Résidence dorée d'Oman par l'immobilier : seuils et règles 2026

Pour la majorité des acheteurs étrangers qui s'intéressent à Oman, l'appartement ou la villa ne représente que la moitié de l'histoire. Le véritable moteur, c'est la résidence. L'achat d'un bien immobilier au sein de l'un des complexes touristiques intégrés (ITC) désignés d'Oman peut vous ouvrir, à vous et à votre famille, un permis de résidence de longue durée, dans un pays sans impôt sur le revenu des personnes physiques aujourd'hui, doté d'une monnaie indexée sur le dollar américain et d'un rythme nettement plus apaisé que celui de son éclatant voisin du nord.

Le 31 août 2025, Oman a relancé son programme de résidence Investisseur (dorée), et le chiffre phare est d'une clarté rafraîchissante : achetez un bien ITC éligible d'une valeur d'au moins OMR 200 000 (environ USD 520 000) et vous pouvez obtenir une résidence renouvelable de 10 ans (omangoldenvisa.com). Achetez en deçà de ce seuil et il existe toujours une voie vers un permis renouvelable de 2 ans lié à votre propriété ITC (sandsofwealth.com).

Ce guide passe en revue les deux voies, les personnes que vous pouvez emmener avec vous, les documents et les frais à prévoir, ainsi que les questions pratiques qui comptent le plus avant d'engager des capitaux. Chaque chiffre présenté ici est sourcé, et lorsque les règles sont encore en cours de stabilisation, nous le disons clairement plutôt que de spéculer.

Les deux voies immobilier-résidence : 2 ans ou 10 ans

La résidence liée à l'immobilier à Oman se comprend mieux comme une échelle à deux niveaux, le barreau sur lequel vous vous positionnez étant déterminé par le montant que vous investissez dans l'immobilier ITC.

Le niveau phare est la résidence Investisseur (dorée) de 10 ans. Depuis la relance du programme le 31 août 2025, l'achat d'un bien ITC d'une valeur d'au moins OMR 200 000 (~USD 520 000) qualifie un investisseur étranger pour une résidence renouvelable de 10 ans (omangoldenvisa.com). C'est la voie que visent la plupart des acheteurs de résidences de marque et de résidences secondaires, car le même achat qui vous offre une maison de vacances ou un actif générateur de rendement vous accorde aussi une décennie de droits de résidence renouvelables.

Si votre budget se situe en dessous de la barre des OMR 200 000, la porte n'est pas fermée. Un bien acheté en deçà du seuil peut tout de même vous garantir un permis de résidence renouvelable de 2 ans lié à la propriété ITC (sandsofwealth.com). L'horizon est plus court et le renouvellement plus fréquent, mais pour un acheteur de studio ou de logement d'une chambre en entrée de gamme, cela transforme un achat immobilier en une base de résidence légitime à Oman.

Un point mérite d'être souligné : la base établie et sûre de la pleine propriété étrangère à Oman est l'achat au sein d'un ITC désigné. Le décret royal 79/2025 a introduit une nouvelle loi régissant l'immobilier qui pourrait à terme élargir la propriété étrangère, mais ses règlements d'application sont encore en attente ; aussi, pour la planification de résidence aujourd'hui, c'est sur la voie ITC qu'il faut bâtir. Vous pouvez parcourir l'inventaire ITC actuel de Palmera sur la page des biens à Oman.

Le seuil de OMR 200 000 et ce qui est pris en compte

Le chiffre de OMR 200 000 est la référence sur laquelle s'ancrer pour le permis de 10 ans (omangoldenvisa.com). En dollars américains, cela représente environ USD 520 000, et comme le rial omanais est indexé sur le dollar au taux fixe de OMR 1 = USD 2,6008 (CBO), la conversion est stable plutôt qu'une cible mouvante. Cet ancrage, inchangé depuis 1986, est l'un des avantages plus discrets de l'achat à Oman : un investisseur en dollars n'est pas exposé aux fluctuations de change sur le montant éligible.

Quelques remarques pratiques sur le seuil. Premièrement, il s'applique spécifiquement aux biens ITC, la catégorie où les étrangers peuvent détenir la pleine propriété. Deuxièmement, si vous comparez des projets, rappelez-vous qu'un achat sur plan atteignant la barre des OMR 200 000 peut être éligible au même titre qu'un bien achevé, ce qui explique pourquoi de nombreux investisseurs associent un achat sur plan avec échéancier de paiement à leur objectif de résidence. Des ITC phares comme AIDA à Muscat et Muscat Bay se situent confortablement au-dessus du seuil pour leurs villas et leurs biens de résidence de marque.

Certaines sources plus anciennes citent encore des seuils plus élevés d'avant la relance (par exemple OMR 250 000) ou décrivent plusieurs noms de niveaux. Considérez-les comme obsolètes : le programme postérieur à août 2025 s'articule autour de la structure OMR 200 000 / 10 ans (omangoldenvisa.com). En cas de doute, le chiffre à vérifier auprès des canaux officiels de la Police royale d'Oman et du Ministère est OMR 200 000.

Qui vous pouvez emmener : conjoint, enfants et parents au premier degré

Un permis de résidence qui ne couvrirait que l'acheteur aurait un intérêt limité pour une famille qui s'installe ou prévoit une seconde base de vie. La résidence de 10 ans d'Oman est plus généreuse que cela. Elle peut inclure votre conjoint, vos enfants et vos parents au premier degré, les frères et sœurs étant explicitement exclus (omangoldenvisa.com).

« Parents au premier degré » est l'expression clé, et c'est ce qui permet aux investisseurs d'étendre le permis aux parents, en plus du conjoint et des enfants, tout en maintenant le programme centré sur la cellule familiale immédiate. L'effet pratique est qu'un seul achat ITC éligible de OMR 200 000 peut ancrer la résidence de tout un foyer plutôt que d'un seul individu, ce qui modifie sensiblement l'économie par personne du programme.

Comme les règles relatives à l'âge des personnes à charge et la définition précise des parents éligibles peuvent être resserrées dans la pratique, il convient de vérifier votre composition familiale spécifique auprès du portail officiel du Ministère / de la Police royale d'Oman avant de bâtir un plan d'installation autour.

Aucune obligation de séjour minimum : pourquoi Oman convient aux investisseurs non-résidents

C'est la caractéristique qui distingue discrètement Oman pour les investisseurs internationaux qui ne prévoient pas de s'installer à plein temps. Oman n'impose aucune obligation de séjour minimum ni de présence physique pour maintenir la résidence ; celle-ci reste valide tant que vous conservez le bien éligible (mirabelloconsultancy.com).

Pour un acheteur basé en Europe, dans le CCG, en Inde ou ailleurs, cela compte énormément. Certains programmes de résidence exigent discrètement que vous passiez un nombre déterminé de jours dans le pays chaque année, et ne pas l'atteindre peut compromettre le renouvellement. Oman lie le permis à votre actif, et non à votre calendrier. Conservez le bien ITC éligible et la résidence se maintient, que vous y séjourniez deux semaines par an ou que vous y viviez.

Cette structure fait d'Oman un choix naturel pour l'investisseur non-résident qui souhaite une option de résidence de longue durée crédible, une base dans le Golfe et un bien capable de générer des revenus locatifs, sans s'engager à déménager. Elle s'accorde particulièrement bien avec les résidences de marque et les biens lifestyle des ITC comme AIDA et Muscat Bay, où de nombreux propriétaires occupent le logement de façon saisonnière. Vous pouvez explorer l'éventail complet de promoteurs et de projets sur la page des promoteurs à Oman.

Conditions d'éligibilité, documents et frais administratifs

Au-delà du bien lui-même, le programme comporte un ensemble standard de conditions d'éligibilité personnelles. Les candidats doivent être âgés d'au moins 21 ans, détenir un passeport valide, avoir un casier judiciaire vierge et être en bonne santé (omangoldenvisa.com). Ce sont le genre de conditions que l'on attend de tout dispositif sérieux de résidence par investissement, et la plupart des acheteurs les remplissent sans difficulté.

Côté coût, les frais administratifs publics du programme sont cités à environ OMR 601 (omangoldenvisa.com). Ils s'ajoutent au prix d'achat du bien et aux frais de transaction habituels liés à un achat à Oman, plutôt que de les remplacer. Comme ce chiffre de frais précis provient d'une source de conseil spécialisée et non d'un barème officiel de l'administration, considérez-le comme indicatif et confirmez le montant actuel auprès du portail officiel de la Police royale d'Oman / du Ministère avant de vous y fier.

Il est également utile de savoir comment le programme est administré. La résidence Investisseur est gérée avec un partenaire opérationnel désigné, Migrate World, mandaté par le Ministère en 2023 (omangoldenvisa.com). En pratique, les demandes transitent par les canaux officiels, et un courtier agréé sur le terrain peut coordonner les étapes immobilières et de résidence pour qu'elles avancent en parallèle plutôt qu'en séquence.

Comment la résidence interagit avec l'impôt sur le revenu des personnes physiques de 2028

Une question fréquente des investisseurs est de savoir si la résidence à Oman les expose à l'impôt. La réponse honnête et exacte pour 2026 est qu'Oman n'a aujourd'hui aucun impôt sur le revenu des personnes physiques, ce qui constitue une grande part de son attrait. Mais ce tableau change à la fin de la décennie, et il est important de ne pas le survendre.

Oman a adopté son premier impôt sur le revenu des personnes physiques, et à compter du 1er janvier 2028 un taux forfaitaire de 5 % s'appliquera à la part du revenu annuel imposable supérieure à OMR 42 000, environ 99 % des résidents devant se situer en dessous du seuil (KPMG). Autrement dit, les 5 % ne mordent que sur les revenus dépassant OMR 42 000 par an, et la grande majorité des personnes ne devra rien. Les revenus locatifs devraient être inclus dans le revenu imposable, bien que le traitement précis, y compris les déductions admissibles et la manière dont les revenus locatifs omanais des non-résidents seront pris en compte, reste à définir dans les règlements d'application.

Le cadrage responsable pour un acheteur motivé par la résidence est donc le suivant : profitez aujourd'hui d'un environnement sans impôt sur le revenu des personnes physiques, et planifiez en sachant qu'un impôt modeste de 5 % à seuil élevé arrive en 2028, qui laissera la plupart des individus inchangés. Cela ne remet pas en cause l'intérêt de la résidence, mais « 0 % pour toujours » n'est pas une description exacte d'Oman, et tout conseiller qui affirme le contraire passe sous silence la loi de 2028.

Étape par étape : de l'achat sur plan à la carte de résidence

Pour la plupart des acheteurs internationaux, le parcours le plus net passe par un achat ITC sur plan ou achevé qui atteint le seuil, suivi de la demande de résidence. Voici la séquence pratique.

1. Confirmez que le projet se situe dans un ITC désigné. C'est la première vérification non négociable, car seul un bien ITC confère aux étrangers la pleine propriété et l'éligibilité à la résidence qui l'accompagne. Les zones d'Oman vérifiées par Palmera, dont AIDA, Muscat Bay, Yiti, Hawana Salalah et Jebel Sifah, s'inscrivent toutes dans ce cadre d'ITC désigné.

2. Choisissez une unité et confirmez la valeur éligible. Pour le permis de 10 ans, l'achat doit atteindre OMR 200 000 (omangoldenvisa.com). Pour la voie de 2 ans, une unité ITC sous le seuil suffit (sandsofwealth.com).

3. Réservez et signez le contrat de vente et d'achat. Sur plan, cela s'accompagne généralement d'un échéancier de paiement du promoteur ; sur un bien achevé, on s'achemine vers un transfert immédiat.

4. Finalisez l'achat et enregistrez le titre de propriété. L'enregistrement garantit votre pleine propriété au sein de l'ITC, base documentaire de la demande de résidence.

5. Déposez la demande de résidence Investisseur. Avec la preuve de propriété éligible, un passeport valide, l'attestation de casier judiciaire vierge et de bonne santé, et les frais administratifs publics (~OMR 601, à confirmer), la demande progresse via les canaux officiels et le partenaire opérationnel désigné (omangoldenvisa.com).

6. Recevez votre résidence renouvelable. Le permis de 10 ans (ou de 2 ans) est délivré, renouvelable tant que vous conservez le bien éligible, et surtout sans obligation de séjour minimum pour le maintenir (mirabelloconsultancy.com).

Un courtier agréé peut mener de front les volets immobilier et résidence afin qu'ils ne se bloquent pas mutuellement. Si vous souhaitez que Palmera établisse une projection en fonction d'un budget et d'un projet précis, vous pouvez partir du pôle d'investissement Oman ou contacter directement l'équipe.

Résidence à Oman vs visa doré des Émirats arabes unis en un coup d'œil

Les investisseurs qui évaluent Oman ont presque toujours les Émirats arabes unis en tête, et une brève comparaison côte à côte aide. Les deux pays offrent une résidence investisseur de 10 ans, et tous deux indexent leur monnaie sur le dollar américain, ce qui supprime le risque de change pour les acheteurs en dollars (CBO). Les différences portent sur la structure des seuils, sur les endroits où vous pouvez acheter en pleine propriété et sur l'horizon fiscal.

L'enseignement n'est pas que l'un l'emporte sur l'autre, mais qu'ils conviennent à des profils différents. Les Émirats arabes unis penchent vers la liquidité, l'échelle et une vaste carte de pleine propriété. Oman penche vers des points d'entrée abordables, un mode de vie plus paisible et une résidence qui n'exige rien de votre calendrier, la voie ITC à OMR 200 000 faisant beaucoup pour les familles qui veulent une base dans le Golfe sans déménager. Pour une comparaison plus approfondie, vous pouvez également explorer les annonces immobilières à Oman de Palmera en parallèle de vos recherches sur les Émirats arabes unis.

Parlez à Palmera de votre projet de résidence à Oman

Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC travaille exclusivement avec des projets ITC à Oman, la seule catégorie qui offre conjointement la pleine propriété étrangère et l'éligibilité à la résidence. Si vous voulez savoir quels projets atteignent le seuil de OMR 200 000 pour votre budget, comment les règles d'inclusion de la famille s'appliquent à votre foyer, ou comment articuler un achat sur plan avec la demande de résidence, notre équipe peut tout cartographier avec l'inventaire actuel. Contactez-nous à [email protected] et nous vous répondrons par des conseils sourcés et propres à chaque projet plutôt que par des suppositions.