بيانات سوق دبي العقاري على الخارطة: لقطة الربع الثالث 2026 (رصد 1,601 مشروع)

الملخص التنفيذي — الأرقام الخمسة التي تحدد ملامح الربع الثالث 2026

1) يوجد حاليًا 1,601 مشروع سكني جديد نشط معروض للبيع في جميع أنحاء الإمارات — منها 1,290 مشروعًا (81%) في دبي — و95.6% من الكتالوج عبارة عن مخزون ما قبل التسليم (على الخارطة، ما قبل الإطلاق، أو قيد الإنشاء). ولا يوجد جاهزًا اليوم سوى 71 مشروعًا مرصودًا (4.4%). ويبقى السوق الأولي في دبي، في الغالب الساحق، سوقًا على الخارطة.

2) أصبح وسيط سعر بداية المشاريع على الخارطة في دبي الآن AED 1.30 مليون (AED 1.38 مليون على مستوى الإمارات). ولا يزال 37% من مشاريع دبي على الخارطة يبدأ سعرها دون AED 1 مليون — لكن فئة الدخول دون AED 500 ألف تكاد تكون قد اختفت تمامًا (1.5% من المشاريع).

3) يبدأ سعر 31% من مشاريع دبي على الخارطة (33% على مستوى الإمارات) عند AED 2 مليون فأكثر — وهي منطقة مؤهلة للتأشيرة الذهبية من أول وحدة. ومنذ أن ألغى تعديل DLD في يناير 2024 شرط الدفع النقدي بنسبة 50% القديم (وتفيد تقارير واسعة، دون تأكيد من مصادر أولية، بأن تعميمًا اتحاديًا صدر في فبراير 2026 يكرّر هذا التغيير)، أصبح بإمكان أي شراء على الخارطة تُقدّر قيمته من قِبل DLD بـAED 2 مليون أن يؤسس لطلب تأشيرة مدتها 10 سنوات — وبات ثلث أبواب الدخول في السوق يُفتح الآن عند هذا الحد.

4) رفع المطورون أسعار البدء المُعلنة في 95 مشروعًا خلال الخمسين يومًا الماضية، وخفّضوها في 16 مشروعًا فقط — بنسبة ارتفاع إلى خفض 6:1، وبمتوسط زيادة وسيطي بلغ +13.9%. وتتركّز إعادة التسعير في: Majan (22% من المشاريع المرصودة رفعت أسعارها)، وAl Marjan Island (20%)، وDubai Islands (13%)، وهي المناطق الرائدة على مستوى الإمارات.

5) عام 2027 هو ذروة التسليمات: من المقرر أن يكتمل 34% من خط أنابيب دبي على الخارطة في عام 2027، وتستحوذ سنتا 2027–2028 معًا على 60%. والمشترون الداخلون في الربع الثالث 2026 يختارون فعليًا بين نافذة قصيرة حتى 2026–2027 بأسعار اليوم، أو إطلاقات 2029 فما بعد بخطط سداد أطول.

خلفية السوق، موثّقة: أنهت دبي النصف الأول من 2026 بـ86,005 صفقة بيع بقيمة AED 286.43 مليار — ثاني أعلى نصف عام في تاريخها — منها 58,800 صفقة على الخارطة (68% من إجمالي المبيعات) بقيمة AED 139.8 مليار (بيانات DLD عبر Khaleej Times / Economy Middle East). وفي الربع الثاني وحده، استحوذت المشاريع على الخارطة على 76% من الصفقات السكنية (تحليل Springfield Properties لبيانات DLD).

1. العرض: أين تقع فعليًا مشاريع دبي النشطة البالغة 1,290 مشروعًا

حتى 18 يوليو 2026، يرصد كتالوج Palmera 1,601 مشروع سكني جديد نشط في الإمارات السبع جميعها: دبي 1,290 (80.6%)، أبو ظبي 121 (7.6%)، رأس الخيمة 86 (5.4%)، الشارقة 55 (3.4%)، عجمان 26 (1.6%)، أم القيوين 21 (1.3%)، والفجيرة مشروع واحد. أما بحسب حالة المبيعات: 1,124 على الخارطة (70.2%)، و401 ما قبل الإطلاق (25.0%)، و71 جاهزًا (4.4%)، إضافة إلى عدد قليل قيد الإنشاء أو قادم قريبًا.

لا تزال JVC أكبر مركز عرض منفرد للمشاريع على الخارطة في الإمارات بـ127 مشروعًا نشطًا — لكن Dubai Islands باتت الآن في المرتبة الثانية بـ114 مشروعًا، متقدمة على DubaiLand (96)، وDubai South (65)، وAl Marjan Island (58). وهذه هي القصة الهادئة لعرض عام 2026: منطقتان ساحليتان مستصلَحتان (Dubai Islands وAl Marjan Island في رأس الخيمة) تحتلان مكانًا ضمن أعلى خمس مناطق إلى جانب ثلاثة من مصارف الأراضي الاقتصادية التقليدية — وهو تحوّل تساعد خريطة عرض المخطط الرئيسي دبي 2040 على تفسيره.

أعلى 20 منطقة من حيث عدد المشاريع النشطة (مع وسيط سعر الدخول)

للاقتباس: أرخص وسيط سعر دخول بين مراكز دبي الكبرى هو International City (AED 550,812)؛ وأغلاها Business Bay (AED 2,862,794) — بفارق 5.2 ضعفًا داخل مدينة واحدة. للاطلاع على موازنات الحزام الاقتصادي، راجع مقارنتنا JVC مقابل Arjan.

2. من يبني: جدول ترتيب المطورين

لدى 385 مطورًا مشروع نشط واحد على الأقل في الكتالوج — لكن أكبر 8 مطورين يسيطرون على 373 مشروعًا، أي 23% من إجمالي عرض الإمارات. تتصدر Emaar القائمة بـ85 مشروعًا نشطًا (بدءًا من AED 950,000، بوسيط AED 2.68 مليون)، تليها Sobha Realty (55)، وBinghatti (52)، وAzizi (52)، وDAMAC (41)، وImtiaz (31)، وSamana (30)، وEllington (27).

*سعر الدخول البالغ AED 172 ألف لدى GJ Real Estate يخص وحدة من نوع مرآب/موقف سيارات في مشروع بإحدى الإمارات الشمالية؛ والرقم الوسيط (AED 605 ألف) هو الرقم الأكثر تمثيلًا.

للاقتباس: Azizi هي أرخص باب دخول إلى دبي بين أكبر 8 مطورين (بدءًا من AED 515,000، بوسيط AED 797 ألف)؛ وEmaar هي الأغلى (بوسيط AED 2.68 مليون) — بفارق وسيطي يبلغ 3.4 ضعف بين أكبر خطي إنتاج خاصَّين.

3. الأسعار: كم يكلف فعليًا سعر "ابتداءً من" في الربع الثالث 2026

عبر 1,335 مشروعًا في مرحلة ما قبل التسليم لها سعر بدء مُعلن، يبلغ وسيط سعر الدخول على مستوى الإمارات AED 1,376,984، وفي دبي AED 1,303,297. وفيما يلي توزيع أسعار الدخول لمشاريع دبي على الخارطة:

*نتيجة تقريب الأرقام؛ فئة AED 1 مليون – AED 2 مليون على مستوى الإمارات = 32.3%.

ثلاث حقائق قابلة للاقتباس من هذا التوزيع:

• باتت مشاريع دبي على الخارطة دون AED 500 ألف شبه منقرضة: 16 مشروعًا فقط من أصل 1,062 مشروعًا مُسعّرًا (1.5%). وانتقلت الفئة الاقتصادية الحقيقية إلى عجمان (بوسيط دخول AED 686 ألف) وInternational City (AED 551 ألف).
• لا يزال ثلث سوق دبي على الخارطة (37.1%) يبدأ سعره دون AED 1 مليون — وتتركّز هذه الفئة في JVC وDubaiLand وDubai South وJVT وSports City وProduction City، وجميعها بوسيط يتراوح بين AED 750 و825 ألف (راجع مقارنة Dubai South مقابل DubaiLand لمواجهة مباشرة داخل حزام ما دون المليون).
• بحسب وسيط سعر الدخول لكل إمارة: أصبحت أبو ظبي الآن السوق الأولي الأغلى (AED 2.20 مليون)، تليها رأس الخيمة (AED 1.80 مليون)، فالشارقة (AED 1.45 مليون)، فدبي (AED 1.32 مليون). ويميل كتالوج أبو ظبي نحو مخزون Saadiyat/Yas الساحلي؛ بينما يميل كتالوج رأس الخيمة نحو منتجعات Al Marjan ذات العلامات التجارية — إلا أن هذا الترتيب يفاجئ معظم المشترين (مقارنة كاملة بين الإمارات: دبي مقابل أبو ظبي مقابل رأس الخيمة).

سياق الأسعار الفعلية (أسعار الصفقات، لا أسعار الطرح): بلغ متوسط سعر البيع السكني في الربع الثاني 2026 AED 1,841 لكل sq ft (Springfield Properties / DLD)، مع تباطؤ نمو الأسعار على مستوى المدينة من نحو 12% سنويًا في يناير إلى أقل من 4% بحلول مايو (بيانات Property Monitor / REIDIN عبر Dubai Chronicle) — وهو ما يعكس سوقًا يعيد التوازن، لا سوقًا يصحّح هبوطًا. ويرصد مؤشرنا الحي لسعر الـsq ft حسب الحي الجانب المقابل من الصورة نفسها، أي أسعار الطرح.

4. حركة الأسعار: سوق بنسبة ارتفاع إلى خفض 6:1 (من 29 مايو إلى 18 يوليو)

قارنّا أسعار البدء المُعلنة لـ1,327 مشروعًا مطابقًا عبر لقطتَي كتالوج تفصل بينهما 50 يومًا (من 29 مايو إلى 18 يوليو 2026):

• رفع 95 مشروعًا (7.2%) سعر الدخول الخاص بها؛ وخفّضه 16 مشروعًا (1.2%)؛ فيما بقي 91.6% ثابتًا دون تغيير. وهذه نسبة ارتفاع إلى خفض تبلغ 5.9:1.
• الزيادة الوسيطة بين المشاريع التي رفعت أسعارها: +13.9%. والخفض الوسيط بين التي خفّضتها: −10.1%.
• وبلغ متوسط التغيّر لدى المشاريع التي غيّرت سعرها +11.5% — خلال 7 أسابيع فقط.

أين حدثت إعادة التسعير (حصة المشاريع المرصودة التي رفعت أسعار الدخول، في المناطق التي تضم 20 مشروعًا مطابقًا فأكثر):

للاقتباس: مشروع واحد من كل خمسة في Al Marjan Island وفي Majan رفع سعره خلال 50 يومًا؛ ولم يخفّض أي مشروع مرصود سعره في أي من المنطقتين. وكانت Samana (12 رفعًا)، وAzizi (7)، وBinghatti (7) الأكثر إقدامًا على إعادة التسعير بين المطورين. وأبرز التحركات الفردية الصافية: مشروع Kanyon لشركة Beyond في Maritime City (من AED 2.40 مليون إلى 3.84 مليون، +59.9%)، ومشروع Binghatti Etherea في JVC (+56.9%)، ومشروع Samana Business Park في Majan (+56.8%) — وعادةً ما يعود ذلك إلى نفاد المراحل المبكرة وبيع أرخص أنواع الوحدات بالكامل. وتتواجه رائدتا إعادة التسعير الساحليتان في مقارنتنا Al Marjan Island مقابل Dubai Islands.

تحفّظان بصدق وشفافية: الأول أن هذه أسعار إطلاق/طرح مُعلنة بصيغة "ابتداءً من"، وليست أسعار صفقات DLD الفعلية؛ والثاني أن حصة الـ91.6% "الثابتة" تعكس جزئيًا وتيرة تحديث المطورين لقوائم الأسعار — لذا يجب اعتبار نسبة الـ7.2% من المشاريع التي رفعت أسعارها حدًّا أدنى لإعادة التسعير الفعلية، لا سقفًا لها. واستبعدنا 52 تقلّبًا شاذًا تجاوز ±60% (وهي غالبًا تغييرات في المراحل أو اختلاف في أرخص نوع وحدة، مثل مشروع Maybach 6 لشركة Binghatti الذي ارتفع +240%)، إضافة إلى سجل واحد تالف البيانات.

والجديد أيضًا خلال هذه النافذة الزمنية: دخل 21 مشروعًا جديدًا الكتالوج خلال 50 يومًا — أي نحو 3 إطلاقات أسبوعيًا — بوسيط سعر دخول بلغ AED 1.30 مليون، بقيادة Dubai Islands وJVC وAl Reem Island. ويأتي تسعير العرض الجديد عند نقطة المنتصف في السوق، لا دونها.

5. حسابات التأشيرة الذهبية: ثلث السوق يبدأ عند العتبة المطلوبة

يبلغ سعر البدء AED 2 مليون فأكثر في 472 مشروعًا من أصل 1,407 مشروعًا نشطًا مُسعّرًا على مستوى الإمارات (33.5%) — ومنها 330 مشروعًا من أصل 1,062 في دبي (31.1%). وبالنسبة لهذه المشاريع، تتجاوز كل وحدة فيها عتبة الاستثمار المطلوبة للتأشيرة الذهبية الإماراتية لمدة 10 سنوات منذ اليوم الأول.

ويكتسب هذا الأمر أهمية أكبر في الربع الثالث 2026 مقارنة بالعام الماضي. إذ تحدد القواعد الاتحادية (ICP) مسار المستثمر عند عقار بقيمة AED 2 مليون، وقد انتهى التفسير القديم القائم على دفع 50% نقدًا أو مليون درهم كحد أدنى: فقد ألغت DLD شرط الحد الأدنى للدفع في يناير 2024، وتفيد تقارير واسعة الانتشار بصدور تعميم اتحادي في فبراير 2026 يكرّر هذا التغيير — وإن ظل غير مؤكَّد من مصادر أولية، وهو السبب في اعتمادنا تاريخ قرار DLD الموثّق أساسًا للقاعدة. ويستند التأهّل الآن إلى القيمة المعتمدة من DLD عند تقديم الطلب، بما في ذلك المشتريات المرهونة والمشتريات على الخارطة (من مطورين معتمدين، وتطبَّق شروط إضافية — التفاصيل الكاملة في دليلنا لعقارات التأشيرة الذهبية). القراءة العملية: في Business Bay (بوسيط دخول AED 2.86 مليون)، وMaritime City (AED 2.35 مليون)، وDubai Islands (AED 2.08 مليون)، يكون المشروع الوسيط مؤهلًا للتأشيرة الذهبية عند أرخص وحدة فيه — بينما في JVC أو Dubai South يتعيّن على المشتري تكبير حجم الوحدة عمدًا للوصول إلى AED 2 مليون.

6. خط أنابيب التسليم: ذروة عام 2027

من بين مشاريع دبي في مرحلة ما قبل التسليم التي لها تاريخ اكتمال مُعلن (982 مشروعًا بتاريخ 2026 فما بعد):

يمثّل عام 2027 أكبر سنة تسليم منفردة في خط أنابيب دبي الحالي (34.4%)، وتستحوذ سنتا 2027–2028 معًا على 60.5% من كل ما هو معروض للبيع حاليًا. والصورة ذاتها تتكرر على مستوى الإمارات (2027: 410 مشاريع من أصل 1,232، أي 33.3%). وثمة استنتاجان جديران بالاقتباس: (أ) لا يزال أمام المشترين الراغبين في استلام مفاتيحهم خلال نحو 18 شهرًا 230 مشروعًا في دبي للاختيار من بينها؛ (ب) تشكّل مجموعة التسليمات المتكتلة في 2027–2028 موجة العرض التي يجب أن يأخذها بالحسبان كل توقّع للعائد الإيجاري لتلك السنوات. وتحمل 87 مشروعًا إضافيًا في دبي تواريخ اكتمال سابقة (ما قبل 2026) — نتيجة تأخر أو تعثّر في تسجيل البيانات؛ راجع قسم المنهجية.

7. خلفية الطلب: ماذا تقول أرقام DLD (موثقة ومصدرها معروف)

• النصف الأول من 2026: 86,005 صفقة عقارية بقيمة AED 286.43 مليار — ثاني أعلى نصف عام في تاريخ دبي، بعد النصف الأول من 2025 الذي بلغ AED 326.6 مليار فقط (بيانات DLD عبر Khaleej Times وEconomy Middle East، يوليو 2026). وباحتساب جميع أنواع التسجيل، بلغ إجمالي النصف الأول AED 419.94 مليار عبر 112,850 صفقة.
• المشاريع على الخارطة في النصف الأول من 2026: 58,800 صفقة بقيمة AED 139.8 مليار — أي 68% من إجمالي المبيعات من حيث العدد (ونحو 49% من حيث القيمة؛ فيما بلغت مبيعات الوحدات الجاهزة AED 146.7 مليار عبر 27,200 صفقة).
• الربع الثاني 2026: مبيعات سكنية بقيمة AED 83.88 مليار عبر 34,719 صفقة، استحوذت المشاريع على الخارطة منها على AED 59.17 مليار عبر 26,440 صفقة — أي 76% من الصفقات السكنية و71% من القيمة (تحليل Springfield Properties لبيانات DLD، 6 يوليو 2026).
• الربع الأول 2026 (بيانات DLD الرسمية): صفقات بقيمة AED 252 مليار، بارتفاع سنوي +31%؛ و60,303 صفقة بيع، بارتفاع +6%؛ واستثمارات أجنبية بقيمة AED 148.35 مليار (+26%)؛ و29,312 مستثمرًا لأول مرة (+14%) (dubailand.gov.ae، 9 أبريل 2026).
• الربع الثالث حتى الآن: الصيف لا يُبطئ وتيرة السوق. ففي أسبوع 6–10 يوليو وحده، سجّلت دبي مبيعات بقيمة نحو AED 8.7 مليار، منها AED 5.2 مليار من المشاريع على الخارطة عبر نحو 1,000 صفقة (بيانات DLD الأسبوعية عبر Edwards & Towers). وسجّل أبريل 2026 الرقم القياسي الشهري لهذا العام لمبيعات الشقق على الخارطة عند AED 19.7 مليار (Arabian Business)؛ فيما شهدت الفترة من يناير إلى مايو 66,900 صفقة سكنية شكّلت فيها المشاريع على الخارطة 74% من الصفقات (Arabian Business).

وبقراءتها إلى جانب كتالوجنا: يصف الطلب على الصفقات (بحصة 76% للمشاريع على الخارطة) وسلوك العرض (نسبة ارتفاع أسعار 6:1، و3 إطلاقات أسبوعيًا بوسيط AED 1.3 مليون) السوق نفسه — سوق عميق، مدفوع بالإطلاقات، يعيد التسعير صعودًا بشكل انتقائي لا شامل.

المنهجية

ما هو الكتالوج. تحتفظ Palmera بكتالوج محدَّث باستمرار للمشاريع السكنية الجديدة المسوَّقة في الإمارات (palmera.realestate)، مصدره مواد إطلاق المطورين وخط أعمال الوساطة العقارية لدينا. ويحمل كل سجل مشروع: سعر البدء ("ابتداءً من") بـAED، والمنطقة/الحي، والمطور، وحالة المبيعات (ما قبل الإطلاق / على الخارطة / قيد الإنشاء / جاهز)، وتاريخ التسليم المُعلن. ووحدة العدّ هنا هي المشروع نفسه، لا الوحدة السكنية؛ فمرحلة رئيسية من 2,000 وحدة ومبنى بوتيكي من 40 وحدة يُحتسب كل منهما مرة واحدة فقط.

اللقطات الزمنية. تعتمد أرقام الحالة الراهنة على لقطة الكتالوج المُولَّدة في 18 يوليو 2026 (1,601 مشروع نشط، منها 1,407 مشروعًا بسعر بدء مُعلن). أما أرقام حركة الأسعار فتقارنها باللقطة المعتمدة بتاريخ 29 مايو 2026 (1,581 مشروعًا) — أي نافذة زمنية مدتها 50 يومًا. وكنا نستهدف نافذة تمتد نحو 90 يومًا، إلا أن سجل اللقطات المؤرشفة لدينا يبدأ من 29 مايو 2026؛ لذا نعرض مقارنة الـ50 يومًا كما هي دون استقراء.

عوامل التصفية والاستبعاد. تعتمد إحصاءات الحركة على 1,379 مشروعًا موجودة في اللقطتين معًا وبسعر صالح في الطرفين؛ واستبعدنا 52 حالة شاذة كانت فيها |التغيّر| > 60% (وهي غالبًا مرحلة جديدة أو نوع وحدة أرخص مختلف، لا إعادة تسعير مقارنة مثيل بمثيل)، ليتبقى n = 1,327. كما استُبعد سجل سعر واحد تالف (< AED 100 ألف) من إحصاءات توزيع الأسعار. وتُحتسب أرقام الوسيط حسب المنطقة فقط حيث يسمح حجم العينة المذكور (القيمة n موضحة في الجداول).

تحفّظات. (1) الأسعار هي أسعار طرح/إطلاق المطور بصيغة "ابتداءً من"، وليست أسعار صفقات DLD الفعلية — فهي تقيس السعر المُدرَج لأرخص وحدة متاحة، وتتأثر بسرعة بنفاد الوحدات الرخيصة. (2) الأسعار "دون تغيير" تعكس جزئيًا وتيرة تحديث القوائم؛ لذا فإن حصص الارتفاع تمثّل حدًّا أدنى. (3) تواريخ التسليم مصدرها تصريحات المطورين؛ وتحمل 87 سجلًا في دبي سنوات سابقة (تعثّر/تأخر في تسجيل البيانات) واستُبعدت من جدول خط الأنابيب. (4) يغطي الكتالوج المشاريع المسوَّقة فعليًا؛ وتخرج المشاريع المباعة بالكامل من مجموعة البيانات. (5) حصة التأشيرة الذهبية = المشاريع التي يكون الحد الأدنى لسعرها ≥ AED 2 مليون؛ ولدى مشاريع إضافية كثيرة وحدات مؤهلة أعلى من وحدة الدخول، لذا فإن نسبة 31% هي حد أدنى صارم. وجميع الإجماليات قابلة لإعادة الاحتساب من اللقطتين المؤرختين عند الطلب (team@palmera.realestate).