Dubai Off-Plan-Marktdaten: Q3-2026-Snapshot (1.601 erfasste Projekte)

Executive Summary — die fünf Zahlen, die das Q3 2026 bestimmen

1) 1.601 aktive Neubauprojekte stehen derzeit in den VAE zum Verkauf — 1.290 davon (81 %) in Dubai —, und 95,6 % des Katalogs sind Bestand vor Übergabe (Off-Plan, Pre-Launch oder im Bau). Nur 71 erfasste Projekte (4,4 %) sind bereits bezugsfertig. Dubais Erstmarkt bleibt damit ganz überwiegend ein Off-Plan-Markt.

2) Das mediane Dubai-Off-Plan-Projekt startet mittlerweile bei 1,30 Mio. AED (VAE-weit 1,38 Mio. AED). 37 % der Dubai-Off-Plan-Projekte öffnen noch unter 1 Mio. AED — doch das Einstiegssegment unter 500.000 AED ist praktisch verschwunden (1,5 % der Projekte).

3) 31 % der Dubai-Off-Plan-Projekte (33 % VAE-weit) starten bei 2 Mio. AED oder mehr — Golden-Visa-Terrain schon ab der ersten Einheit. Seit die DLD im Januar 2024 die alte 50-%-Eigenkapital-Vorgabe strich (ein Bundeszirkular vom Februar 2026, das dies bekräftigen soll, wird vielfach berichtet, ist in Primärquellen aber unbestätigt), kann ein Off-Plan-Kauf mit einem DLD-Wert von 2 Mio. AED einen Antrag auf das 10-Jahres-Visum begründen — und ein Drittel der Einstiegstüren des Marktes öffnet sich inzwischen genau an dieser Schwelle.

4) Bauträger haben die veröffentlichten Einstiegspreise in den letzten 50 Tagen bei 95 Projekten angehoben und nur bei 16 gesenkt — ein Verhältnis von 6:1 zwischen Erhöhungen und Kürzungen, mit einem medianen Anstieg von +13,9 %. Die Neupreisung konzentriert sich: Majan (22 % der erfassten Projekte mit Preiserhöhung), Al Marjan Island (20 %) und Dubai Islands (13 %) führen die VAE an.

5) 2027 ist die Übergabe-Wand: 34 % der Dubai-Off-Plan-Pipeline sollen 2027 fertiggestellt werden, 2027–2028 zusammen stehen für 60 %. Käufer, die im Q3 2026 einsteigen, entscheiden sich faktisch zwischen einem kurzen Zeitfenster 2026–27 zu heutigen Preisen oder Projekten ab 2029 mit längeren Zahlungsplänen.

Marktumfeld, verifiziert: Dubai schloss das erste Halbjahr 2026 mit 86.005 Verkäufen im Wert von 286,43 Mrd. AED ab — dem zweitstärksten Halbjahr der Geschichte —, davon 58.800 Off-Plan-Abschlüsse (68 % aller Verkäufe) im Wert von 139,8 Mrd. AED (DLD-Daten via Khaleej Times / Economy Middle East). Allein im Q2 entfielen 76 % der Wohnimmobilientransaktionen auf Off-Plan (Springfield-Properties-Analyse von DLD-Daten).

1. Angebot: Wo Dubais 1.290 aktive Projekte tatsächlich liegen

Stand 18. Juli 2026 erfasst Palmeras Katalog 1.601 aktive Neubauprojekte in allen sieben Emiraten: Dubai 1.290 (80,6 %), Abu Dhabi 121 (7,6 %), Ras Al Khaimah 86 (5,4 %), Schardscha 55 (3,4 %), Adschman 26 (1,6 %), Umm Al Quwain 21 (1,3 %) und Fujairah 1. Nach Verkaufsstatus: 1.124 Off-Plan (70,2 %), 401 Pre-Launch (25,0 %), 71 bezugsfertig (4,4 %), dazu eine Handvoll im Bau bzw. in Kürze startend.

JVC bleibt mit 127 aktiven Projekten der mit Abstand größte Off-Plan-Angebotsschwerpunkt der VAE — doch Dubai Islands liegt mit 114 Projekten inzwischen auf Platz 2, vor DubaiLand (96), Dubai South (65) und Al Marjan Island (58). Das ist die leise Geschichte des Angebots 2026: Zwei aufgeschüttete Wasserlage-Bezirke (Dubai Islands und Al Marjan Island in RAK) rangieren in den Top 5 neben den drei klassischen erschwinglichen Landreserven — eine Verschiebung, die die Angebotskarte des Dubai-2040-Masterplans erklären hilft.

Top 20 Gebiete nach aktiver Projektzahl (mit medianem Einstiegspreis)

Zum Zitieren: Der günstigste Median-Einstieg unter Dubais Volumenschwerpunkten liegt in International City (550.812 AED); am teuersten ist Business Bay (2.862.794 AED) — eine Spanne von 5,2× innerhalb einer Stadt. Zu den Abwägungen im Budgetgürtel siehe unseren Vergleich JVC vs. Arjan.

2. Wer baut: die Bauträger-Rangliste

385 Bauträger haben mindestens ein aktives Projekt im Katalog — doch die Top 8 kontrollieren 373 Projekte, 23 % des gesamten VAE-Angebots. Emaar führt mit 85 aktiven Projekten (Einstieg ab 950.000 AED, Median 2,68 Mio. AED), gefolgt von Sobha Realty (55), Binghatti (52), Azizi (52), DAMAC (41), Imtiaz (31), Samana (30) und Ellington (27).

*Der Einstiegspreis von 172.000 AED bei GJ Real Estate bezieht sich auf eine Garagen-/Stellplatz-Einheit in einem Projekt in den nördlichen Emiraten; der Median (605.000 AED) ist die repräsentative Kennzahl.

Zum Zitieren: Azizi ist der günstigste Einstieg unter den Top 8 in Dubai (ab 515.000 AED, Median 797.000 AED); Emaar ist der teuerste (Median 2,68 Mio. AED) — eine 3,4× Median-Lücke zwischen den beiden größten privaten Pipelines.

3. Preise: Was „ab“ im Q3 2026 tatsächlich kostet

Bei 1.335 Projekten vor Übergabe mit veröffentlichtem Einstiegspreis liegt der VAE-weite Median-Einstieg bei 1.376.984 AED, Dubais bei 1.303.297 AED. Die Verteilung der Einstiegspreise für Dubai-Off-Plan:

*Rundung; VAE 1–2 Mio. AED = 32,3 %.

Drei zitierfähige Fakten aus der Verteilung:

• Dubai-Off-Plan unter 500.000 AED ist praktisch ausgestorben: 16 von 1.062 bepreisten Projekten (1,5 %). Das eigentliche Budgetsegment ist nach Adschman (Median-Einstieg 686.000 AED) und International City (551.000 AED) abgewandert.
• Ein Drittel des Dubai-Off-Plan-Marktes (37,1 %) öffnet noch unter 1 Mio. AED — konzentriert auf JVC, DubaiLand, Dubai South, JVT, Sports City und Production City, alle mit Medianen von 750.000–825.000 AED (siehe Dubai South vs. DubaiLand für den direkten Vergleich im Unter-1-Mio.-Gürtel).
• Nach medianem Einstieg je Emirat: Abu Dhabi ist inzwischen der teuerste Erstmarkt (2,20 Mio. AED), vor Ras Al Khaimah (1,80 Mio. AED), Schardscha (1,45 Mio. AED) und Dubai (1,32 Mio. AED). Abu Dhabis Katalog ist stark auf Wasserlage-Bestand in Saadiyat/Yas ausgerichtet, RAKs auf Branded Resorts in Al Marjan — doch diese Reihenfolge überrascht die meisten Käufer (vollständiger Emiratsvergleich: Dubai vs. Abu Dhabi vs. RAK).

Marktpreis-Kontext (Transaktionen, nicht Angebotspreise): Der durchschnittliche Wohnimmobilienverkauf lag im Q2 2026 bei 1.841 AED pro sq ft (Springfield Properties / DLD), wobei sich das stadtweite Preiswachstum von rund 12 % im Jahresvergleich im Januar auf unter 4 % bis Mai verlangsamte (Property-Monitor-/REIDIN-Daten via Dubai Chronicle) — ein sich normalisierender, kein korrigierender Markt. Unser laufend aktualisierter Preis-pro-sqft-Index nach Community bildet die Angebotsseite desselben Bilds ab.

4. Preisentwicklung: ein Markt mit 6:1 Erhöhungen zu Kürzungen (29. Mai → 18. Juli)

Wir haben die veröffentlichten Einstiegspreise für 1.327 identische Projekte zwischen zwei Katalog-Snapshots im Abstand von 50 Tagen verglichen (29. Mai → 18. Juli 2026):

• 95 Projekte (7,2 %) erhöhten ihren Einstiegspreis, 16 (1,2 %) senkten ihn, 91,6 % blieben unverändert. Das ergibt ein Verhältnis von 5,9:1 zwischen Erhöhungen und Kürzungen.
• Medianer Anstieg bei den Erhöhungen: +13,9 %. Mediane Kürzung bei den Senkungen: −10,1 %.
• Die typische Preisänderung betrug +11,5 % — innerhalb von 7 Wochen.

Wo die Neupreisung stattfand (Anteil der erfassten Projekte mit Preiserhöhung, Gebiete mit 20+ abgeglichenen Projekten):

Zum Zitieren: Jedes fünfte Projekt auf Al Marjan Island und in Majan wurde innerhalb von 50 Tagen nach oben neu bepreist; in keinem der beiden Gebiete gab es auch nur ein einziges erfasstes Projekt mit Preissenkung. Samana (12 Erhöhungen), Azizi (7) und Binghatti (7) preisten unter den Bauträgern am aggressivsten neu. Die größten sauberen Einzelprojekt-Bewegungen: Beyonds Kanyon in Maritime City (2,40 Mio. AED → 3,84 Mio. AED, +59,9 %), Binghatti Etherea in JVC (+56,9 %) und Samana Business Park in Majan (+56,8 %) — meist getrieben durch den Verkaufserfolg früher Phasen und das Ausverkaufen günstigerer Einheitentypen. Die beiden führenden Wasserlage-Gebiete bei der Neupreisung treten in Al Marjan Island vs. Dubai Islands direkt gegeneinander an.

Zwei ehrliche Einschränkungen: Es handelt sich um veröffentlichte Launch-/Angebots-„ab“-Preise, nicht um DLD-Transaktionspreise; und der Anteil von 91,6 % „unverändert“ spiegelt teilweise wider, wie oft Bauträger ihre Preislisten aktualisieren — die 7,2 % Erhöhungen sind als Untergrenze der tatsächlichen Neupreisung zu verstehen, nicht als Obergrenze. Wir haben 52 Ausreißerbewegungen über ±60 % ausgeschlossen (meist Phasenwechsel oder ein anderer günstigster Einheitentyp, z. B. Maybach 6 von Binghatti +240 %) sowie eine fehlerhafte Datenzeile.

Ebenfalls neu im Betrachtungszeitraum: 21 neue Projekte kamen innerhalb von 50 Tagen in den Katalog — etwa 3 Markteinführungen pro Woche — bei einem medianen Einstieg von 1,30 Mio. AED, angeführt von Dubai Islands, JVC und Al Reem Island. Neues Angebot wird am Mittelpunkt des Marktes bepreist, nicht darunter.

5. Golden-Visa-Mathematik: ein Drittel des Marktes startet bereits an der Schwelle

472 von 1.407 bepreisten aktiven Projekten VAE-weit (33,5 %) — und 330 von 1.062 in Dubai (31,1 %) — haben einen Einstiegspreis von 2 Mio. AED oder mehr. Bei diesen Projekten erreicht jede Einheit von Tag eins an die Investitionsschwelle für das 10-Jahres-Golden-Visa der VAE.

Das ist im Q3 2026 relevanter als noch vor einem Jahr. Die Bundesvorschriften (ICP) legen den Investorenweg auf 2 Mio. AED in Immobilien fest, und die alte Auslegung mit 50 % Eigenkapital bzw. 1 Mio. AED bar ist Geschichte: Die DLD strich die Mindestzahlungsvorgabe im Januar 2024, und ein Bundeszirkular vom Februar 2026, das diese Änderung bekräftigen soll, wird vielfach berichtet — ist in Primärquellen jedoch unbestätigt, weshalb wir die Regel auf die dokumentierte DLD-Entscheidung datieren. Die Qualifikation richtet sich nun nach dem DLD-zertifizierten Wert zum Zeitpunkt des Antrags, einschließlich finanzierter und Off-Plan-Käufe (von zugelassenen Bauträgern, Bedingungen gelten — die vollständigen Mechanismen in unserem Golden-Visa-Immobilienratgeber). Praktisch gelesen: In Business Bay (Median-Einstieg 2,86 Mio. AED), Maritime City (2,35 Mio. AED) und Dubai Islands (2,08 Mio. AED) ist bereits das mediane Projekt schon bei der günstigsten Einheit Golden-Visa-berechtigt — während ein Käufer in JVC oder Dubai South bewusst größer kaufen muss, um die 2 Mio. AED zu erreichen.

6. Übergabe-Pipeline: die 2027er-Wand

Von Dubais Projekten vor Übergabe mit veröffentlichtem Fertigstellungsdatum (982 mit einem Datum ab 2026):

2027 ist das mit Abstand größte Übergabejahr in Dubais aktueller Pipeline (34,4 %), und 60,5 % von allem, was derzeit verkauft wird, ist für 2027–2028 terminiert. VAE-weit ist das Bild identisch (2027: 410 von 1.232 Projekten, 33,3 %). Zwei zitierfähige Implikationen: (a) Käufer, die innerhalb von rund 18 Monaten die Schlüssel benötigen, haben weiterhin 230 Dubai-Projekte zur Auswahl; (b) das Fertigstellungscluster 2027–28 ist die Angebotswelle, die jede Mietrendite-Prognose für diese Jahre einpreisen muss. Weitere 87 Dubai-Projekte tragen zurückliegende Fertigstellungsangaben (vor 2026) — Datenverzug und Terminverschiebung; siehe Methodik.

7. Der Nachfrage-Hintergrund: Was die DLD-Zahlen zeigen (verifiziert, mit Quellen)

• H1 2026: 86.005 Immobilienverkäufe im Wert von 286,43 Mrd. AED — Dubais zweitstärkstes Halbjahr der Geschichte, übertroffen nur von H1 2025 mit 326,6 Mrd. AED (DLD-Daten via Khaleej Times, Economy Middle East, Juli 2026). Zählt man alle Registrierungsarten, erreichte das erste Halbjahr 419,94 Mrd. AED bei 112.850 Transaktionen.
• Off-Plan H1 2026: 58.800 Transaktionen im Wert von 139,8 Mrd. AED — 68 % aller Verkäufe nach Anzahl (~49 % nach Wert; bezugsfertige Verkäufe lagen bei 146,7 Mrd. AED, verteilt auf 27.200 Abschlüsse).
• Q2 2026: Wohnimmobilienverkäufe von 83,88 Mrd. AED über 34.719 Transaktionen, davon entfielen 59,17 Mrd. AED auf 26.440 Off-Plan-Abschlüsse — 76 % der Wohnimmobilientransaktionen und 71 % des Wertes (Springfield-Properties-Analyse von DLD-Daten, 6. Juli 2026).
• Q1 2026 (offizielle DLD-Zahlen): 252 Mrd. AED an Transaktionen, +31 % im Jahresvergleich; 60.303 Verkäufe, +6 %; ausländische Investitionen 148,35 Mrd. AED (+26 %); 29.312 Erstinvestoren (+14 %) (dubailand.gov.ae, 9. April 2026).
• Q3 bislang: Der Sommer bremst nicht. Allein in der Woche vom 6. bis 10. Juli verzeichnete Dubai rund 8,7 Mrd. AED an Verkäufen, davon 5,2 Mrd. AED Off-Plan über rund 1.000 Abschlüsse (wöchentliche DLD-Daten via Edwards & Towers). Der April 2026 stellte mit 19,7 Mrd. AED den Monatsrekord des Jahres bei Off-Plan-Apartments auf (Arabian Business); Januar bis Mai verzeichneten 66.900 Wohnimmobilienverkäufe, wobei Off-Plan 74 % der Transaktionen ausmachte (Arabian Business).

Zusammen mit unserem Katalog gelesen: Transaktionsnachfrage (76 % Off-Plan-Anteil) und Angebotsverhalten (Verhältnis 6:1 bei Preiserhöhungen, 3 Markteinführungen/Woche bei einem Median von 1,3 Mio. AED) beschreiben denselben Markt — tief, launch-getrieben und mit selektiven statt flächendeckenden Preisanhebungen.

Methodik

Was der Katalog ist. Palmera pflegt einen laufend aktualisierten Katalog von in den VAE vermarkteten Neubauprojekten (palmera.realestate), gespeist aus Launch-Unterlagen der Bauträger und unserer Maklerpipeline. Jede Projektzeile enthält: Einstiegspreis („ab“) in AED, Gebiet/Community, Bauträger, Verkaufsstatus (Pre-Launch / Off-Plan / im Bau / bezugsfertig) sowie das angegebene Übergabedatum. Zähleinheit ist das Projekt, nicht die Einheit; eine Masterphase mit 2.000 Einheiten und ein Boutique-Gebäude mit 40 Einheiten zählen jeweils einmal.

Snapshots. Die Zahlen zum aktuellen Stand basieren auf dem Katalog-Snapshot vom 18. Juli 2026 (1.601 aktive Projekte, 1.407 mit veröffentlichtem Einstiegspreis). Die Preisentwicklungszahlen vergleichen diesen mit dem festgeschriebenen Snapshot vom 29. Mai 2026 (1.581 Projekte) — ein Zeitfenster von 50 Tagen. Wir hatten ein Zeitfenster von rund 90 Tagen angestrebt, doch unsere versionierte Snapshot-Historie beginnt erst am 29. Mai 2026; wir berichten daher den 50-Tage-Vergleich, statt zu extrapolieren.

Filter und Ausschlüsse. Die Bewegungsstatistik basiert auf den 1.379 Projekten, die in beiden Snapshots mit einem gültigen Preis an beiden Enden vorhanden sind; wir haben 52 Ausreißer mit |Änderung| > 60 % ausgeschlossen (meist ein neuer Bauabschnitt oder ein anderer günstigster Einheitentyp statt einer echten Neupreisung wie-für-wie), sodass n = 1.327 verbleibt. Eine fehlerhafte Preiszeile (< 100.000 AED) wurde aus der Preisverteilungsstatistik herausgefiltert. Median-Werte je Gebiet werden nur dort berechnet, wo die angegebene Stichprobengröße dies zulässt (n in den Tabellen ausgewiesen).

Einschränkungen. (1) Preise sind vom Bauträger angegebene Angebots-/Launch-„ab“-Preise, keine DLD-Transaktionspreise — sie zeigen, wozu die günstigste verfügbare Einheit gelistet ist, und reagieren empfindlich, wenn günstige Einheiten ausverkauft sind. (2) „Unveränderte“ Preise spiegeln teilweise den Aktualisierungsrhythmus wider; die Anteile der Erhöhungen sind als Untergrenze zu verstehen. (3) Übergabedaten stammen vom Bauträger; 87 Dubai-Zeilen tragen zurückliegende Jahresangaben (Terminverschiebung/Datenverzug) und sind aus der Pipeline-Tabelle ausgeschlossen. (4) Der Katalog umfasst aktiv vermarktete Projekte; vollständig ausverkaufte Projekte scheiden aus der Menge aus. (5) Golden-Visa-Anteil = Projekte, deren Mindestpreis ≥ 2 Mio. AED liegt; viele weitere Projekte verfügen über qualifizierende Einheiten oberhalb der Einstiegseinheit, sodass 31 % eine strikte Untergrenze darstellt. Alle Aggregate sind auf Anfrage anhand der beiden datierten Snapshots reproduzierbar (team@palmera.realestate).