Dubai Proje Aşaması Piyasa Verileri: Q3 2026 Görünümü (Takip Edilen 1.601 Proje)

Yönetici özeti — Q3 2026'yı tanımlayan beş rakam

1) Şu anda BAE genelinde 1.601 aktif yeni inşaat projesi satışta — bunların 1.290'ı (%81) Dubai'de — ve kataloğun %95,6'sı henüz teslim edilmemiş stok (proje aşamasında, ön lansmanda ya da inşaat halinde). Bugün itibarıyla takip edilen projelerden yalnızca 71'i (%4,4) hazır durumda. Dubai'nin birincil piyasası büyük ölçüde bir proje aşaması piyasası olmaya devam ediyor.

2) Dubai'de medyan proje aşaması projesi artık 1,30 milyon AED'den başlıyor (BAE genelinde 1,38 milyon AED). Dubai'deki proje aşaması projelerinin %37'si hâlâ 1 milyon AED'nin altında açılıyor — ama 500.000 AED'nin altındaki giriş bileti neredeyse tamamen ortadan kalktı (projelerin %1,5'i).

3) Dubai'deki proje aşaması projelerinin %31'i (BAE genelinde %33) 2 milyon AED veya üzerinden başlıyor — yani ilk üniteden itibaren Golden Visa sınırında. DLD'nin Ocak 2024'teki kural değişikliği eski %50 öz sermaye şartını kaldırdığından beri (bunu yineleyen Şubat 2026 tarihli bir federal genelge yaygın biçimde haber yapıldı ama birincil kaynaklarda doğrulanmadı), DLD tarafından 2 milyon AED değer biçilen bir proje aşaması alımı 10 yıllık vize başvurusuna dayanak oluşturabiliyor — ve piyasanın giriş kapılarının üçte biri artık bu sınırda açılıyor.

4) Geliştiriciler son 50 günde 95 projede ilan edilen giriş fiyatını yükseltti, yalnızca 16 projede indirdi — bu da 6:1'lik bir artış-indirim oranına ve medyan +%13,9'luk bir artışa denk geliyor. Yeniden fiyatlandırma belirli bölgelerde yoğunlaşıyor: Majan (takip edilen projelerin %22'si yukarı yönlü fiyatlandı), Al Marjan Island (%20) ve Dubai Islands (%13) BAE genelinde öne çıkıyor.

5) 2027, teslimlerin duvarı: Dubai'nin proje aşaması hattının %34'ü 2027'de tamamlanacak şekilde planlanmış, 2027-2028 ise birlikte %60'ını oluşturuyor. Q3 2026'da piyasaya giren alıcılar, aslında bugünün fiyatlarıyla kısa bir 2026-27 penceresi ile daha uzun ödeme planlı 2029 sonrası lansmanlar arasında seçim yapıyor.

Piyasa tablosu, doğrulanmış: Dubai, H1 2026'yı 286,43 milyar AED değerinde 86.005 satışla kapattı — rekor tarihindeki en yüksek ikinci yarı yıl — bunların 58.800'ü (tüm satışların %68'i) 139,8 milyar AED değerinde proje aşaması işlemiydi (Khaleej Times / Economy Middle East üzerinden DLD verileri). Yalnızca Q2'de proje aşaması, konut işlemlerinin %76'sını oluşturdu (Springfield Properties'in DLD verileri analizi).

1. Arz: Dubai'nin 1.290 aktif projesi gerçekte nerede

18 Temmuz 2026 itibarıyla Palmera'nın kataloğu, yedi emirliğin tamamında 1.601 aktif yeni inşaat projesini takip ediyor: Dubai 1.290 (%80,6), Abu Dabi 121 (%7,6), Ras Al Khaimah 86 (%5,4), Şarika 55 (%3,4), Acman 26 (%1,6), Ümmülkayveyn 21 (%1,3) ve Füceyre 1. Satış durumuna göre: 1.124 proje aşamasında (%70,2), 401 ön lansmanda (%25,0), 71 hazır (%4,4), artı inşaat halinde/yakında satışa çıkacak birkaç proje.

JVC, 127 aktif projeyle BAE'nin en büyük tek proje aşaması arz merkezi olmayı sürdürüyor — ama Dubai Islands, 114 projeyle şimdi 2. sırada ve DubaiLand (96), Dubai South (65) ile Al Marjan Island'ın (58) önünde. 2026 arzının sessiz hikâyesi de bu: iki sahil dolgu bölgesi (Dubai Islands ve Ras Al Khaimah'taki Al Marjan Island), üç klasik uygun fiyatlı arsa bölgesiyle birlikte ilk beşte yer alıyor — bu değişimi Dubai 2040 ana planı'nın arz haritası açıklamaya yardımcı oluyor.

Aktif proje sayısına göre ilk 20 bölge (medyan giriş fiyatıyla)

Alıntılanabilir: Dubai'nin yoğun bölgeleri arasında en düşük medyan giriş fiyatı International City'de (550.812 AED); en yükseği ise Business Bay'de (2.862.794 AED) — tek bir şehir içinde 5,2 kat fark. Bütçe dostu bölgeler arasındaki ödünleşimler için JVC vs Arjan karşılaştırmamıza bakın.

2. Kim inşa ediyor: geliştirici lig tablosu

Katalogda en az bir aktif projesi bulunan 385 geliştirici var — ama ilk 8'i 373 projeyi, yani BAE arzının %23'ünü kontrol ediyor. Emaar, 85 aktif projeyle (950.000 AED'den başlayan, medyan 2,68 milyon AED) lider konumda; onu Sobha Realty (55), Binghatti (52), Azizi (52), DAMAC (41), Imtiaz (31), Samana (30) ve Ellington (27) izliyor.

*GJ Real Estate'in 172.000 AED'lik giriş fiyatı, kuzey emirliklerindeki bir projede garaj/otopark tipi bir üniteye ait; medyan değer (605.000 AED) temsil edici rakamdır.

Alıntılanabilir: Dubai'ye en büyük sekiz geliştirici arasından en ucuz giriş kapısı Azizi (515.000 AED'den başlayan, medyan 797.000 AED); en pahalısı ise Emaar (medyan 2,68 milyon AED) — en büyük iki özel proje hattı arasında 3,4 kat medyan fark.

3. Fiyatlar: Q3 2026'da “başlangıç” fiyatı gerçekte ne kadar

İlan edilmiş başlangıç fiyatına sahip 1.335 teslim öncesi proje genelinde BAE medyan giriş fiyatı 1.376.984 AED; Dubai'de bu rakam 1.303.297 AED. Dubai proje aşaması için giriş fiyatı dağılımı:

*yuvarlama; BAE 1M–2M = %32,3.

Dağılımdan üç alıntılanabilir gerçek:

• 500.000 AED altındaki Dubai proje aşaması stoku neredeyse tükendi: fiyatlandırılmış 1.062 projeden yalnızca 16'sı (%1,5). Gerçek bütçe segmenti artık Acman'a (medyan giriş fiyatı 686.000 AED) ve International City'ye (551.000 AED) kaymış durumda.
• Dubai'nin proje aşaması piyasasının üçte biri (%37,1) hâlâ 1 milyon AED'nin altında açılıyor — bu, medyanları 750.000-825.000 AED arasında olan JVC, DubaiLand, Dubai South, JVT, Sports City ve Production City'de yoğunlaşıyor (1 milyon AED altı bölgeler arasındaki kıyaslama için Dubai South vs DubaiLand'a bakın).
• Emirlik bazında medyan giriş fiyatına göre: Abu Dabi artık en pahalı birincil piyasa (2,20 milyon AED), onu Ras Al Khaimah (1,80 milyon AED), Şarika (1,45 milyon AED) ve Dubai (1,32 milyon AED) izliyor. Abu Dabi'nin kataloğu Saadiyat/Yas sahil stokuna, Ras Al Khaimah'ınki ise Al Marjan markalı resortlarına ağırlık veriyor — ama bu sıralama çoğu alıcıyı şaşırtıyor (tam emirlik karşılaştırması: Dubai vs Abu Dhabi vs RAK).

Piyasa fiyatı bağlamı (işlem fiyatları, ilan fiyatları değil): Q2 2026'da ortalama konut satışı sq ft başına 1.841 AED seviyesinde gerçekleşti (Springfield Properties / DLD); şehir genelinde fiyat artışı ise Ocak'ta yıllık ~%12'den Mayıs'a kadar %4'ün altına yavaşladı (Dubai Chronicle üzerinden Property Monitor / REIDIN verileri) — bu, düzelen değil normalleşen bir piyasa. Canlı bölgeye göre sq ft başına fiyat endeksimiz aynı tablonun ilan fiyatı tarafını takip ediyor.

4. Fiyat hareketi: 6:1 artış-indirim oranına sahip bir piyasa (29 Mayıs → 18 Temmuz)

50 gün arayla alınan iki katalog anlık görüntüsü arasında (29 Mayıs → 18 Temmuz 2026) 1.327 aynı projenin ilan edilen başlangıç fiyatlarını karşılaştırdık:

• 95 proje (%7,2) giriş fiyatını yükseltti; 16 proje (%1,2) indirdi; %91,6'sı sabit kaldı. Bu da 5,9:1'lik bir artış-indirim oranına denk geliyor.
• Yükselenler arasında medyan artış: +%13,9. Düşenler arasında medyan indirim: −%10,1.
• Tipik bir fiyat hareketi +%11,5 oldu — 7 haftada.

Yeniden fiyatlandırmanın gerçekleştiği yerler (giriş fiyatını yükselten takip edilen projelerin payı, 20+ eşleşen projesi olan bölgeler):

Alıntılanabilir: Al Marjan Island ve Majan'daki her beş projeden biri 50 gün içinde yukarı yönlü fiyatlandı; her iki bölgede de tek bir takip edilen proje bile fiyat indirmedi. Geliştiriciler arasında en agresif yeniden fiyatlandırmayı Samana (12 artış), Azizi (7) ve Binghatti (7) yaptı. En büyük net tekil proje hareketleri: Maritime City'deki Beyond'a ait Kanyon (2,40 milyon AED → 3,84 milyon AED, +%59,9), JVC'deki Binghatti Etherea (+%56,9) ve Majan'daki Samana Business Park (+%56,8) — genellikle erken fazların satılıp tükenmesi ve daha ucuz ünite tiplerinin bitmesinden kaynaklanıyor. İki sahil bölgesi yeniden fiyatlandırma lideri, Al Marjan Island vs Dubai Islands karşılaştırmasında baş başa geliyor.

İki dürüst uyarı: bunlar DLD işlem fiyatları değil, ilan edilen lansman/talep “başlangıç” fiyatları; ayrıca %91,6'lık “sabit” payı kısmen geliştiricilerin fiyat listelerini ne sıklıkla güncellediğini yansıtıyor — %7,2'lik artış oranını gerçek yeniden fiyatlandırmanın tavanı değil, tabanı olarak değerlendirin. ±%60'ın üzerindeki 52 aykırı dalgalanmayı (çoğunlukla faz değişiklikleri ya da farklı bir en ucuz ünite tipi, örneğin Binghatti'nin Maybach 6'sı +%240) ve bozuk bir satırı hariç tuttuk.

Bu pencerede yeni olan bir başka gelişme: 50 günde kataloğa 21 yeni proje eklendi — haftada yaklaşık 3 lansman — ve medyan giriş fiyatı 1,30 milyon AED oldu; listeye Dubai Islands, JVC ve Al Reem Island öncülük etti. Yeni arz, piyasanın altında değil, tam orta noktasında fiyatlandırılıyor.

5. Golden Visa matematiği: piyasanın üçte biri eşik değerden başlıyor

BAE genelinde fiyatlandırılmış 1.407 aktif projeden 472'sinin (%33,5) — ve Dubai'deki 1.062 projeden 330'unun (%31,1) — başlangıç fiyatı 2 milyon AED veya üzerinde. Bu projelerde her ünite, ilk günden itibaren BAE'nin 10 yıllık Golden Visa yatırım eşiğini karşılıyor.

Bu, Q3 2026'da bir yıl öncesine göre daha fazla önem taşıyor. Federal kurallar (ICP), yatırımcı rotasını gayrimenkulde 2 milyon AED olarak belirliyor ve eski %50 öz sermaye/1 milyon AED nakit yorumu artık geçerli değil: DLD, minimum ödeme şartını Ocak 2024'te kaldırdı ve bu değişikliği yineleyen Şubat 2026 tarihli bir federal genelge yaygın biçimde haber yapıldı — ancak birincil kaynaklarda doğrulanmadığı için kuralı DLD'nin belgelenmiş kararına dayandırıyoruz. Uygunluk artık başvuru anındaki DLD onaylı değere dayanıyor; ipotekli ve proje aşamasındaki alımlar da dahil (onaylı geliştiricilerden, koşullar geçerli — tam mekanizma için Golden Visa gayrimenkul rehberimize bakın). Pratik okuma: Business Bay'de (medyan giriş fiyatı 2,86 milyon AED), Maritime City'de (2,35 milyon AED) ve Dubai Islands'te (2,08 milyon AED) medyan proje, en ucuz ünitede bile Golden Visa'ya uygun — JVC veya Dubai South'ta ise bir alıcının 2 milyon AED'ye ulaşmak için bilinçli olarak daha büyük bir ünite seçmesi gerekiyor.

6. Teslim takvimi: 2027 duvarı

İlan edilmiş bir tamamlanma tarihine sahip Dubai'nin teslim öncesi projeleri arasında (982'si 2026 veya sonrası bir tarihe sahip):

2027, Dubai'nin mevcut proje hattındaki tek en büyük teslim yılı (%34,4) ve şu anda satışta olan her şeyin %60,5'i 2027-2028'de tamamlanacak. BAE genelinde tablo aynı (2027: 1.232 projenin 410'u, %33,3). Alıntılanmaya değer iki sonuç var: (a) yaklaşık 18 ay içinde anahtar teslimi isteyen alıcıların hâlâ seçebileceği 230 Dubai projesi var; (b) 2027-28 tamamlanma kümesi, o yıllara ait her kira getirisi tahmininin hesaba katması gereken arz dalgası. 87 Dubai projesi daha geçmiş tarihli (2026 öncesi) tamamlanma etiketi taşıyor — veri gecikmesi ve kayması; bkz. metodoloji.

7. Talep tablosu: DLD rakamları ne diyor (doğrulanmış, kaynaklı)

• H1 2026: 286,43 milyar AED değerinde 86.005 gayrimenkul satışı — Dubai'nin rekor tarihindeki en yüksek ikinci yarı yılı, yalnızca H1 2025'in 326,6 milyar AED'lik rakamının gerisinde (Khaleej Times, Economy Middle East üzerinden DLD verileri, Temmuz 2026). Tüm tescil türleri sayıldığında H1, 112.850 işlemde 419,94 milyar AED'ye ulaştı.
• Proje aşaması H1 2026: 139,8 milyar AED değerinde 58.800 işlem — sayı bazında tüm satışların %68'i (değer bazında ~%49; hazır konut satışları 27.200 işlemde 146,7 milyar AED oldu).
• Q2 2026: 34.719 işlemde 83,88 milyar AED değerinde konut satışı; bunun 26.440 işlemdeki 59,17 milyar AED'lik kısmı proje aşamasına ait — konut işlemlerinin %76'sı ve değerin %71'i (Springfield Properties'in DLD verileri analizi, 6 Temmuz 2026).
• Q1 2026 (resmi DLD verileri): 252 milyar AED işlem hacmi, yıllık +%31; 60.303 satış, +%6; yabancı yatırım 148,35 milyar AED (+%26); 29.312 ilk kez yatırım yapan yatırımcı (+%14) (dubailand.gov.ae, 9 Nisan 2026).
• Q3'ün bugüne kadarki seyri: yaz mevsimi yavaşlamıyor. Yalnızca 6-10 Temmuz haftasında Dubai, yaklaşık 8,7 milyar AED'lik satış kaydetti; bunun ~1.000 işlemdeki 5,2 milyar AED'lik kısmı proje aşamasına ait (Edwards & Towers üzerinden haftalık DLD verileri). Nisan 2026, 19,7 milyar AED ile yılın aylık proje aşaması daire rekorunu kırdı (Arabian Business); Ocak-Mayıs döneminde 66.900 konut satışı gerçekleşti ve bunların %74'ü proje aşamasıydı (Arabian Business).

Kataloğumuzla birlikte okunduğunda: işlem talebi (%76 proje aşaması payı) ile arz davranışı (6:1 fiyat artış oranı, 1,3 milyon AED medyanla haftada 3 lansman) aynı piyasayı anlatıyor — derin, lansman odaklı ve genele yayılmak yerine seçici biçimde yukarı yönlü fiyatlanan bir piyasa.

Metodoloji

Katalog nedir. Palmera, BAE'de pazarlanan yeni inşaat projelerinin (palmera.realestate) sürekli güncellenen bir kataloğunu tutuyor; kaynaklar geliştirici lansman materyalleri ve kendi emlak komisyonculuğu hattımız. Her proje satırı şunları içerir: AED cinsinden başlangıç (“başlangıç”) fiyatı, bölge/topluluk, geliştirici, satış durumu (ön lansman / proje aşaması / inşaat halinde / hazır) ve belirtilen teslim tarihi. Sayım birimi ünite değil projedir; 2.000 üniteli bir ana faz ile 40 üniteli butik bir bina her biri bir kez sayılır.

Anlık görüntüler. Güncel durum rakamları, 18 Temmuz 2026'da oluşturulan katalog anlık görüntüsünü kullanır (1.601 aktif proje, 1.407'sinde ilan edilmiş başlangıç fiyatı). Fiyat hareketi rakamları bunu, 29 Mayıs 2026 tarihli kayıtlı anlık görüntüyle (1.581 proje) karşılaştırır — 50 günlük bir pencere. ~90 günlük bir pencere hedeflemiştik, ama sürüm geçmişimiz 29 Mayıs 2026'da başlıyor; bu yüzden tahmin yürütmek yerine 50 günlük karşılaştırmayı raporluyoruz.

Filtreler ve hariç tutmalar. Hareket istatistikleri, her iki anlık görüntüde de geçerli bir fiyata sahip 1.379 projeyi kullanır; |değişim| > %60 olan 52 aykırı değeri hariç tuttuk (genellikle birebir yeniden fiyatlandırmadan çok yeni bir faz ya da farklı bir en ucuz ünite tipi) ve n = 1.327 kaldı. Bozuk bir fiyat satırı (< 100.000 AED) fiyat dağılımı istatistiklerinden ayıklandı. Bölgeye göre medyan rakamları yalnızca belirtilen örneklem büyüklüklerinin izin verdiği yerlerde hesaplanmıştır (tablolarda n gösterilir).

Uyarılar. (1) Fiyatlar, DLD işlem fiyatları değil, geliştiricinin talep/lansman “başlangıç” fiyatlarıdır — mevcut en ucuz ünitenin hangi fiyattan listelendiğini ölçer ve ucuz ünitelerin tükenmesine duyarlıdır. (2) “Değişmedi” fiyatları kısmen güncelleme sıklığını yansıtır; artış payları bir taban değeridir. (3) Teslim tarihleri geliştirici beyanına dayanır; 87 Dubai satırı geçmiş tarihli yıllar taşır (kayma/veri gecikmesi) ve proje hattı tablosundan hariç tutulmuştur. (4) Katalog, aktif olarak pazarlanan projeleri kapsar; tamamen tükenen projeler kümeden çıkar. (5) Golden Visa payı = minimum fiyatı ≥ 2 milyon AED olan projeler; ek birçok projede giriş ünitesinin üzerinde uygun üniteler bulunur, bu yüzden %31 katı bir alt sınırdır. Tüm toplu rakamlar, talep üzerine iki tarihli anlık görüntüden yeniden üretilebilir (team@palmera.realestate).