Χρυσή Άδεια Διαμονής στο Ομάν μέσω Ακινήτων: Όρια & Κανόνες για το 2026

Για την πλειονότητα των ξένων αγοραστών που εξετάζουν το Ομάν, το διαμέρισμα ή η βίλα είναι μόνο η μισή ιστορία. Ο πραγματικός κινητήριος μοχλός είναι η διαμονή. Μια αγορά ακινήτου εντός ενός από τα καθορισμένα Integrated Tourism Complexes (ITCs) του Ομάν μπορεί να ξεκλειδώσει μια άδεια μακροχρόνιας διαμονής για εσάς και την οικογένειά σας, σε μια χώρα χωρίς φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων σήμερα, με νόμισμα συνδεδεμένο με το δολάριο ΗΠΑ, και έναν αισθητά πιο ήρεμο ρυθμό από τον λαμπερό γείτονά της στον βορρά.

Στις 31 Αυγούστου 2025 το Ομάν επανεκκίνησε το πρόγραμμα Επενδυτικής (Χρυσής) Διαμονής, και ο πρωταγωνιστικός αριθμός είναι ευχάριστα σαφής: αγοράστε επιλέξιμο ακίνητο ITC αξίας τουλάχιστον OMR 200.000 (περίπου USD 520.000) και μπορείτε να εξασφαλίσετε ανανεώσιμη 10ετή διαμονή (omangoldenvisa.com). Αγοράστε κάτω από αυτό το όριο και υπάρχει ακόμη μια οδός για ανανεώσιμη 2ετή άδεια συνδεδεμένη με την ιδιοκτησία σας ITC (sandsofwealth.com).

Αυτός ο οδηγός αναλύει και τις δύο οδούς, ποιους μπορείτε να φέρετε μαζί σας, τα έγγραφα και τα τέλη που εμπλέκονται, και τα πρακτικά ερωτήματα που έχουν τη μεγαλύτερη σημασία πριν δεσμεύσετε κεφάλαια. Κάθε αριθμός εδώ είναι τεκμηριωμένος, και όπου οι κανόνες ακόμη διαμορφώνονται το αναφέρουμε ξεκάθαρα αντί να μαντεύουμε.

Οι δύο οδοί διαμονής μέσω ακινήτου: 2ετής έναντι 10ετούς

Η διαμονή στο Ομάν που συνδέεται με ακίνητο κατανοείται καλύτερα ως μια κλίμακα δύο βαθμίδων, με το σκαλοπάτι στο οποίο προσγειώνεστε να καθορίζεται από το πόσα επενδύετε σε ακίνητα ITC.

Η ναυαρχιδική βαθμίδα είναι η 10ετής Επενδυτική (Χρυσή) Διαμονή. Από την επανεκκίνηση του προγράμματος στις 31 Αυγούστου 2025, η αγορά ακινήτου ITC αξίας τουλάχιστον OMR 200.000 (~USD 520.000) καθιστά έναν ξένο επενδυτή επιλέξιμο για ανανεώσιμη 10ετή διαμονή (omangoldenvisa.com). Αυτή είναι η οδός που στοχεύουν οι περισσότεροι αγοραστές branded κατοικιών και κατοικιών lifestyle, επειδή η ίδια αγορά που σας δίνει μια εξοχική κατοικία ή ένα περιουσιακό στοιχείο που παράγει απόδοση σας δίνει επίσης μια δεκαετία δικαιωμάτων διαμονής που μπορείτε να ανανεώσετε.

Αν ο προϋπολογισμός σας βρίσκεται κάτω από τη γραμμή των OMR 200.000, η πόρτα δεν είναι κλειστή. Το ακίνητο που αγοράζεται κάτω από το όριο μπορεί ακόμη να εξασφαλίσει μια ανανεώσιμη 2ετή άδεια διαμονής συνδεδεμένη με την ιδιοκτησία ITC (sandsofwealth.com). Πρόκειται για έναν συντομότερο ορίζοντα που ανανεώνεται συχνότερα, αλλά για έναν αγοραστή εισαγωγικού επιπέδου στούντιο ή ενός υπνοδωματίου μετατρέπει μια αγορά ακινήτου σε ένα νόμιμο πάτημα διαμονής στο Ομάν.

Οδός	Επιλέξιμη επένδυση	Διάρκεια διαμονής	Ανανεώσιμη	Τυπικός αγοραστής
Επενδυτική (Χρυσή) Διαμονή	Ακίνητο ITC ≥ OMR 200.000 (~USD 520.000)	10 έτη	Ναι	Branded κατοικία / lifestyle / επενδυτής υψηλότερης αξίας
Διαμονή μέσω ακινήτου κάτω του ορίου	Ακίνητο ITC κάτω των OMR 200.000	2 έτη	Ναι	Αγοραστής εισαγωγικού επιπέδου στούντιο / ενός υπνοδωματίου

Ένα σημείο που αξίζει να τονιστεί: η καθιερωμένη, ασφαλής βάση για την ξένη ιδιοκτησία freehold στο Ομάν είναι η αγορά εντός καθορισμένου ITC. Το Βασιλικό Διάταγμα 79/2025 εισήγαγε έναν νέο Νόμο για τη Ρύθμιση των Ακινήτων που ενδέχεται τελικά να διευρύνει την ξένη ιδιοκτησία, αλλά οι εκτελεστικοί του κανονισμοί εκκρεμούν ακόμη, οπότε για τον σχεδιασμό διαμονής σήμερα η οδός ITC είναι αυτή γύρω από την οποία πρέπει να χτίσετε. Μπορείτε να περιηγηθείτε στο τρέχον απόθεμα ITC της Palmera στη σελίδα ακινήτων Ομάν.

Το όριο των OMR 200.000 και τι προσμετράται σε αυτό

Το μέγεθος των OMR 200.000 είναι ο αριθμός στον οποίο πρέπει να αγκυροβολήσετε για την 10ετή άδεια (omangoldenvisa.com). Σε δολαριακούς όρους αυτό είναι περίπου USD 520.000, και επειδή το ριάλ του Ομάν είναι συνδεδεμένο με το δολάριο στη σταθερή ισοτιμία OMR 1 = USD 2,6008 (CBO), η μετατροπή είναι σταθερή αντί για κινούμενος στόχος. Αυτή η σύνδεση, αμετάβλητη από το 1986, είναι ένα από τα πιο διακριτικά πλεονεκτήματα της αγοράς στο Ομάν: ένας επενδυτής με βάση το USD δεν εκτίθεται σε διακυμάνσεις συναλλάγματος επί του επιλέξιμου ποσού.

Μερικές πρακτικές σημειώσεις για το όριο. Πρώτον, ισχύει ειδικά για ακίνητα ITC, την κατηγορία όπου οι αλλοδαποί μπορούν να κατέχουν πλήρη τίτλο freehold. Δεύτερον, αν συγκρίνετε έργα, να θυμάστε ότι μια αγορά off-plan που φτάνει το όριο των OMR 200.000 μπορεί να είναι επιλέξιμη όπως ακριβώς και μια ολοκληρωμένη μονάδα, γι' αυτό πολλοί επενδυτές συνδυάζουν μια αγορά off-plan με σχέδιο πληρωμών με τον στόχο διαμονής τους. Ναυαρχιδικά ITCs όπως το AIDA στο Μασκάτ και το Muscat Bay βρίσκονται άνετα πάνω από το όριο για το απόθεμα βιλών και branded κατοικιών τους.

Ορισμένες παλαιότερες πηγές εξακολουθούν να αναφέρουν υψηλότερα όρια προ της επανεκκίνησης (για παράδειγμα OMR 250.000) ή περιγράφουν πολλαπλά ονόματα βαθμίδων. Αντιμετωπίστε τα ως ξεπερασμένα: το πρόγραμμα μετά τον Αύγουστο του 2025 επικεντρώνεται στη δομή OMR 200.000 / 10 έτη (omangoldenvisa.com). Σε περίπτωση αμφιβολίας, ο αριθμός που πρέπει να επαληθεύσετε έναντι των επίσημων διαύλων της Royal Oman Police και του Υπουργείου είναι τα OMR 200.000.

Ποιους μπορείτε να φέρετε: σύζυγο, τέκνα και συγγενείς πρώτου βαθμού

Μια άδεια διαμονής που θα κάλυπτε μόνο τον αγοραστή θα είχε περιορισμένη απήχηση σε μια οικογένεια που μετεγκαθίσταται ή σχεδιάζει μια δεύτερη βάση. Η 10ετής διαμονή του Ομάν είναι πιο γενναιόδωρη από αυτό. Μπορεί να περιλαμβάνει τη σύζυγο, τα τέκνα και τους συγγενείς πρώτου βαθμού, με τα αδέλφια ρητά εξαιρούμενα (omangoldenvisa.com).

Η “συγγενείς πρώτου βαθμού” είναι η καθοριστική φράση, και είναι αυτή που επιτρέπει στους επενδυτές να επεκτείνουν την άδεια στους γονείς καθώς και στη σύζυγο και τα τέκνα, διατηρώντας παράλληλα το πρόγραμμα εστιασμένο στον στενό οικογενειακό πυρήνα. Το πρακτικό αποτέλεσμα είναι ότι μια μόνη επιλέξιμη αγορά ITC OMR 200.000 μπορεί να αγκυροβολήσει τη διαμονή για ένα ολόκληρο νοικοκυριό αντί για μόνο ένα άτομο, κάτι που αλλάζει ουσιαστικά τα οικονομικά ανά άτομο του προγράμματος.

Μέλος οικογένειας	Περιλαμβάνεται στην 10ετή διαμονή;
Σύζυγος	Ναι
Τέκνα	Ναι
Συγγενείς πρώτου βαθμού (π.χ. γονείς)	Ναι
Αδέλφια	Όχι

Επειδή οι κανόνες ηλικίας εξαρτώμενων και ο ακριβής ορισμός των επιλέξιμων συγγενών μπορούν να γίνουν αυστηρότεροι στην πράξη, αξίζει να επιβεβαιώσετε τη συγκεκριμένη οικογενειακή σας σύνθεση έναντι της επίσημης πύλης του Υπουργείου / της Royal Oman Police πριν χτίσετε ένα σχέδιο μετεγκατάστασης γύρω από αυτήν.

Χωρίς κανόνα ελάχιστης παραμονής: γιατί το Ομάν ταιριάζει στους μη μόνιμους κατοίκους επενδυτές

Αυτό είναι το χαρακτηριστικό που διακριτικά ξεχωρίζει το Ομάν για τους διεθνείς επενδυτές που δεν σχεδιάζουν να μετεγκατασταθούν με πλήρη απασχόληση. Το Ομάν δεν επιβάλλει καμία απαίτηση ελάχιστης παραμονής ή φυσικής παρουσίας για τη διατήρηση της διαμονής· παραμένει έγκυρη όσο διατηρείτε το επιλέξιμο ακίνητο (mirabelloconsultancy.com).

Για έναν αγοραστή με βάση την Ευρώπη, το GCC, την Ινδία ή πέραν αυτών, αυτό έχει τεράστια σημασία. Ορισμένα προγράμματα διαμονής διακριτικά απαιτούν να περάσετε έναν καθορισμένο αριθμό ημερών εντός της χώρας κάθε χρόνο, και η μη επίτευξη αυτού μπορεί να θέσει σε κίνδυνο την ανανέωση. Το Ομάν συνδέει την άδεια με το περιουσιακό σας στοιχείο, όχι με το ημερολόγιό σας. Διατηρήστε το επιλέξιμο ακίνητο ITC και η διαμονή ισχύει, είτε επισκέπτεστε για δεκαπέντε ημέρες τον χρόνο είτε ζείτε εκεί.

Αυτή η δομή καθιστά το Ομάν μια φυσική επιλογή για τον μη μόνιμο κάτοικο επενδυτή που θέλει μια αξιόπιστη επιλογή μακροχρόνιας διαμονής, μια βάση στον Κόλπο, και ένα ακίνητο που μπορεί επίσης να παράγει εισόδημα από ενοίκια, χωρίς να δεσμεύεται να μετεγκατασταθεί. Ταιριάζει ιδιαίτερα καλά με το απόθεμα branded κατοικιών και κατοικιών lifestyle σε ITCs όπως το AIDA και το Muscat Bay, όπου πολλοί ιδιοκτήτες χρησιμοποιούν την κατοικία εποχιακά. Μπορείτε να εξερευνήσετε την πλήρη γκάμα κατασκευαστών και έργων στη σελίδα κατασκευαστών Ομάν.

Επιλεξιμότητα, έγγραφα και κρατικά τέλη

Πέραν του ίδιου του ακινήτου, το πρόγραμμα φέρει ένα τυπικό σύνολο προσωπικών προϋποθέσεων επιλεξιμότητας. Οι αιτούντες πρέπει να είναι τουλάχιστον 21 ετών, να κατέχουν έγκυρο διαβατήριο, να έχουν καθαρό ποινικό μητρώο και να είναι σε καλή υγεία (omangoldenvisa.com). Αυτές είναι το είδος των προϋποθέσεων που θα περιμένατε από κάθε σοβαρό πρόγραμμα επενδυτικής διαμονής, και οι περισσότεροι αγοραστές τις πληρούν χωρίς δυσκολία.

Όσον αφορά το κόστος, το κρατικό διοικητικό τέλος για το πρόγραμμα αναφέρεται γύρω στα OMR 601 (omangoldenvisa.com). Αυτό προστίθεται πάνω από την τιμή αγοράς του ακινήτου και τα τυπικά κόστη συναλλαγής αγοράς στο Ομάν, αντί να τα αντικαθιστά. Επειδή αυτό το συγκεκριμένο μέγεθος τέλους προέρχεται από μια εξειδικευμένη συμβουλευτική πηγή αντί από ένα πρωτογενές κρατικό τιμολόγιο, αντιμετωπίστε το ως ενδεικτικό και επιβεβαιώστε το τρέχον ποσό με την επίσημη πύλη της Royal Oman Police / του Υπουργείου πριν βασιστείτε σε αυτό.

Απαίτηση / στοιχείο	Λεπτομέρεια
Ελάχιστη ηλικία	21+
Διαβατήριο	Απαιτείται έγκυρο διαβατήριο
Ποινικό μητρώο	Απαιτείται καθαρό μητρώο
Υγεία	Απαιτείται καλή υγεία
Κρατικό διοικητικό τέλος	~OMR 601 (επαληθεύστε με την επίσημη πύλη)
Επιλέξιμο ακίνητο (10ετές)	Ακίνητο ITC ≥ OMR 200.000

Αξίζει επίσης να γνωρίζετε πώς λειτουργεί το πρόγραμμα. Η Επενδυτική Διαμονή διαχειρίζεται με έναν διορισμένο επιχειρησιακό εταίρο, τη Migrate World, που ορίστηκε από το Υπουργείο το 2023 (omangoldenvisa.com). Στην πράξη, οι αιτήσεις ρέουν μέσω των επίσημων διαύλων, και ένας αδειοδοτημένος μεσίτης επιτόπου μπορεί να συντονίσει τα βήματα του ακινήτου και της διαμονής ώστε να κινούνται παράλληλα αντί διαδοχικά.

Πώς η διαμονή αλληλεπιδρά με τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων του 2028

Ένα συνηθισμένο ερώτημα από επενδυτές είναι αν η διαμονή στο Ομάν τους εκθέτει σε φόρο. Η ειλικρινής, ακριβής απάντηση για το 2026 είναι ότι το Ομάν δεν έχει σήμερα φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων, κάτι που αποτελεί μεγάλο μέρος της απήχησής του. Αλλά αυτή η εικόνα αλλάζει στο τέλος της δεκαετίας, και είναι σημαντικό να μην το υπερπωλούμε.

Το Ομάν θέσπισε τον πρώτο του φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων, και από την 1η Ιανουαρίου 2028 ένας ενιαίος συντελεστής 5% θα εφαρμόζεται στο τμήμα του ετήσιου φορολογητέου εισοδήματος άνω των OMR 42.000, με περίπου 99% των κατοίκων να αναμένεται να βρίσκονται κάτω από το όριο (KPMG). Με άλλα λόγια, το 5% επιβαρύνει μόνο το εισόδημα άνω των OMR 42.000 ετησίως, και η μεγάλη πλειονότητα των ανθρώπων δεν θα οφείλει τίποτα. Το εισόδημα από ενοίκια αναμένεται να συμπεριληφθεί στο φορολογητέο εισόδημα, αν και η ακριβής μεταχείριση, συμπεριλαμβανομένων τυχόν επιτρεπόμενων εκπτώσεων και του πώς αποτυπώνεται το εισόδημα από ενοίκια στο Ομάν των μη κατοίκων, πρόκειται ακόμη να καθοριστεί στους εκτελεστικούς κανονισμούς.

Έτσι, το υπεύθυνο πλαίσιο για έναν αγοραστή με γνώμονα τη διαμονή είναι το εξής: απολαύστε ένα περιβάλλον χωρίς φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων σήμερα, και σχεδιάστε με επίγνωση ότι ένας μέτριος φόρος 5% με υψηλό όριο φτάνει το 2028 που θα αφήσει τα περισσότερα άτομα ανεπηρέαστα. Δεν υπονομεύει την περίπτωση της διαμονής, αλλά το “0% για πάντα” δεν είναι ακριβής περιγραφή του Ομάν, και κάθε σύμβουλος που λέει το αντίθετο παρακάμπτει τον νόμο του 2028.

Βήμα προς βήμα: από την αγορά off-plan έως την κάρτα διαμονής

Για τους περισσότερους διεθνείς αγοραστές, η πιο καθαρή διαδρομή περνά μέσα από μια αγορά ITC off-plan ή ολοκληρωμένη που πληροί το όριο, ακολουθούμενη από την αίτηση διαμονής. Ακολουθεί η πρακτική σειρά.

1. Επιβεβαιώστε ότι το έργο βρίσκεται σε καθορισμένο ITC. Αυτός είναι ο μη διαπραγματεύσιμος πρώτος έλεγχος, επειδή μόνο τα ακίνητα ITC δίνουν στους αλλοδαπούς πλήρες freehold και την επιλεξιμότητα διαμονής που το συνοδεύει. Οι επαληθευμένες περιοχές Ομάν της Palmera, συμπεριλαμβανομένων των AIDA, Muscat Bay, Yiti, Hawana Salalah και Jebel Sifah, βρίσκονται όλες εντός αυτού του πλαισίου καθορισμένων ITC.

2. Επιλέξτε μια μονάδα και επιβεβαιώστε την επιλέξιμη αξία. Για την 10ετή άδεια, η αγορά πρέπει να φτάσει τα OMR 200.000 (omangoldenvisa.com). Για την 2ετή οδό, μια μονάδα ITC κάτω του ορίου είναι αρκετή (sandsofwealth.com).

3. Κάντε κράτηση και υπογράψτε τη σύμβαση πώλησης και αγοράς. Στο off-plan, αυτό συνήθως συνοδεύεται από ένα σχέδιο πληρωμών του κατασκευαστή· σε μια ολοκληρωμένη μονάδα, κινείται προς άμεση μεταβίβαση.

4. Ολοκληρώστε την αγορά και καταχωρίστε τον τίτλο. Η καταχώριση εξασφαλίζει τον τίτλο freehold σας στο ITC, την τεκμηριωτική βάση για την αίτηση διαμονής.

5. Υποβάλετε αίτηση για την Επενδυτική Διαμονή. Με αποδεικτικό επιλέξιμης ιδιοκτησίας, έγκυρο διαβατήριο, αποδεικτικό καθαρού ποινικού μητρώου και καλής υγείας, και το κρατικό διοικητικό τέλος (~OMR 601, προς επιβεβαίωση), η αίτηση προχωρά μέσω των επίσημων διαύλων και του διορισμένου επιχειρησιακού εταίρου (omangoldenvisa.com).

6. Λάβετε την ανανεώσιμη διαμονή σας. Η 10ετής (ή 2ετής) άδεια εκδίδεται, ανανεώσιμη όσο διατηρείτε το επιλέξιμο ακίνητο, και κρισίμως χωρίς απαίτηση ελάχιστης παραμονής για τη διατήρησή της (mirabelloconsultancy.com).

Ένας αδειοδοτημένος μεσίτης μπορεί να τρέξει τις διαδρομές του ακινήτου και της διαμονής μαζί ώστε να μην εμποδίζει η μία την άλλη. Αν θέλετε η Palmera να το αντιστοιχίσει με έναν συγκεκριμένο προϋπολογισμό και έργο, μπορείτε να ξεκινήσετε από τον επενδυτικό κόμβο Ομάν ή να επικοινωνήσετε απευθείας με την ομάδα.

Διαμονή στο Ομάν έναντι του UAE Golden Visa με μια ματιά

Οι επενδυτές που εξετάζουν το Ομάν έχουν σχεδόν πάντα τα UAE στο μυαλό τους, οπότε μια σύντομη παράθεση βοηθά. Και οι δύο χώρες προσφέρουν μια 10ετή επενδυτική διαμονή, και αμφότερες συνδέουν το νόμισμά τους με το δολάριο ΗΠΑ, κάτι που αφαιρεί τον συναλλαγματικό κίνδυνο για τους αγοραστές με βάση το δολάριο (CBO). Οι διαφορές βρίσκονται στη δομή του ορίου, στο πού μπορείτε να αγοράσετε freehold, και στον φορολογικό ορίζοντα.

Χαρακτηριστικό	Ομάν	UAE (για πλαίσιο)
Όριο 10ετούς διαμονής	Ακίνητο ITC OMR 200.000 (~USD 520.000)	Διαθέσιμη 10ετής visa με βάση ακίνητο
Επιλογή κάτω του ορίου	Ανανεώσιμη 2ετής άδεια κάτω των OMR 200.000	Υπάρχουν visa ακινήτων χαμηλότερης βαθμίδας
Απαίτηση ελάχιστης παραμονής	Καμία· συνδεδεμένη με τη διατήρηση του ακινήτου	Γενικά ευέλικτη
Πού αγοράζουν οι αλλοδαποί freehold	Καθορισμένα ITCs (καθιερωμένος κανόνας)	Πολλές καθορισμένες ζώνες freehold
Φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων	Κανένας σήμερα· 5% άνω των OMR 42.000 από το 2028	Χωρίς φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων
Νόμισμα	OMR συνδεδεμένο με USD (OMR 1 = USD 2,6008)	AED συνδεδεμένο με USD

Το συμπέρασμα δεν είναι ότι το ένα νικά το άλλο, αλλά ότι ταιριάζουν σε διαφορετικά προφίλ. Τα UAE κλίνουν προς τη ρευστότητα, την κλίμακα και έναν ευρύ χάρτη freehold. Το Ομάν κλίνει προς σημεία εισόδου αξίας, έναν πιο ήρεμο τρόπο ζωής, και μια διαμονή που δεν απαιτεί τίποτα από το ημερολόγιό σας, με την οδό ITC των OMR 200.000 να κάνει μεγάλο μέρος της δουλειάς για οικογένειες που θέλουν μια βάση στον Κόλπο χωρίς μετεγκατάσταση. Για μια βαθύτερη σύγκριση μπορείτε επίσης να εξερευνήσετε τις αγγελίες ακινήτων Ομάν της Palmera παράλληλα με την έρευνά σας για τα UAE.

Μιλήστε με την Palmera για το σχέδιο διαμονής σας στο Ομάν

Η Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC συνεργάζεται αποκλειστικά με έργα ITC στο Ομάν, τη μοναδική κατηγορία που προσφέρει ξένο freehold και επιλεξιμότητα διαμονής μαζί. Αν θέλετε να μάθετε ποια έργα πληρούν το όριο των OMR 200.000 για τον προϋπολογισμό σας, πώς εφαρμόζονται οι κανόνες συμπερίληψης οικογένειας στο νοικοκυριό σας, ή πώς να συνδυάσετε μια αγορά off-plan με την αίτηση διαμονής, η ομάδα μας μπορεί να το χαρτογραφήσει με το τρέχον απόθεμα. Επικοινωνήστε μαζί μας στο team@palmera.realestate και θα απαντήσουμε με τεκμηριωμένη, εξειδικευμένη ανά έργο καθοδήγηση αντί για εικασίες.