Dubai Off-Plan Marktdata: Momentopname Q3 2026 (1.601 gevolgde projecten)

Samenvatting — de vijf cijfers die Q3 2026 bepalen

1) Op dit moment staan er in de hele VAE 1.601 actieve nieuwbouwprojecten te koop — 1.290 daarvan (81%) in Dubai — en bestaat 95,6% van de catalogus uit voorraad die nog niet is opgeleverd (off-plan, pre-launch of in aanbouw). Slechts 71 gevolgde projecten (4,4%) zijn vandaag instapklaar. Dubai's primaire markt blijft overwegend een off-plan markt.

2) Het mediane off-plan project in Dubai start nu vanaf 1,30 mln AED (1,38 mln AED VAE-breed). 37% van Dubai's off-plan projecten opent nog altijd onder 1 mln AED — maar het instapticket onder 500k AED is vrijwel verdwenen (1,5% van de projecten).

3) 31% van de off-plan projecten in Dubai (33% VAE-breed) start op 2 mln AED of hoger — Golden Visa-terrein vanaf de eerste unit. Sinds de DLD in januari 2024 de oude eis van 50% eigen inbreng schrapte (een federale circulaire van februari 2026 die dit zou bevestigen wordt breed gerapporteerd maar is niet bevestigd in primaire bronnen), kan een off-plan aankoop die door de DLD op 2 mln AED wordt gewaardeerd de basis vormen voor een aanvraag voor het 10-jarige visum — en bij een derde van de markt staat de instapdeur nu al op die grens.

4) Ontwikkelaars verhoogden de gepubliceerde instapprijzen van 95 projecten in de afgelopen 50 dagen en verlaagden ze bij slechts 16 — een verhouding van 6:1 tussen stijgingen en verlagingen, met een mediane stijging van +13,9%. De herprijzingen concentreren zich: Majan (22% van de gevolgde projecten kreeg een hogere prijs), Al Marjan Island (20%) en Dubai Islands (13%) leiden in de VAE.

5) 2027 is de muur van opleveringen: 34% van Dubai's off-plan pijplijn staat gepland voor oplevering in 2027, en 2027–2028 samen zijn goed voor 60%. Kopers die in Q3 2026 instappen, kiezen in feite tussen een korte aanlooptijd tot 2026–27 tegen de huidige prijzen, of lanceringen vanaf 2029 met langere betalingsplannen.

Marktcontext, geverifieerd: Dubai sloot H1 2026 af met 86.005 verkopen ter waarde van 286,43 mrd AED — het op één na beste half jaar ooit — waarvan 58.800 off-plan deals (68% van alle verkopen) ter waarde van 139,8 mrd AED (DLD-data via Khaleej Times / Economy Middle East). Alleen al in Q2 nam off-plan 76% van de residentiële transacties voor zijn rekening (Springfield Properties-analyse van DLD-data).

1. Aanbod: waar Dubai's 1.290 actieve projecten zich werkelijk bevinden

Per 18 juli 2026 volgt de catalogus van Palmera 1.601 actieve nieuwbouwprojecten in alle zeven emiraten: Dubai 1.290 (80,6%), Abu Dhabi 121 (7,6%), Ras Al Khaimah 86 (5,4%), Sharjah 55 (3,4%), Ajman 26 (1,6%), Umm Al Quwain 21 (1,3%) en Fujairah 1. Naar verkoopstatus: 1.124 off-plan (70,2%), 401 pre-launch (25,0%), 71 instapklaar (4,4%), plus een handvol in aanbouw/binnenkort.

JVC is nog altijd het grootste off-plan aanbodcentrum van de VAE met 127 actieve projecten — maar Dubai Islands staat nu op #2 met 114, vóór DubaiLand (96), Dubai South (65) en Al Marjan Island (58). Dat is het stille verhaal van het aanbod in 2026: twee ingepolderde waterfrontdistricten (Dubai Islands en Al Marjan Island in RAK) staan in de top vijf naast de drie klassieke betaalbare landbanken — een verschuiving die de aanbodkaart van het Dubai 2040 masterplan mede verklaart.

Top 20 gebieden naar aantal actieve projecten (met mediane instapprijs)

Om te citeren: de goedkoopste mediane instapprijs onder Dubai's volumecentra is te vinden in International City (550.812 AED); de duurste in Business Bay (2.862.794 AED) — een spreiding van 5,2× binnen één stad. Voor de afwegingen in het budgetsegment, zie onze vergelijking JVC vs Arjan.

2. Wie bouwt er: de ranglijst van ontwikkelaars

385 ontwikkelaars hebben ten minste één actief project in de catalogus — maar de top 8 heeft 373 projecten in handen, 23% van het totale VAE-aanbod. Emaar gaat aan kop met 85 actieve projecten (vanaf 950.000 AED, mediaan 2,68 mln AED), gevolgd door Sobha Realty (55), Binghatti (52), Azizi (52), DAMAC (41), Imtiaz (31), Samana (30) en Ellington (27).

*De instapprijs van 172k AED bij GJ Real Estate betreft een garage/parkeerunit in een project in de noordelijke emiraten; de mediaan (605k AED) is het representatieve cijfer.

Om te citeren: Azizi is de goedkoopste toegang tot Dubai binnen de grote acht (vanaf 515.000 AED, mediaan 797k AED); Emaar is de duurste (mediaan 2,68 mln AED) — een mediaan-verschil van 3,4× tussen de twee grootste private pijplijnen.

3. Prijzen: wat een "vanaf"-prijs werkelijk kost in Q3 2026

Over 1.335 nog niet opgeleverde projecten met een gepubliceerde startprijs bedraagt de mediane instapprijs in de VAE 1.376.984 AED; in Dubai is dat 1.303.297 AED. De verdeling van instapprijzen voor off-plan in Dubai:

*afronding; VAE 1 mln–2 mln = 32,3%.

Drie citeerbare feiten uit deze verdeling:

• Off-plan onder 500k AED is in Dubai vrijwel uitgestorven: 16 van de 1.062 geprijsde projecten (1,5%). Het echte budgetsegment is verhuisd naar Ajman (mediane instapprijs 686k AED) en International City (551k AED).
• Een derde van Dubai's off-plan markt (37,1%) opent nog altijd onder 1 mln AED — geconcentreerd in JVC, DubaiLand, Dubai South, JVT, Sports City en Production City, allemaal met medianen van 750–825k AED (zie Dubai South vs DubaiLand voor de directe vergelijking binnen de gordel onder 1 mln).
• Naar mediane instapprijs per emiraat: Abu Dhabi is nu de duurste primaire markt (2,20 mln AED), vóór Ras Al Khaimah (1,80 mln AED), Sharjah (1,45 mln AED) en Dubai (1,32 mln AED). De catalogus van Abu Dhabi leunt zwaar op waterfrontvoorraad in Saadiyat/Yas; die van RAK op branded resorts in Al Marjan — maar deze volgorde verrast de meeste kopers (volledige emiraatvergelijking: Dubai vs Abu Dhabi vs RAK).

Marktprijscontext (transacties, geen vraagprijzen): de gemiddelde residentiële verkoop in Q2 2026 kwam uit op 1.841 AED per sq ft (Springfield Properties / DLD), waarbij de stadsbrede prijsgroei afzwakte van ~12% j-o-j in januari naar minder dan 4% in mei (Property Monitor / REIDIN-data via Dubai Chronicle) — een normaliserende markt, geen corrigerende. Onze actuele prijs-per-sqft-index per community volgt de vraagprijskant van hetzelfde beeld.

4. Prijsbeweging: een markt met 6:1 stijgingen tegenover verlagingen (29 mei → 18 juli)

We vergeleken de gepubliceerde startprijzen van 1.327 identieke projecten tussen twee catalogusmomentopnamen met 50 dagen ertussen (29 mei → 18 juli 2026):

• 95 projecten (7,2%) verhoogden hun instapprijs; 16 (1,2%) verlaagden die; 91,6% bleef gelijk. Dat is een verhouding van 5,9:1 tussen stijgingen en verlagingen.
• Mediane stijging bij de stijgers: +13,9%. Mediane verlaging bij de dalers: −10,1%.
• De typische beweging bedroeg +11,5% — in 7 weken.

Waar de herprijzing plaatsvond (aandeel gevolgde projecten dat de instapprijs verhoogde, gebieden met 20+ gematchte projecten):

Om te citeren: één op de vijf projecten op Al Marjan Island en in Majan werd binnen 50 dagen duurder geprijsd; in geen van beide gebieden werd ook maar één gevolgd project goedkoper. Samana (12 verhogingen), Azizi (7) en Binghatti (7) herprijsden het meest agressief onder de ontwikkelaars. De grootste zuivere bewegingen bij één project: Kanyon van Beyond in Maritime City (2,40 mln AED → 3,84 mln AED, +59,9%), Binghatti Etherea in JVC (+56,9%) en Samana Business Park in Majan (+56,8%) — doorgaans veroorzaakt doordat vroege fases uitverkocht raken en goedkopere unittypes wegvallen. De twee koplopers in herprijzing aan het water treffen elkaar rechtstreeks in Al Marjan Island vs Dubai Islands.

Twee eerlijke kanttekeningen: dit zijn gepubliceerde lancerings-/vraagprijzen ("vanaf"), geen DLD-transactieprijzen; en het aandeel van 91,6% "ongewijzigd" weerspiegelt deels hoe vaak ontwikkelaars hun prijslijsten vernieuwen — beschouw de 7,2% stijgers als een ondergrens voor de werkelijke herprijzing, niet als plafond. We sloten 52 uitschieters van meer dan ±60% uit (meestal fasewijzigingen of een ander goedkoopste unittype, bijv. Maybach 6 van Binghatti +240%), plus één corrupte rij.

Ook nieuw in deze periode: 21 nieuwe projecten kwamen in 50 dagen de catalogus binnen — ongeveer 3 lanceringen per week — met een mediane instapprijs van 1,30 mln AED, aangevoerd door Dubai Islands, JVC en Al Reem Island. Nieuw aanbod wordt geprijsd op het middenniveau van de markt, niet eronder.

5. Golden Visa-rekenwerk: een derde van de markt start al op de drempel

472 van de 1.407 geprijsde actieve projecten VAE-breed (33,5%) — en 330 van de 1.062 in Dubai (31,1%) — hebben een startprijs van 2 mln AED of meer. Bij die projecten haalt elke unit vanaf dag één de investeringsdrempel voor het 10-jarige Golden Visa van de VAE.

Dit weegt in Q3 2026 zwaarder dan een jaar geleden. De federale regels (ICP) leggen de investeerdersroute vast op 2 mln AED aan vastgoed, en de oude interpretatie van 50% eigen inbreng/1 mln AED cash bestaat niet meer: de DLD schrapte de minimumbetalingseis in januari 2024, en een federale circulaire van februari 2026 die deze wijziging zou bevestigen wordt breed gerapporteerd — al is dit niet bevestigd in primaire bronnen, reden waarom wij de regel dateren op het gedocumenteerde besluit van de DLD. Kwalificatie hangt nu af van de door de DLD gecertificeerde waarde bij aanvraag, inclusief aankopen met hypotheek en off-plan (van goedgekeurde ontwikkelaars, voorwaarden van toepassing — volledige uitleg in onze gids Golden Visa via vastgoed). Praktisch gezien: in Business Bay (mediane instapprijs 2,86 mln AED), Maritime City (2,35 mln AED) en Dubai Islands (2,08 mln AED) komt het mediane project al bij de goedkoopste unit in aanmerking voor het Golden Visa — terwijl een koper in JVC of Dubai South bewust groter moet kopen om de 2 mln AED te bereiken.

6. Opleveringspijplijn: de muur van 2027

Van Dubai's nog niet opgeleverde projecten met een gepubliceerde opleveringsdatum (982 met een datum in 2026 of later):

2027 is verreweg het grootste opleveringsjaar in Dubai's huidige pijplijn (34,4%), en 60,5% van alles wat nu te koop staat, moet in 2027–2028 worden opgeleverd. VAE-breed is het patroon identiek (2027: 410 van de 1.232 projecten, 33,3%). Twee citeerbare implicaties: (a) kopers die binnen ~18 maanden de sleutel nodig hebben, kunnen nog kiezen uit 230 Dubai-projecten; (b) de opleveringsclusters van 2027–28 vormen de aanbodgolf waarmee elke huurrendementsprognose voor die jaren rekening moet houden. Nog eens 87 Dubai-projecten dragen een opleveringsjaar dat al is verstreken (vóór 2026) — vertraging en achterstand in de data; zie methodologie.

7. De vraagkant: wat de DLD-cijfers zeggen (geverifieerd, met bronnen)

• H1 2026: 86.005 vastgoedverkopen ter waarde van 286,43 mrd AED — het op één na beste half jaar ooit voor Dubai, alleen overtroffen door H1 2025 met 326,6 mrd AED (DLD-data via Khaleej Times, Economy Middle East, juli 2026). Meegerekend alle registratietypes kwam H1 uit op 419,94 mrd AED over 112.850 transacties.
• Off-plan H1 2026: 58.800 transacties ter waarde van 139,8 mrd AED — 68% van alle verkopen naar aantal (~49% naar waarde; opgeleverde verkopen bedroegen 146,7 mrd AED over 27.200 deals).
• Q2 2026: residentiële verkopen van 83,88 mrd AED over 34.719 transacties, waarvan off-plan 59,17 mrd AED voor zijn rekening nam over 26.440 deals — 76% van de residentiële transacties en 71% van de waarde (Springfield Properties-analyse van DLD-data, 6 juli 2026).
• Q1 2026 (officiële DLD-cijfers): 252 mrd AED aan transacties, +31% j-o-j; 60.303 verkopen, +6%; buitenlandse investeringen 148,35 mrd AED (+26%); 29.312 investeerders die voor het eerst instapten (+14%) (dubailand.gov.ae, 9 april 2026).
• Q3 tot dusver: de zomer remt niet af. Alleen al in de week van 6–10 juli noteerde Dubai ruim 8,7 mrd AED aan verkopen, waarvan 5,2 mrd AED off-plan over ~1.000 deals (wekelijkse DLD-data via Edwards & Towers). April 2026 leverde het maandrecord van het jaar op voor off-plan appartementen, met 19,7 mrd AED (Arabian Business); van januari tot mei waren er 66.900 residentiële verkopen, waarvan 74% off-plan (Arabian Business).

In samenhang met onze catalogus gelezen: de transactievraag (76% off-plan-aandeel) en het aanbodgedrag (verhouding stijgingen/verlagingen van 6:1, 3 lanceringen per week met een mediaan van 1,3 mln AED) beschrijven dezelfde markt — diep, lanceringsgedreven, en selectief opwaarts herprijzend in plaats van over de hele linie.

Methodologie

Wat de catalogus is. Palmera onderhoudt een continu bijgewerkte catalogus van nieuwbouwprojecten die in de VAE op de markt worden gebracht (palmera.realestate), samengesteld uit lanceringsmateriaal van ontwikkelaars en onze eigen makelaarspijplijn. Elke projectregel bevat: startprijs ("vanaf") in AED, gebied/community, ontwikkelaar, verkoopstatus (pre-launch / off-plan / in aanbouw / instapklaar) en de opgegeven opleveringsdatum. De telbare eenheid is het project, niet de unit; een masterfase van 2.000 units en een boetiekgebouw van 40 units tellen elk als één.

Momentopnamen. De actuele cijfers zijn gebaseerd op de catalogusmomentopname van 18 juli 2026 (1.601 actieve projecten, 1.407 met een gepubliceerde startprijs). De prijsbewegingscijfers vergelijken dit met de vastgelegde momentopname van 29 mei 2026 (1.581 projecten) — een periode van 50 dagen. We streefden naar een periode van ~90 dagen, maar onze versiegeschiedenis van momentopnamen begint op 29 mei 2026; we rapporteren daarom de vergelijking over 50 dagen in plaats van te extrapoleren.

Filters en uitsluitingen. De bewegingsstatistieken gebruiken de 1.379 projecten die in beide momentopnamen voorkomen met een geldige prijs aan beide zijden; we sloten 52 uitschieters met |verandering| > 60% uit (doorgaans een nieuwe fase of een ander goedkoopste unittype in plaats van een echte like-for-like herprijzing), wat n = 1.327 oplevert. Eén corrupte prijsrij (< 100k AED) werd uit de prijsverdelingsstatistieken gefilterd. Mediaan-per-gebied-cijfers worden alleen berekend waar de vermelde steekproefgrootte dat toelaat (n weergegeven in de tabellen).

Kanttekeningen. (1) Prijzen zijn vraag-/lanceringsprijzen ("vanaf") van de ontwikkelaar, geen DLD-transactieprijzen — ze meten waarvoor de goedkoopste beschikbare unit wordt aangeboden en zijn gevoelig voor het uitverkopen van goedkope units. (2) "Ongewijzigde" prijzen weerspiegelen deels hoe vaak prijslijsten worden ververst; het aandeel stijgers is een ondergrens. (3) Opleveringsdata zijn zoals opgegeven door de ontwikkelaar; 87 Dubai-rijen dragen een reeds verstreken jaartal (vertraging/achterstand in de data) en zijn uitgesloten van de pijplijntabel. (4) De catalogus omvat actief op de markt gebrachte projecten; volledig uitverkochte projecten verdwijnen uit de set. (5) Golden Visa-aandeel = projecten waarvan de minimumprijs ≥ 2 mln AED is; veel extra projecten hebben in aanmerking komende units boven de instapunit, dus 31% is een strikte ondergrens. Alle totalen zijn op verzoek reproduceerbaar vanuit de twee gedateerde momentopnamen (team@palmera.realestate).