Can a foreign national buy property in Shatti Al Qurum?

Yes — but only inside an ITC-designated development. Shatti Al Qurum is an established district, so most of its stock is not open to foreign freehold. The exception is The Residences at Mandarin Oriental, Muscat, which has been granted Integrated Tourism Complex (ITC) status — and ITC designation is precisely what lets foreign investors own freehold property in Oman and obtain a residency visa on that basis. Within this branded development, ownership is freehold for buyers of any nationality, with full rights to resell, lease and bequeath. Outside ITC projects, foreigners cannot freely buy freehold in Shatti.

What is The Residences at Mandarin Oriental, Muscat, and what does it cost?

It is Oman's first luxury branded beachfront residence — a development of 156 homes (one-, two- and three-bedroom apartments plus four-bedroom penthouses) across two waterfront towers on the Shatti Al Qurum seafront, sharing the site with the new Mandarin Oriental, Muscat hotel. Developed by Eagle Hills, it offers direct private beach access, an outdoor pool with a children's pool, a residents' lounge, a games room and theatre, in-residence dining, and a Mandarin Oriental-trained team with a 24-hour concierge, valet, housekeeping and security. On price, entry starts from around OMR 161,888 for a one-bedroom (about 76 m²), with two-bedroom homes from roughly OMR 278,888 (132 m²) and a three-bedroom from OMR 483,888 (184 m²), per a May 2026 developer inventory snapshot; sizes run from 70 m² to 260 m². The payment plan is 25% on signing plus 75% over three years post-handover. Availability moves quickly in a single development — let us verify the current unit list before you reserve.

Will buying here qualify me for Oman's Golden Residency?

Yes, if your purchase reaches OMR 200,000. Oman grants a 10-year renewable Golden Residency to foreign buyers who invest OMR 200,000 or more in freehold real estate within an ITC. At the Mandarin Oriental residences, every two-bedroom (from ~OMR 278,888) and the three-bedroom clear that threshold outright, qualifying the buyer for the visa. A single one-bedroom (priced below OMR 200,000) does not on its own, though combining qualifying ITC purchases can. The visa includes the investor's spouse and first-degree relatives, allows business and leasing activity, and carries no requirement to physically reside in Oman.

What taxes and fees apply when I buy in Shatti Al Qurum?

Oman is one of the most tax-light property markets in the region. There is 0% annual property tax, 0% capital-gains tax and 0% personal income tax on rental income for owners. At acquisition you pay a one-time 3% title-deed registration fee on the property value, and 5% VAT applies to the instalments of a new-build purchase (not to resale). Service charges in Oman are typically modest by Gulf standards. Always confirm the exact figures for your specific residence with us before signing.

Why is Shatti Al Qurum considered Muscat's most prestigious district?

It sits at the intersection of the capital's diplomatic, cultural and luxury-hospitality cores. Developed from the mid-1980s, Shatti Al Qurum is Muscat's diplomatic quarter — home to a notable concentration of embassies and ambassadorial residences — and is famous for its low-density white villas and a long public beach that is among the busiest in the city. The Royal Opera House Muscat sits adjacent in Qurum Heights, and the seafront is lined with five-star hotels including the Grand Hyatt, Crowne Plaza and InterContinental. Scarce, tightly held land has long made Shatti the capital's most coveted residential postcode.

How is my money protected during construction, and is the property genuinely Mandarin Oriental-branded?

Buyer payments at the Mandarin Oriental residences are made into a developer escrow account (held at Bank Muscat for Eagle Hills Muscat Properties LLC), the standard protection mechanism for Omani developments, releasing funds against progress. On branding: the homes are managed and serviced to Mandarin Oriental standards, but — as stated in the developer's own materials — the residences are not developed, owned or sold by Mandarin Oriental Hotel Group; the developer uses the Mandarin Oriental name under licence. The hotel-grade management and 24-hour concierge are real; the legal owner and seller is the developer, Eagle Hills.

Ana Sayfa / Bölgeler / Muscat/ Shatti Al Qurum, Muscat

Maskat'ın en köklü deniz kıyısı adresi — ve ülkenin ilk markalı rezidanslarıdır.

Shatti Al Qurum, Muscat

Shatti Al Qurum, başkentin önde gelen sahil bölgesidir — Royal Opera House Muscat ile Qurum Beach Park arasında uzanan, hilal biçimli uzun bir halka plajı ve palmiyelerle çevrili sahil promenadıdır. 1980'lerin ortasından itibaren gelişen bölge, Maskat'ın diplomatik, kültürel ve lüks konaklama hayatını bir araya getirir: Elçilikler Bölgesi, Grand Hyatt, Crowne Plaza ve InterContinental, hepsi Royal Opera House'a yalnızca birkaç dakika mesafede. Bölgenin amiral gemisi tam mülkiyet projesi, Eagle Hills tarafından geliştirilen The Residences at Mandarin Oriental, Muscat — Umman'ın ilk lüks markalı sahil rezidanslarıdır; iki deniz kıyısı kulesinde 156 konut, doğrudan özel plaj erişimi ve her uyruktan alıcıya açık tam mülkiyet sunar. %0 emlak vergisi ve 200.000 OMR'den başlayan 10 yıllık Golden Residency ile köklü ve prestijli bir adres artık yabancı yatırımcılara açılmış durumda.

Shatti sahili · Embassies District · Qurum Heights · Madinat Sultan Qaboos (bitişik) · Qurum CBD Established beachfront · Diplomatic & cultural core · Luxury hospitality hub

Yıllık emlak vergisi

Palmera'daki projeler

BAĞLANTI

Şunun konumu: Shatti Al Qurum, Muscat.

Shatti, Maskat'ın sahil omurgası üzerinde yer alır; Sultan Qaboos Street (Highway 1) trafiği batıya, Al Khuwair ve diplomatik bölgeye doğru taşırken, iç güzergâhlar Qurum CBD, Madinat Sultan Qaboos ve havaalanı koridorunu birbirine bağlar.

Sürüş süreleri

Royal Opera House Muscat~5 dk

Qurum CBD ve alışveriş~5 dk

Sultan Qaboos Grand Mosque~10–12 dk

Muscat International Airport~25–30 dk

Metro ve ulaşım

Karayolu ve taksi · Not applicable

Bugün en yakın istasyon: —

Maskat'ta metro veya tramvay ağı yoktur. Shatti Al Qurum'a karayoluyla ulaşılır — bölge, Qurum CBD ve Royal Opera House'a birkaç dakika, Muscat International Airport'a ise yaklaşık 25–30 dakika mesafedeki sahil koridorunda yer alır. Sahilin kendi içinde plaj, promenad, oteller ve Mandarin Oriental rezidansları yürüme mesafesindedir.

Ana yollar

Sultan Qaboos StreetHighway 1

Al Qurum Street—

MAHALLE YAŞAMI

Eksiksiz bir yaşam — ayrılmadan.

Eğitim

The American British Academy (Qurum, bitişik)
Qurum ve Madinat Sultan Qaboos genelinde uluslararası okullar
Diplomatik bölge içinde kreşler ve anaokulları

Sağlık

Shatti / Qurum içinde hastane ve klinikler (bölge rehberlerine göre)
Qurum CBD genelinde özel tıp merkezleri

Alışveriş

Qurum CBD perakende ve AVM'leri
Mandarin Oriental deniz kıyısında sahil restoranları, kafeler ve perakende
Shatti sahili boyunca mahalle perakende noktaları

Eğlence

Shatti Al Qurum halka açık plajı ve sahil yolu
Royal Opera House Muscat
Al Qurum Park / Qurum Beach Park
Beş yıldızlı plaj kulüpleri (Grand Hyatt, Crowne Plaza, InterContinental)

Önemli noktalar

Royal Opera House Muscat
Elçilikler Bölgesi
The Residences at Mandarin Oriental, Muscat
Qurum Beach Park

VERİLER

Rakamlar. Süs yok.

Shatti Al Qurum, tarihsel olarak Maskat'ın en çok rağbet gören konut bölgesi olmuştur — arazi arzının kıt olduğu, sıkıca elde tutulan, düşük yoğunluklu bir deniz kıyısı semtidir ve buradaki stokun büyük kısmı yakın zamana kadar kiralama hakkına dayalı ya da yalnızca villalardan oluşuyordu. Yabancı yatırımcılar açısından değişimi getiren ise The Residences at Mandarin Oriental, Muscat: entegre turizm kompleksi (ITC) statüsü verilen bu proje, bu köklü adreste deniz kıyısında tam mülkiyetli sahipliği ilk kez her uyruktan alıcıya açıyor. Bu markalı projede fiyatlar bir yatak odalı bir daire (76 m²) için 161.888 OMR'den başlıyor; iki yatak odalı konutlar 278.888 OMR'den (132 m²), üç yatak odalı bir konut ise 483.888 OMR'den (184 m²) başlıyor ve geliştiricinin sunduğu plan %25 peşinat artı kalan %75'in teslim sonrası üç yıla yayılması şeklinde. Umman %0 yıllık emlak vergisi, %0 değer artış kazancı vergisi ve kira gelirinde %0 kişisel gelir vergisi uygular; edinim maliyetleri ise tek seferlik %3 tapu tescil ücreti artı yeni inşa taksitlerinde %5 KDV'den ibarettir. Shatti için bölge genelinde kira getirileri ile metrekare başına ikinci el satış endeksi tek bir yetkili kaynak tarafından yayımlanmadığından bunları burada belirtmiyoruz — taahhüt vermeden önce ünite bazında bir değerleme için bize danışın.

RAKAMLAR GÖSTERGE NİTELİĞİNDEDİR, GARANTİ DEĞİLDİR · ŞU TARİH İTİBARIYLA: 2026-06-08

SİZE UYGUN MU?

Kime Shatti Al Qurum, Muscat en uygun.

Eğer şuysanız güçlü bir uyum…

Prestij odaklı yaşam tarzı alıcıları — Maskat'ın en köklü deniz kıyısı adresini isteyenler; elçilikler, Royal Opera House ve beş yıldızlı oteller hemen kapının önünde
Markalı rezidans yatırımcıları — kıt ve türünün ilk örneği olan bir varlık arayanlar; Umman'ın otel yönetimli hizmet sunan ilk Mandarin Oriental rezidansları
Golden Residency arayanlar — buradaki iki yatak odalı veya daha büyük bir konut, 10 yıllık yenilenebilir vize için gereken 200.000 OMR eşiğini aşar

Şunu istiyorsanız başka yere bakın…

Geniş proje aşamasında seçenek ya da düşük giriş fiyatı isteyen alıcılar — Shatti'nin yabancılara açık tam mülkiyetli arzı esasen tek bir markalı projede yoğunlaşmıştır; derin bir proje hattından ziyade hazır, tamamlanmış stok söz konusudur

1 PROJE ŞURADA: SHATTI AL QURUM, MUSCAT

Neler mevcut şu anda.

Kataloğdan canlı — en ucuzdan sıralanmış.

COMPLETED

Eagle Hills

The Residences at Mandarin Oriental, Muscat

1–4 Teslimat 2025

Şuradan
161.888OMR

BİLİNMESİ İYİ OLUR

Sık sorulan sorular şununla ilgili: Shatti Al Qurum, Muscat.

Yabancı bir uyruklu Shatti Al Qurum'da gayrimenkul satın alabilir mi?+

Evet — ancak yalnızca ITC olarak belirlenmiş bir proje içinde. Shatti Al Qurum köklü bir semt olduğundan, stokunun büyük kısmı yabancı tam mülkiyetine açık değildir. İstisna, entegre turizm kompleksi (ITC) statüsü verilen The Residences at Mandarin Oriental, Muscat'tır — ve yabancı yatırımcıların Umman'da tam mülkiyetli gayrimenkul sahibi olmasına ve buna dayanarak oturum vizesi almasına olanak tanıyan şey tam da ITC tahsisidir. Bu markalı proje içinde mülkiyet, her uyruktan alıcı için tam mülkiyettir ve yeniden satma, kiralama ve miras bırakma hakkının tamamını kapsar. ITC projelerinin dışında yabancılar Shatti'de serbestçe tam mülkiyet satın alamaz.

The Residences at Mandarin Oriental, Muscat nedir ve fiyatı nedir?+

Umman'ın ilk lüks markalı deniz kıyısı rezidansıdır — Shatti Al Qurum sahilinde iki deniz kıyısı kulesinden oluşan, yeni Mandarin Oriental, Muscat oteliyle aynı alanı paylaşan 156 konuttan (bir, iki ve üç yatak odalı daireler ile dört yatak odalı çatı katları) oluşan bir projedir. Eagle Hills tarafından geliştirilen proje; doğrudan özel plaj erişimi, çocuk havuzlu açık havuz, sakinlere özel bir lounge, oyun odası ve sinema, rezidans içi yeme-içme imkânı ve 24 saat concierge, vale, kat hizmetleri ve güvenlik sunan Mandarin Oriental eğitimli bir ekip sunar. Fiyat tarafında, mayıs 2026 tarihli bir geliştirici envanteri anlık görüntüsüne göre, bir yatak odalı (yaklaşık 76 m²) için giriş fiyatları yaklaşık 161.888 OMR'den başlıyor, iki yatak odalı konutlar yaklaşık 278.888 OMR'den (132 m²) ve üç yatak odalı 483.888 OMR'den (184 m²) başlıyor; büyüklükler 70 m² ile 260 m² arasında değişiyor. Ödeme planı imzada %25 artı teslim sonrası üç yıl içinde %75 şeklindedir. Tek bir projede müsaitlik hızla değişir — rezervasyon yapmadan önce güncel ünite listesini bizimle doğrulayın.

Buradan satın almak beni Umman'ın Golden Residency'sine hak kazandırır mı?+

Evet, satın alımınız 200.000 OMR'ye ulaşırsa. Umman, bir ITC içinde tam mülkiyetli gayrimenkule 200.000 OMR veya daha fazla yatırım yapan yabancı alıcılara 10 yıllık yenilenebilir bir Golden Residency verir. Mandarin Oriental rezidanslarında, her iki yatak odalı (~278.888 OMR'den) ve üç yatak odalı bu eşiği doğrudan aşarak alıcıyı vizeye hak kazandırır. Tek bir bir yatak odalı (200.000 OMR'nin altında fiyatlandırılmış) tek başına yeterli olmaz, ancak hak kazandıran ITC satın alımlarını birleştirmek bunu sağlayabilir. Vize, yatırımcının eşini ve birinci derece akrabalarını kapsar, iş ve kiralama faaliyetlerine izin verir ve Umman'da fiilen ikamet etme şartı taşımaz.

Shatti Al Qurum'da satın aldığımda hangi vergiler ve ücretler uygulanır?+

Umman, bölgedeki en düşük vergili gayrimenkul piyasalarından biridir. Mal sahipleri için kira gelirinde %0 yıllık emlak vergisi, %0 değer artış kazancı vergisi ve %0 kişisel gelir vergisi vardır. Edinim sırasında, mülk değeri üzerinden tek seferlik %3 tapu (title-deed) kayıt ücreti ödersiniz ve yeni inşa bir satın alımın taksitlerine %5 KDV uygulanır (ikinci el satışa uygulanmaz). Umman'daki aidatlar, Körfez standartlarına göre genellikle mütevazıdır. İmzalamadan önce belirli rezidansınıza ait kesin rakamları her zaman bizimle teyit edin.

Shatti Al Qurum neden Maskat'ın en prestijli semti olarak kabul edilir?+

Başkentin diplomatik, kültürel ve lüks konaklama merkezlerinin kesişiminde yer alır. 1980'lerin ortalarından itibaren geliştirilen Shatti Al Qurum, Maskat'ın diplomatik mahallesidir; çok sayıda büyükelçilik ve büyükelçi konutuna ev sahipliği yapar ve düşük yoğunluklu beyaz villaları ile şehrin en hareketli sahillerinden biri olan uzun bir halk plajıyla ünlüdür. Royal Opera House Muscat hemen yanındaki Qurum Heights'ta yer alır ve sahil şeridi Grand Hyatt, Crowne Plaza ve InterContinental dahil beş yıldızlı otellerle çevrilidir. Kıt ve elden çıkarılması zor arazi, Shatti'yi uzun süredir başkentin en gözde konut bölgesi haline getirmiştir.

İnşaat sürecinde param nasıl korunuyor ve mülk gerçekten Mandarin Oriental markalı mı?+

Mandarin Oriental rezidanslarında alıcı ödemeleri bir geliştirici emanet (escrow) hesabına yapılır (Eagle Hills Muscat Properties LLC için Bank Muscat'ta tutulur); bu, Umman projeleri için standart koruma mekanizmasıdır ve fonlar ilerlemeye göre serbest bırakılır. Markaya gelince: konutlar Mandarin Oriental standartlarında yönetilir ve hizmet alır, ancak geliştiricinin kendi belgelerinde belirtildiği üzere rezidanslar Mandarin Oriental Hotel Group tarafından geliştirilmemekte, sahiplenilmemekte veya satılmamaktadır; geliştirici, Mandarin Oriental adını lisans kapsamında kullanır. Otel düzeyindeki yönetim ve 24 saat concierge hizmeti gerçektir; yasal sahip ve satıcı ise geliştirici olan Eagle Hills'tir.