão retroativas (anteriores a 2026) — atraso e defasagem de dados; veja a metodologia.

7. O panorama da demanda: o que dizem os números do DLD (verificados, com fontes)

• 1º semestre de 2026: 86.005 vendas de imóveis no valor de AED 286,43 bilhões — o segundo melhor semestre já registrado em Dubai, atrás apenas dos AED 326,6 bilhões do 1º semestre de 2025 (dados do DLD via Khaleej Times, Economy Middle East, julho de 2026). Contando todos os tipos de registro, o semestre somou AED 419,94 bilhões em 112.850 transações.
• Na planta no 1º semestre de 2026: 58.800 transações no valor de AED 139,8 bilhões — 68% de todas as vendas em quantidade (~49% em valor; as vendas de imóveis prontos somaram AED 146,7 bilhões em 27.200 negócios).
• 2º trimestre de 2026: vendas residenciais de AED 83,88 bilhões em 34.719 transações, das quais o segmento na planta respondeu por AED 59,17 bilhões em 26.440 negócios — 76% das transações residenciais e 71% do valor (análise da Springfield Properties sobre dados do DLD, 6 de julho de 2026).
• 1º trimestre de 2026 (dados oficiais do DLD): AED 252 bilhões em transações, +31% a/a; 60.303 vendas, +6%; investimento estrangeiro de AED 148,35 bilhões (+26%); 29.312 investidores de primeira viagem (+14%) (dubailand.gov.ae, 9 de abril de 2026).
• Q3 até o momento: o verão não está desacelerando. Somente na semana de 6 a 10 de julho, Dubai registrou cerca de AED 8,7 bilhões em vendas, incluindo AED 5,2 bilhões na planta em cerca de 1.000 negócios (dados semanais do DLD via Edwards & Towers). Abril de 2026 estabeleceu o recorde mensal do ano para apartamentos na planta, com AED 19,7 bilhões (Arabian Business); entre janeiro e maio foram 66.900 vendas residenciais, com o segmento na planta respondendo por 74% das transações (Arabian Business).

Lido em conjunto com nosso catálogo: a demanda por transações (76% de participação do segmento na planta) e o comportamento da oferta (proporção de 6:1 entre altas e cortes, 3 lançamentos/semana com mediana de AED 1,3 milhão) descrevem o mesmo mercado — profundo, impulsionado por lançamentos, e reajustando preços para cima de forma seletiva, não generalizada.

Metodologia

O que é o catálogo. A Palmera mantém um catálogo continuamente atualizado de projetos novos comercializados nos EAU (palmera.realestate), com dados extraídos de materiais de lançamento das incorporadoras e do nosso pipeline de corretagem. Cada linha de projeto registra: preço inicial ("a partir de") em AED, área/comunidade, incorporadora, status de venda (pré-lançamento / na planta / em construção / pronto) e data de entrega declarada. A unidade de contagem é o projeto, não a unidade; uma fase master de 2.000 unidades e um edifício boutique de 40 unidades contam, cada um, como um único projeto.

Recortes (snapshots). Os números do estado atual usam o recorte do catálogo gerado em 18 de julho de 2026 (1.601 projetos ativos, 1.407 com preço inicial publicado). Os números de variação de preço comparam esse recorte com o recorte consolidado de 29 de maio de 2026 (1.581 projetos) — uma janela de 50 dias. Nosso objetivo era uma janela de ~90 dias, mas nosso histórico de recortes versionados começa em 29 de maio de 2026; preferimos reportar a comparação de 50 dias a extrapolar dados.

Filtros e exclusões. As estatísticas de variação usam os 1.379 projetos presentes em ambos os recortes com preço válido nas duas pontas; excluímos 52 valores atípicos com |variação| > 60% (em geral uma nova fase ou uma tipologia mais barata diferente, em vez de um reajuste comparável) — restando n = 1.327. Uma linha de preço corrompida (< AED 100 mil) foi removida das estatísticas de distribuição de preços. As medianas por área só são calculadas onde o tamanho da amostra permite (n indicado nas tabelas).

Ressalvas. (1) Os preços são valores de pedido/lançamento "a partir de" das incorporadoras, não preços de transação do DLD — eles medem o valor pelo qual a unidade mais barata disponível está listada, e são sensíveis ao esgotamento das unidades mais baratas. (2) Os preços "inalterados" refletem, em parte, a cadência de atualização; as fatias de alta são um piso. (3) As datas de entrega são declaradas pelas incorporadoras; 87 linhas de Dubai trazem anos retroativos (atraso/defasagem de dados) e foram excluídas da tabela de pipeline. (4) O catálogo cobre projetos ativamente comercializados; projetos totalmente esgotados saem do conjunto. (5) A fatia de golden visa = projetos cujo preço mínimo é ≥ AED 2 milhões; muitos outros projetos têm unidades elegíveis acima da unidade de entrada, então 31% é um piso rígido. Todos os agregados são reproduzíveis a partir dos dois recortes datados, mediante solicitação (team@palmera.realestate).